Der Rückmietverkauf, auch als Sale and Leaseback bekannt, ist eine Finanzierungsstrategie, die für Handwerksunternehmen in Bayern zunehmend an Bedeutung gewinnt. Es handelt sich dabei um eine Transaktion, bei der ein Unternehmen seine Immobilie verkauft und diese im Anschluss direkt zurückmietet. Dadurch werden sofort Kapitalmittel freigesetzt, während das Unternehmen weiterhin den Standort nutzen kann. Insbesondere bei Industrieimmobilien unter 1.000 m² gibt es dabei zahlreiche Aspekte, die sowohl Verkäufer als auch Käufer berücksichtigen sollten. In diesem Blogbeitrag gehen wir darauf ein, worauf Handwerksunternehmen bei einem Rückmietverkauf besonders achten sollten, um sowohl finanziell als auch langfristig erfolgreich zu sein.

1. Was ist ein Rückmietverkauf (Sale and Leaseback)?

Bevor wir in die Details eintauchen, ist es wichtig, den Rückmietverkauf (Sale and Leaseback) zu verstehen. Bei dieser Transaktion verkauft ein Unternehmen seine Immobilie an einen Käufer, mietet diese jedoch direkt im Anschluss zu einem vorher vereinbarten Mietpreis zurück. Das Unternehmen bleibt also weiterhin in der Immobilie und nutzt sie für seine Geschäftstätigkeit, während der Käufer die Immobilie nun besitzt und von den Mieteinnahmen profitiert.

Ein solcher Verkauf ist besonders für Handwerksunternehmen interessant, die ihre Liquidität erhöhen möchten, aber nicht auf ihren Betriebssitz verzichten können oder wollen. Die Höhe der Miete, der Kaufpreis der Immobilie und die Vertragsbedingungen sind hierbei die wesentlichen Faktoren, die den Erfolg einer solchen Transaktion bestimmen.

2. Die Vorteile des Rückmietverkaufs für Handwerksunternehmen

Bevor wir uns den Punkten widmen, auf die beim Rückmietverkauf geachtet werden sollte, lohnt es sich, die Vorteile einer solchen Transaktion für Handwerksunternehmen zu betrachten:

2.1 Kapitalfreisetzung für Investitionen

Der wichtigste Vorteil des Rückmietverkaufs liegt in der sofortigen Kapitalfreisetzung. Durch den Verkauf der Immobilie können Handwerksunternehmen notwendige Investitionen tätigen – sei es in neue Maschinen, die Erweiterung des Geschäfts oder in die Entwicklung neuer Produkte. Die Miete, die nach dem Verkauf gezahlt wird, kann als Betriebsausgabe abgesetzt werden, wodurch auch steuerliche Vorteile entstehen.

2.2 Langfristige Nutzung der Immobilie

Ein Rückmietverkauf ermöglicht es dem Unternehmen, die Immobilie weiterhin zu nutzen, ohne sie verlassen zu müssen. Gerade für Handwerksbetriebe, bei denen der Standort oft eine wichtige Rolle für den Betrieb spielt, ist dies von entscheidender Bedeutung. Ein Umzug wäre mit erheblichen Kosten und Aufwand verbunden. Der Rückmietverkauf stellt sicher, dass das Unternehmen weiterhin an seinem Standort bleiben kann, ohne das Eigentum an der Immobilie zu behalten.

2.3 Liquiditätssteigerung ohne Verlagerung des Betriebs

Die Transaktion steigert die Liquidität des Unternehmens, ohne dass es den Betrieb verlagern muss. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten kann dies eine wertvolle Strategie zur Sicherung der Unternehmenszukunft sein.

3. Worauf muss man bei einem Rückmietverkauf achten?

Auch wenn ein Rückmietverkauf viele Vorteile mit sich bringt, gibt es mehrere wichtige Punkte, die Handwerksunternehmen beachten müssen, um eine solche Transaktion erfolgreich abzuschließen.

3.1 Die Immobilienbewertung

Ein Rückmietverkauf beginnt mit der Bewertung der Immobilie. Diese ist ein entscheidender Faktor, der den Verkaufspreis und damit die Höhe des freigesetzten Kapitals bestimmt. Bei der Bewertung müssen neben den offensichtlichen Faktoren wie der Größe der Immobilie (in diesem Fall unter 1.000 m²) und dem Zustand auch andere Parameter berücksichtigt werden.

In Städten und ländlichen Gebieten von Bayern variieren die Quadratmeterpreise je nach Lage erheblich. In urbanen Zentren wie München, Nürnberg oder Augsburg sind die Preise für Industrieimmobilien deutlich höher als in ländlicheren Gebieten. Hier eine grobe Orientierung:

• In München liegen die Quadratmeterpreise für kleinere Industrieimmobilien im Bereich von 10 bis 18 Euro pro m².

• In Nürnberg und Fürth liegt der Quadratmeterpreis für Industrieimmobilien in der Regel bei etwa 6 bis 12 Euro pro m².

• In ländlicheren Regionen wie im Allgäu oder in kleineren Städten wie Kempten oder Passau liegen die Preise oft bei 4 bis 8 Euro pro m².

Eine präzise Marktanalyse und die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Gutachter sind hier entscheidend, um den Wert der Immobilie realistisch zu ermitteln und einen fairen Kaufpreis festzulegen.

3.2 Mietkonditionen und Laufzeit des Mietvertrags

Da der Rückmietverkauf mit einer langfristigen Mietvereinbarung verbunden ist, müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer die Mietkonditionen klar definieren. Eine der wichtigsten Fragen hierbei ist die Laufzeit des Mietvertrags. Idealerweise wird der Mietvertrag über einen längeren Zeitraum abgeschlossen, um dem Käufer Sicherheit hinsichtlich der Mietzahlungen zu geben. Die Laufzeit kann zwischen 5 und 15 Jahren variieren, wobei langfristige Verträge für Investoren besonders attraktiv sind.

Die Höhe der Miete sollte den aktuellen Marktbedingungen entsprechen, wobei sie für den Verkäufer auch finanziell tragbar bleiben muss. Eine regelmäßige Anpassung an die Inflation oder an Marktpreise ist ebenfalls empfehlenswert, um langfristig faire Bedingungen für beide Parteien zu gewährleisten.

3.3 Standort der Immobilie

Der Standort ist bei einem Rückmietverkauf von entscheidender Bedeutung. Auch wenn die Immobilie unter 1.000 m² liegt, sollte sie sich in einer gut erreichbaren und wirtschaftlich stabilen Gegend befinden. Besonders in bayerischen Städten wie Regensburg, Augsburg oder Würzburg, aber auch in der Umgebung von Nürnberg oder München, sind Standorte gefragt, die eine gute Verkehrsanbindung und eine stabile Wirtschaft bieten.

In ländlicheren Regionen kann die Lage zwar günstiger sein, jedoch ist hier auch mit geringeren Kaufpreisen und einer möglicherweise geringeren Nachfrage zu rechnen. Daher sollte bei der Wahl des Standorts auch die Nachfrage nach Gewerbeflächen berücksichtigt werden.

3.4 Steuerliche und rechtliche Aspekte

Ein Rückmietverkauf hat auch steuerliche und rechtliche Auswirkungen, die berücksichtigt werden müssen. Der Verkaufserlös muss versteuert werden, und auch die laufenden Mietzahlungen haben Auswirkungen auf die Unternehmensbilanz. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um die steuerlichen Vorteile und eventuelle Nachteile genau abzuwägen.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind die rechtlichen Rahmenbedingungen. Der Mietvertrag muss detailliert und rechtlich einwandfrei formuliert werden, um zukünftige Konflikte zu vermeiden. Insbesondere der Kündigungsschutz, die Mietanpassungsklauseln und mögliche Renovierungsverpflichtungen sollten klar geregelt werden.

3.5 Markttrends und Nachfrage

Bevor der Rückmietverkauf realisiert wird, ist es wichtig, die Markttrends und die Nachfrage nach solchen Immobilien zu beobachten. Insbesondere in Bayern gibt es regionale Unterschiede: Während in städtischen Gebieten wie München, Nürnberg oder Augsburg eine hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen besteht, können in ländlicheren Gebieten wie im Bayerischen Wald oder im Fränkischen Seenland die Bedingungen etwas anders sein.

Ein gutes Verständnis für den Immobilienmarkt ist erforderlich, um den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf und die Festlegung des Preises zu bestimmen.

3.6 Die Verhandlungen und der Verkaufsprozess

Die Verhandlungen bei einem Rückmietverkauf sind oft komplex, da sowohl Käufer als auch Verkäufer ein hohes Interesse an einem fairen Ergebnis haben. Neben der Festlegung des Kaufpreises und der Mietbedingungen sollten auch Übergabe- und Übertragungsmodalitäten sowie mögliche Vereinbarungen zur Instandhaltung und Renovierung der Immobilie geklärt werden. Eine transparente Kommunikation und klare vertragliche Regelungen sind hierbei unerlässlich.

4. Fazit: Der Rückmietverkauf als Möglichkeit für Handwerksunternehmen

Der Rückmietverkauf ist für Handwerksunternehmen in Bayern eine attraktive Möglichkeit, Kapital zu generieren und die eigenen Geschäftsprozesse weiterhin an gewohnten Standorten fortzuführen. Doch um diese Transaktion erfolgreich zu gestalten, müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden – von der Immobilienbewertung über die Mietkonditionen bis hin zur steuerlichen und rechtlichen Beratung.

Durch eine sorgfältige Planung und professionelle Unterstützung können Handwerksunternehmen von den Vorteilen eines Rückmietverkaufs profitieren und ihre Liquidität steigern, ohne ihre betrieblichen Aktivitäten unterbrechen zu müssen.