Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Lauf, Hersbruck und Umland


1. Überblick über Lauf, Hersbruck und das Umland

  • Lauf an der Pegnitz ist eine wichtige Mittelstadt im Nürnberger Land mit rund 27.000 Einwohnern. Die Stadt ist geprägt durch ihre Nähe zu Nürnberg sowie gute Infrastruktur.

  • Hersbruck, etwa 15 Kilometer östlich von Lauf, ist mit ca. 13.000 Einwohnern eine kleinere Stadt, aber wirtschaftlich ebenfalls bedeutend, vor allem im Handwerk und Mittelstand.

  • Das Umland beider Städte umfasst zahlreiche kleine Gemeinden und Dörfer, darunter Röthenbach an der Pegnitz, Happurg, Henfenfeld, Engelthal, Ottensoos, Rückersdorf, Offenhausen, und Kalchreuth.

  • Die Region bietet mit ihrer guten Anbindung an die Autobahnen A3 und A9, Bundesstraßen wie B14 und B14a sowie Bahnverbindungen für Pendler und Logistikunternehmen attraktive Standortvorteile.

2. Bedeutung von Industrieimmobilien in der Region

  • Kleine Hallen unter 1.000 m² sind besonders für lokale Handwerksbetriebe, Start-ups, kleinere Produktions- und Dienstleistungsunternehmen sowie Logistiker relevant.

  • Die Nähe zu Nürnberg und dem Ballungsraum Metropolregion Nürnberg sorgt für eine stabile Nachfrage nach Gewerbeflächen.

  • Sowohl Lauf als auch Hersbruck verfügen über etablierte Gewerbegebiete, die sich durch unterschiedliche Qualitäten und Preissegmente auszeichnen.

  • Umlandgemeinden bieten günstige Alternativen mit niedrigeren Preisen, dafür aber etwas eingeschränkterer Infrastruktur.

3. Typische Standorte für kleine Industriehallen in Lauf

  • Gewerbegebiet Süd: Beliebt für kleine und mittelgroße Betriebe, gute Verkehrsanbindung, moderne Infrastruktur.

  • Gewerbegebiet West: Ältere Hallen und Flächen mit Potenzial für Sanierungen oder Neubauten.

  • Ortsteile Kleinlauf und Ottensoos: Kleinere Gewerbeflächen für Handwerk und Produktion.

  • Grundstücke variieren hier meist zwischen 800 und 2.000 m², Hallengrößen unter 1.000 m² sind gängig.

4. Typische Standorte in Hersbruck und Umland

  • Gewerbegebiet Hersbruck-Ost: Neuere Hallen, moderne Ausstattung, gute Erreichbarkeit.

  • Gewerbegebiet Hersbruck-West: Ältere Hallen, günstiger Preis, aber oft Nachbesserungen notwendig.

  • Dörfer wie Happurg, Engelthal und Henfenfeld bieten Gewerbeflächen mit günstigeren Preisen, jedoch oft weniger Infrastruktur.

  • Grundstücksgrößen und Hallengrößen sind vergleichbar mit Lauf, aber mit mehr ländlichem Charakter.

5. Marktübersicht Mietpreise Lauf

  • Gewerbegebiet Süd: 8,50–11,00 €/m²

  • Gewerbegebiet West: 7,00–9,50 €/m²

  • Kleinlauf und Ottensoos: 6,50–8,00 €/m²

6. Marktübersicht Mietpreise Hersbruck

  • Gewerbegebiet Ost: 7,50–10,00 €/m²

  • Gewerbegebiet West: 6,00–8,50 €/m²

  • Umlandgemeinden (Happurg, Engelthal): 5,50–7,50 €/m²

7. Kaufpreise für Industriehallen in Lauf

  • Gewerbegebiet Süd: 1.300–1.900 €/m²

  • Gewerbegebiet West: 1.100–1.600 €/m²

  • Kleinlauf/Ottensoos: 900–1.400 €/m²

8. Kaufpreise in Hersbruck und Umgebung

  • Gewerbegebiet Ost: 1.200–1.700 €/m²

  • Gewerbegebiet West: 950–1.400 €/m²

  • Umland (Happurg, Engelthal, Henfenfeld): 800–1.200 €/m²

9. Einfluss von Lage und Infrastruktur auf die Bewertung

  • Verkehrsanbindung: Flächen nahe der Autobahn A9 oder Bundesstraße B14 erzielen höhere Preise.

  • Nähe zu Bahnhöfen: In Lauf und Hersbruck erhöht die Nähe zum Bahnhof die Attraktivität besonders für Mitarbeiter, die mit dem Zug pendeln.

  • Versorgung und Erschließung: Voll erschlossene Grundstücke mit modernen Versorgungsleitungen sind deutlich wertvoller.

  • Lärm- und Umweltfaktoren: Gewerbegebiete mit ruhiger Lage, aber guter Erreichbarkeit sind besonders attraktiv.

10. Bedeutung der technischen Ausstattung

  • Stromversorgung: 400 Volt Drehstrom ist Standard; für spezielle Produktionsprozesse ist eine höhere Kapazität oft gefragt.

  • Hallenhöhe: 5 bis 7 Meter lichte Höhe ist ideal für die meisten Nutzer. Niedrigere Hallen sind weniger flexibel und wertgemindert.

  • Tore und Zufahrten: Sektionaltore, Rampen und großzügige Zufahrten steigern die Nutzbarkeit.

  • Büro- und Sozialräume: Gut ausgestattete Nebengebäude erhöhen den Wert.

  • Brandschutz und Sicherheitstechnik: Aktuelle Standards erhöhen die Marktfähigkeit und den Wert.

11. Zustand und Baujahr der Immobilien

  • Baujahr vor 1990: Häufig Modernisierungsbedarf, dadurch Preisabschläge von 10–20 %.

  • Baujahr 1990–2010: Durchschnittliche Ausstattung, meist akzeptable Preise.

  • Baujahr ab 2010: Moderne Technik, gute Isolierung, hohe Nachfrage und dementsprechend hohe Preise.

12. Grundstücksgröße und Zuschnitt

  • Kleine Hallen bis 1.000 m² stehen oft auf Grundstücken zwischen 1.000 und 2.000 m².

  • Quadratische und rechteckige Grundstücke mit guter Zufahrt erzielen höhere Preise.

  • Grundstücke mit eingeschränktem Zugang oder ungewöhnlicher Form sind in der Bewertung abgewertet.

13. Mietpreisfaktoren im Detail

  • Lage des Gewerbegebiets: Zentralere Lage führt zu höheren Quadratmeterpreisen.

  • Zustand der Halle: Modern ausgestattete Hallen sind teurer zu mieten.

  • Verfügbarkeit von Parkplätzen: Viele Parkplätze erhöhen die Attraktivität und damit die Miete.

  • Flexibilität der Flächennutzung: Variable Hallenflächen lassen sich besser vermieten.

14. Kaufpreisfaktoren im Detail

  • Renditeerwartung des Käufers: Kaufpreis orientiert sich an möglichen Mieteinnahmen.

  • Standortqualität: Premiumstandorte in Lauf oder Hersbruck erzielen überdurchschnittliche Preise.

  • Baurechtliche Nutzungsmöglichkeiten: Erweiterungsmöglichkeiten oder Nutzungserweiterungen erhöhen den Wert.

  • Marktlage und Nachfrage: Aktuelle Nachfrage für kleine Hallen in der Region ist stabil bis steigend.

15. Ertragswertverfahren für Bewertung

  • Mietniveau zugrunde legen: Beispiel Mietpreis 9 €/m² für eine 800 m² große Halle → Jahresmiete 86.400 €.

  • Kapitalisierungszinssatz (Multiplikator): In der Region etwa 18–21.

  • Ertragswert ergibt sich aus Jahresmiete × Multiplikator → ca. 1,55 Mio. € für eine optimale Halle.

  • Ertragswertverfahren wird von Investoren und Finanzierern bevorzugt.

16. Vergleichswertverfahren

  • Marktpreise ähnlicher Objekte in Lauf und Hersbruck heranziehen.

  • Vergleichbarkeit nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr.

  • Abweichungen durch Zustand oder Sonderausstattung möglich.

  • Wird oft ergänzend zum Ertragswert genutzt.

17. Sachwertverfahren

  • Grundstückswert plus Bauwert minus Abschreibungen

  • Bei selbstgenutzten oder schwer vermietbaren Objekten relevant.

  • Baukosten für kleine Hallen liegen bei ca. 800–1.200 €/m² je nach Ausstattung.

18. Bedeutung der Baurechtlichen Rahmenbedingungen

  • Gewerbegebiete in Lauf und Hersbruck sind meist im Flächennutzungsplan klar ausgewiesen.

  • Bei Umlandgemeinden ist die Bebauung oft restriktiver oder es gibt landwirtschaftliche Nutzung.

  • Genehmigungen für Sondernutzungen wie Lager, Produktion oder Handwerk sind entscheidend für den Wert.

  • Altlasten und Umweltauflagen können Wert mindern.

19. Entwicklung des regionalen Immobilienmarktes

  • Die Region Nürnberg/Bayreuth erlebt kontinuierliches Wachstum, das die Gewerbeimmobilienpreise antreibt.

  • Kleine Hallen gewinnen durch Trends wie E-Commerce, Handwerksboom und regionalen Mittelstand an Bedeutung.

  • Flächenknappheit im Ballungsraum erhöht die Nachfrage in Lauf und Hersbruck.

  • Umlandgemeinden profitieren von Preisvorteilen, auch wenn die Nachfrage dort etwas schwächer ist.

20. Nachhaltigkeit und Zukunftstrends in der Bewertung

  • Energieeffiziente Hallen mit Photovoltaik oder moderner Dämmung erzielen bis zu 20 % höhere Preise.

  • Nachfrage nach flexiblen Raumkonzepten mit guter Digitalanbindung wächst.

  • Nachhaltigkeit wird immer mehr zum entscheidenden Faktor bei Investitionsentscheidungen.

21. Bewertung spezieller Standortbeispiele in Lauf

  • Gewerbegebiet Süd: Hohe Mieten, Kaufpreise von 1.600–1.900 €/m², sehr gefragt.

  • Gewerbegebiet West: Preislich günstiger, Kaufpreise bis 1.600 €/m², jedoch oft Sanierungsbedarf.

  • Ottensoos: Umlandlage mit Kaufpreisen um 1.200 €/m², Mieten ca. 7 €/m².

22. Bewertung spezieller Standortbeispiele in Hersbruck

  • Gewerbegebiet Ost: Toplage, Kaufpreise 1.400–1.700 €/m², Mieten 9–10 €/m².

  • Gewerbegebiet West: Günstiger mit Kaufpreisen bis 1.400 €/m², Mieten um 7 €/m².

  • Happurg und Engelthal: Ländlich, Kaufpreise um 1.000 €/m², Mieten 6–7 €/m².

23. Chancen und Herausforderungen für Investoren

  • Chancen: Stabile Nachfrage, gute Verkehrsanbindung, Wachstum der Region.

  • Herausforderungen: Modernisierung älterer Hallen, baurechtliche Auflagen, Preisunterschiede zwischen Stadt und Land.

  • Nachhaltige Investitionen bieten langfristige Wertsteigerung.

24. Zusammenfassung der wichtigsten Kennzahlen

  • Mieten: 5,50 bis 11 €/m², abhängig von Lage und Zustand.

  • Kaufpreise: 700 bis 1.900 €/m², je nach Standort und Ausstattung.

  • Grundstücksgrößen: meist 1.000–2.500 m².

  • Hallengrößen: typischerweise 300–1.000 m².

  • Kapitalisierungsfaktoren: 18–21.

25. Fazit

  • Die Bewertung kleiner Industriehallen in Lauf, Hersbruck und Umland erfordert eine detaillierte Betrachtung von Lage, Zustand, Ausstattung und baurechtlichen Rahmenbedingungen.

  • Lauf und Hersbruck bieten attraktive Standorte mit stabilen Preisen, wobei Lauf tendenziell höhere Werte erzielt.

  • Das Umland ist preislich günstiger, bietet jedoch weniger Infrastruktur.

  • Nachhaltigkeit und moderne Ausstattung werden immer wichtiger für Marktwert und Vermietbarkeit.

  • Die Kenntnis regionaler Marktpreise und die Anwendung passender Bewertungsverfahren sind für eine realistische Einschätzung unerlässlich.

Sollten Sie weitere Informationen oder eine individuelle Bewertung benötigen, stehe ich gerne zur Verfügung.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

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