Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Roth, Schwabach und dem Umland

Die Region Roth und Schwabach im Herzen Mittelfrankens ist eine äußerst attraktive Gegend für Gewerbeimmobilien. Die Nähe zur Metropolregion Nürnberg, eine stabile Infrastruktur und ein ausgewogenes wirtschaftliches Umfeld machen diese Städte und deren Umland zu beliebten Standorten für kleine Industriehallen mit einer Fläche von unter 1.000 Quadratmetern. Die Bewertung solcher Objekte, sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung, ist eine komplexe Aufgabe, die verschiedene Faktoren berücksichtigt. Dieser Beitrag bietet Ihnen eine umfassende Übersicht, um den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen zu können und den richtigen Marktpreis festzulegen.

1. Regionale Marktübersicht und Besonderheiten

Roth

  • Roth selbst besitzt mehrere Gewerbegebiete, die besonders für kleine und mittelständische Unternehmen geeignet sind. Besonders im Stadtteil Roth-West befinden sich zahlreiche Industriehallen und Gewerbeflächen.

  • Die Mietpreise für kleine Industriehallen in Roth bewegen sich aktuell zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter.

  • Die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien unter 1.000 m² liegen zwischen 1.400 und 2.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung.

  • Roth profitiert von seiner guten Verkehrsanbindung an die A6, die B2 und die Nähe zum Frankenhafen Nürnberg, was für Logistik- und Produktionsbetriebe entscheidend ist.

Schwabach

  • Schwabach ist durch seine Nähe zu Nürnberg und die historische Bedeutung der Goldschlägertradition bekannt. Das Gewerbegebiet Schwabach-Nord und die Flächen am Brückenweg bieten diverse Optionen für kleine Industriehallen.

  • Die Mieten liegen im Bereich von 9 bis 14 Euro pro Quadratmeter, was Schwabach zu einem etwas teureren Standort im Vergleich zu Roth macht.

  • Kaufpreise für kleine Hallen bewegen sich hier zwischen 1.600 und 2.300 Euro pro Quadratmeter.

  • Die Stadt Schwabach punktet mit einem gut ausgebauten öffentlichen Nahverkehr sowie einem soliden Netzwerk von Zulieferern und Dienstleistern.

Umland

  • Das Umland von Roth und Schwabach umfasst kleinere Gemeinden und Dörfer wie Georgensgmünd, Allersberg, Rednitzhembach und Wendelstein.

  • Diese Gebiete sind aufgrund ihrer ruhigeren Lage bei einigen Gewerbetreibenden beliebt und weisen tendenziell günstigere Preise auf.

  • Mieten liegen hier häufig zwischen 6 und 10 Euro pro Quadratmeter.

  • Kaufpreise für kleine Hallen sind in der Regel zwischen 1.200 und 1.700 Euro pro Quadratmeter anzusiedeln.

  • Die Anbindung an die Autobahnen und Bundesstraßen ist teils weniger gut als in den Kernstädten, was die Preise beeinflusst.

2. Wesentliche Standortfaktoren für die Bewertung kleiner Industriehallen


Verkehrsanbindung

  • Die Nähe zu Hauptverkehrsachsen wie der Autobahn A6 oder Bundesstraßen B2 und B14 ist für die Bewertung ausschlaggebend. Hallen in unmittelbarer Nähe zu diesen Straßen erzielen meist höhere Preise.

  • Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kann ebenfalls den Wert einer Gewerbehalle erhöhen, insbesondere in Schwabach mit seinen regelmäßigen Zugverbindungen nach Nürnberg.

  • Für Unternehmen, die auf Logistik angewiesen sind, ist die Erreichbarkeit des Frankenhafens und des Flughafens Nürnberg von großer Bedeutung.

Infrastruktur und Versorgung

  • Eine zuverlässige Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und schnellem Internet gehört zu den Grundvoraussetzungen für Industrieimmobilien.

  • Die Verfügbarkeit von Breitband-Internetanschlüssen ist zunehmend wichtiger, auch in kleineren Orten wie Georgensgmünd oder Rednitzhembach.

  • Moderne Sanitär- und Büroeinrichtungen wirken sich positiv auf die Bewertung aus.

Lage und Umgebungsnutzung

  • Gewerbegebiete, die klar von Wohngebieten getrennt sind, bieten Vorteile hinsichtlich Lärmschutz und Betriebssicherheit.

  • Die unmittelbare Nachbarschaft zu anderen Industrie- oder Gewerbebetrieben erhöht die Attraktivität für potenzielle Käufer.

  • Auch Faktoren wie Umweltschutzauflagen und vorhandene Lärmbelästigung fließen in die Bewertung mit ein.

3. Technische Merkmale der Hallen und ihre Wertrelevanz


Hallengröße und Grundriss

  • Hallen mit einer Fläche unter 1.000 m² sind insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen attraktiv, die keine großen Produktionsstätten benötigen.

  • Flexibilität im Grundriss ist ein Pluspunkt: offene Räume ohne tragende Wände oder mit leicht veränderbaren Büroflächen steigern den Wert.

  • Flächen zwischen 500 und 900 m² sind derzeit am gefragtesten.

Hallenhöhe und Türmaße

  • Hallen mit einer Nutzhöhe von mindestens 6 Metern sind flexibler nutzbar und deshalb wertvoller.

  • Große Tore, die den Transport von Waren und Maschinen erleichtern, wirken sich positiv auf die Bewertung aus.

Ausstattung

  • Moderne Ausstattung, darunter LED-Beleuchtung, effiziente Heizungssysteme und Büros mit Klimatisierung, erhöht den Wert.

  • Auch vorhandene Ladestellen für LKWs, ausreichende Parkflächen und eventuell eine eingebaute Mezzanin-Etage sind relevante Faktoren.

  • Hallen mit einer Bürofläche von etwa 10 bis 20 Prozent der Gesamtfläche erzielen bessere Preise.

4. Bewertungsmethoden für kleine Industriehallen


Vergleichswertverfahren

  • Hier wird der Wert anhand von Preisen ähnlicher Objekte in Roth, Schwabach und Umgebung ermittelt.

  • Wichtig sind dabei die Vergleichbarkeit bezüglich Größe, Zustand, Lage und Ausstattung.

  • Dies ist die gängigste Methode zur Preisfindung bei kleinen Industriehallen.

Ertragswertverfahren

  • Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für vermietete Hallen.

  • Dabei werden die erzielbaren Nettomieten herangezogen und mit einem Kapitalisierungszinssatz verrechnet.

  • Aktuelle Nettomietpreise in der Region liegen zwischen 6 und 14 Euro pro Quadratmeter.

Sachwertverfahren

  • Das Sachwertverfahren berechnet die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie, abzüglich der Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert.

  • Diese Methode ist vor allem dann relevant, wenn vergleichbare Objekte fehlen oder bei Neubauten.

5. Quadratmeterpreise und Marktpreise in Roth, Schwabach und dem Umland


Mietpreise

  • Roth: Zwischen 8 und 12 Euro pro m², je nach Lage und Ausstattung.

  • Schwabach: Zwischen 9 und 14 Euro pro m², häufig höher aufgrund der Nähe zu Nürnberg.

  • Georgensgmünd, Allersberg, Rednitzhembach, Wendelstein: 6 bis 10 Euro pro m².

Kaufpreise

  • Roth: 1.400 bis 2.000 Euro pro m².

  • Schwabach: 1.600 bis 2.300 Euro pro m².

  • Umland (Georgensgmünd, Allersberg, Rednitzhembach, Wendelstein): 1.200 bis 1.700 Euro pro m².

6. Einfluss von lokalen Stadtteilen und Dörfern


Stadtteile in Roth

  • Roth-West: Stark industrialisiert, gute Verkehrsanbindung, hohe Nachfrage, dementsprechend höhere Preise.

  • Roth-Ost: Eher gemischt genutzt, etwas niedrigere Preise als West.

Stadtteile in Schwabach

  • Schwabach-Nord: Beliebtes Gewerbegebiet mit moderner Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung, Mietpreise im oberen Bereich.

  • Schwabach-Süd: Weniger Gewerbeflächen, überwiegend Wohngebiete, daher geringere Bewertung von Hallen.

Kleine Dörfer im Umland

  • Georgensgmünd: Günstigere Preise, ruhige Lage, teils alte Hallen, Mietpreise zwischen 6 und 8 Euro.

  • Allersberg: Neue Gewerbeflächen, steigende Nachfrage, Mietpreise zwischen 7 und 9 Euro.

  • Rednitzhembach: Gute Lage zwischen Roth und Schwabach, Preise ähnlich wie in Allersberg.

  • Wendelstein: Bekannt für Gewerbe- und Industrieansiedlungen, Preise tendenziell etwas höher.

7. Steuerliche Aspekte bei Kauf und Vermietung


Grunderwerbsteuer

  • Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises.

  • Bei hohen Kaufpreisen sollte dieser Faktor unbedingt in die Kalkulation einbezogen werden.

Abschreibung (AfA)

  • Gewerbliche Immobilien können über 33 Jahre linear mit 3 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.

  • Diese Abschreibungsmöglichkeit kann den Kaufpreis für Investoren attraktiver machen.

Gewerbesteuer

  • Gewerbliche Immobilien können zur Erhöhung der Gewerbesteuerbasis führen, was je nach Unternehmen relevant sein kann.

8. Trends auf dem Markt für kleine Industriehallen in Roth und Schwabach


Nachfrageentwicklung

  • Die Nachfrage nach kleinen Hallen unter 1.000 m² ist konstant hoch, besonders für Produktions- und Logistikbetriebe.

  • Der Trend geht zu flexiblen, modularen Hallen mit modernen Büroanteilen.

Digitalisierung und Nachhaltigkeit

  • Moderne Industriehallen werden zunehmend mit smarter Technik ausgestattet, etwa für Energieeffizienz und Gebäudemanagement.

  • Nachhaltigkeit spielt eine wachsende Rolle, weshalb gut gedämmte Hallen mit erneuerbaren Energiequellen höher bewertet werden.

Standortverlagerungen

  • Einige Unternehmen ziehen von Nürnberg oder Fürth in die günstigeren Nachbarstädte Roth und Schwabach, was den Markt belebt.

9. Besondere Herausforderungen bei der Bewertung kleiner Hallen


Unterschiedliche Hallentypen

  • Die Bandbreite reicht von reinen Lagerhallen bis zu Produktionsstätten mit integrierten Büros.

  • Die Bewertung muss die spezifische Nutzung berücksichtigen, da dies die Ausstattung und damit den Wert stark beeinflusst.

Altersbedingte Faktoren

  • Ältere Hallen müssen oft saniert werden, was den Marktwert senkt.

  • Ein gut gepflegter Zustand kann hingegen einen Preisaufschlag rechtfertigen.

Baurechtliche Vorgaben

  • Die Baunutzungsverordnung und Bebauungspläne beeinflussen den Wert durch Nutzungseinschränkungen.

  • Besonderheiten bei Denkmalschutz oder Umweltauflagen können den Preis mindern.

10. Fazit: Bewertung und Preisfindung für kleine Industriehallen in Roth, Schwabach und Umgebung

Die Bewertung von kleinen Industriehallen unter 1.000 m² in der Region Roth und Schwabach erfordert eine sorgfältige Analyse verschiedener Faktoren:

  • Standortqualität, inklusive genauer Lage in Stadtteilen wie Roth-West oder Schwabach-Nord, sowie der Umlandgemeinden Georgensgmünd, Allersberg, Rednitzhembach und Wendelstein.

  • Technische Ausstattung, Hallenhöhe, Bodenbelastung und Büroanteile spielen eine entscheidende Rolle.

  • Die gängigen Quadratmeterpreise liegen für Mietobjekte zwischen 6 und 14 Euro, für Kaufobjekte zwischen 1.200 und 2.300 Euro.

  • Verschiedene Bewertungsmethoden kommen zum Einsatz, wobei das Vergleichswert- und Ertragswertverfahren am häufigsten genutzt werden.

  • Steuerliche Aspekte wie Grunderwerbsteuer und Abschreibung beeinflussen die Kaufentscheidung maßgeblich.

Als Eigentümer oder Investor in der Region sollten Sie diese Faktoren berücksichtigen, um den Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und optimale Entscheidungen bei Verkauf oder Vermietung zu treffen. Die Region bietet attraktive Möglichkeiten, insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen, die eine gut angebundene, flexible und wirtschaftlich stabile Gewerbefläche suchen.

Wenn Sie weiterführende Informationen oder eine individuelle Bewertung Ihrer Industrieimmobilie wünschen, lohnt sich die Kontaktaufnahme zu regionalen Experten, die den Markt in Roth, Schwabach und dem Umland genau kennen und unterstützen können.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

Durch meine langjährige Tätigkeit vor Ort kenne ich nicht nur die Standortvorteile, sondern auch die Herausforderungen: begrenzte Flächen, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsflexibilität sowie wachsende Konkurrenz um zentrale Gewerbestandorte. Genau hier setze ich an – mit einem realistischen Blick auf Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit.

Für wen ich arbeite

Ich unterstütze vor allem:

  • Handwerksbetriebe, die wachsen oder sich verkleinern wollen

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Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

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