Neumarkt in der Oberpfalz mit seinen ca. 50 000 Einwohnern ist ein regional bedeutendes Wirtschaftszentrum. Zahlreiche kleine und mittelständische Unternehmen, Handwerksbetriebe, Logistikdienstleister und Start‑ups suchen Hallenflächen bis 1 000 m². Die Bewertung solcher Immobilien ist entscheidend für einen optimalen Verkaufspreis oder eine marktgerechte Mietkalkulation. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie den Wert Ihrer kleinen Industrieimmobilie in Neumarkt und den angrenzenden Gemeinden realistisch einschätzen und optimal präsentieren.

1. Bedeutung der Standortlage in Neumarkt

• Industriegebiet Südwest (Sallerner Berg)
  Gut erschlossen, moderne Infrastruktur, LKW‑Verkehr ermöglichen. Verkaufspreise: 450–600 €/m², Mietpreise: 5,5–7,5 €/m² netto.

• Industriestandort Derching
  Räumig, ruhig, geeignet für Werkstätten. Verkaufspreise: 350–500 €/m², Mietpreise: 4,5–6,5 €/m² netto.

• Stadtteil Woffenbach
  Traditionelles Gewerbegebiet, etwas dichter bebaut als südwestliches Areal: Verkaufspreise 400–550 €/m², Mietpreise 5–7 €/m² netto.

• Umlandgemeinden Schmidtenthal, Pölling, Sengenthal, Mühlhausen
  Kleinere Gewerbegebiete oder Mischgebiete, gute Verkehrsanbindung. Verkauf: 300–450 €/m², Miete: 4–6 €/m² netto, teilweise günstiger bei älteren Beständen.

• Berching, Parsberg und Sengenthal
  Passable Lagen an der A3/B8, modernere Flächen. Verkauf: 320–480 €/m², Mietpreise: 4,5–6 ,5 €/m² netto.

2. Standortqualität und Verkehrsanbindung

• Zentrale Verkehrslage
  Nähe zu A3, B8, B299 bietet Vorteile in Bezug auf Logistik‑ und Kundenanbindung. Hallen in direkter Autobahnnähe erzielen einen Preisaufschlag von ca. +10–15 %.

• Infrastruktur und Daseinsvorsorge
  Energieversorgung, Glasfaser‑Internet, Wasser/Abwasser in Industriegebiet, Parkplätze. Orte mit guter Infrastruktur haben durchschnittlich +0,5 €/m² höhere Mieten als weniger versorgte Lagen.

• Erschließungsgrad
  Gewerbeanlagen mit Bodenbelastbarkeit und Zufahrtsbreiten erfüllen technische Anforderungen. Fehlende Merkmale führen zu Gutachtern‑Abschlag von bis zu 20 %.

3. Gebäudezustand und technische Ausstattung

• Baujahr und Pflege
  Neubauten der letzten 15 Jahre erzielen im Spitzen­fall Verkauf: 600 €/m², Miete 7,5 €/m². Ältere Objekte (bis 1980): 350 – 420 €/m², Miete 4–5 €/m².

• Hallennutzung und Ausstattung
  Hallenhöhe ab 6 m, über 2 Tore, Bodenbelastung ≥ 5 t/m². Objekte, die diese Norm erfüllen, erzielen im Schnitt +15 % höhere Werte bei Verkauf und Miete.

• Nebennutzräume und Büroanteil
  Bürofläche 10–20 % der Gesamtfläche wirken werterhöhend. Büroflächen werden mit 800–1 200 €/m² bewertet, was Gesamterlös steigert.

• Energietechnik und Nachhaltigkeit
  Energiekosten und Wärmedämmung beeinflussen die Bewertung. Vollständig gedämmte Hallen mit Wärmepumpe erzielen bis zu +20 % höhere Nettomieten als Standardobjekte.

4. Flächenspezifische Bewertung nach Verwendungszweck

• Lager und Logistik
  Standardflächen mit Regalsystemen erzielen Mietpreise ca. 5,5 – 7 €/m². Verkauf zwischen 450–575 €/m².

• Leichte Produktion und Handwerk
  Brauchen Starkstrom, Werkstattanbindung. Marktüblich: 5–6,5 €/m² bei Miete, Verkauf 400 – 520 €/m².

• Mechanische Fertigung und Maschinenbau
  Hohe Bodenbelastung, Sonderausstattung. Mietpreise bis zu 7,5 €/m², Verkaufspreise 500–620 €/m².

• Dienstleistungsbüro und Technische Betriebe
  Kombifläche Büro und kleine Halle: Büroanteil steigert Wert automatisch, Mietmix ca. 8–10 €/m² für Büro und 6–7 €/m² für Halle, Verkauf 550–700 €/m² gemischt.

5. Marktanalyse und Vergleichswerte

• Vergleich mit aktuellen Deals
  Bezug zu marktüblichen Flächen – regelmäßig einschlägige Angebote beobachten, z. B. Hallen im Sallerner Berg.

• Leerstandsquote
  Weniger als 5 % Leerstand in Neumarkt signalisiert stabilen Vermietungsmarkt. Bei höherem Leerstand Preise und Mieten um bis zu –10 % reduzieren.

• Vorschau auf Trends
  Industriesektor wächst, Nachfrage nach E‑Mobility‑Dienstleistungen, Datencenter etc. Hallen mit hoher Deckenhöhe (>8 m) erzielen zunehmend +10 % höhere Preise.

6. Bewertungsverfahren im Überblick

6.1 Vergleichswertverfahren

Setzt Verkaufspreise ähnlicher Objekte ins Verhältnis zu Ihrer. Ideal bei soliden Marktdaten.
Beispiel: Hallenfläche 800 m² in Sallerner Berg: Wert ~ 480 €/m² → Gesamtverkaufswert ca. 384 000 €.

6.2 Ertragswertverfahren

Berücksichtigt Mieteinnahmen z. B. 7 €/m² bei 800 m² ergibt Jahresmiete 67 200 €. Kapitalisierungszins (Liegenschaft) z. B. 6 % → Wert ca. 1 120 000 € (allerdings zu hoch → Anpassungen notwendig).

6.3 Sachwertverfahren

Hilfreich, wenn kein ausreichender Marktvergleich vorliegt. Berücksichtigt Herstellungskosten pro m² (Boden, Bau, Technik): etwa 750–900 €/m².

6.4 Mischverfahren

Kombination von Vergleichs‑ und Ertragsverfahren. Bei stabiler Miete und solider Marktnachfrage sinnvoll.

7. Anlage- und Steueraspekte

• Renditeberechnung
  Bruttoanfangsrendite: Jahreskaltmiete (z. B. 64 000 €) / Kaufpreis (z. B. 800 000 €) = 8 %. Attraktiv für Kapitalanleger.

• AfA (Abschreibung)
  Linear 2 % pro Jahr in Gewerbeimmobilien → Einfluss auf steuerliche Bewertung.

• Grunderwerbsteuer und Nebenkosten
  Je nach Bundesland bis zu 3,5 % + Notar und Gerichtskosten.

• Rechtsform und Halteabsicht
  Privatperson, GmbH oder Personengesellschaft beeinflussen steuerliche Behandlung.

8. Marktpositionierung für Verkauf und Vermietung

• Zielgruppen Segmentieren
  Vermietung: Logistik, Handwerk, Technik, Start‑ups. Verkauf: Kapitalanleger oder Eigennutzer.

• Marketingkanäle
  Nutzung von Gewerbeportalen, regionale Immobilienmakler, IHK, Industrie‑ und Handwerkskammer.

• Exposé‑Inhalte
  Flächenaufteilung, Nutzungsmöglichkeiten, technische Ausstattung, energetischer Zustand, Miet‑/Kaufpreise, Verkehrsanbindung.

• Digitale Präsentation
  Virtuelle Rundgänge, Fotos, Luftbilder; Transparenz schafft Vertrauen.

9. Regionale Besonderheiten im Neumarkter Land

• Neumarkt Stadt und Sallerner Berg
  Hauptmarkt, stabile Nachfrage, gute Preise.

• Mühlhausen bei Neumarkt
  Kleine Gewerbegebiete, etwas günstiger (–10 %).

• Altdorf bei Nürnberg
  Ähnliche Struktur, leicht höhere Preise durch Nähe zu Nürnberg (+5–10 %).

• Postbauer‑Heng, Freystadt, Pilsach
  Ländlichere Lagen, Verkauf 300–450 €/m², Miete 4–5,5 €/m².

• Burgthann, Berg bei Neumarkt
  Mix aus Gewerbe und Gewerbeparks, moderates Preisniveau.

10. Fazit

• Standortqualität analysieren (Verkehr, Infrastruktur, Umfeld).

• Zustand und Ausstattung bewerten (Technik, Büro, Energieeffizienz).

• Marktvergleich durchführen (Verkauf und Mietpreise in unterschiedlichen Stadtteilen).

• Bewertungsverfahren anwenden (Vergleichs‑, Ertrags‑, Sach‑ oder Mischverfahren).

• Steuerliche und rechtliche Aspekte beachten (AfA, Grunderwerb, Eigentümerstruktur).

• Professionelle Vermarktung sicherstellen (Exposé, Online, Netzwerke).

Eine realistische und transparente Bewertung Ihrer kleinen Industriehalle hilft, einen fairen Preis zu erzielen – sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung. Den langfristigen Erfolg sichern Sie durch eine gezielte Vermarktung, zuverlässige Dokumentation und flexible Präsentation.