Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Nürnberg

 

1. Einführung: Bedeutung kleiner Industriehallen in Nürnberg

  • Nürnberg ist als zweitgrößte Stadt Bayerns mit rund 520.000 Einwohnern ein zentraler Wirtschaftsstandort in der Metropolregion Nürnberg.

  • Kleine Industriehallen unter 1.000 m² sind für viele mittelständische Unternehmen, Handwerksbetriebe, Start-ups und Logistiker unverzichtbar.

  • Die besondere Lage Nürnbergs, eingebettet in ein dichtes Verkehrsnetz mit Autobahnen, Bundesstraßen und Schienenverbindungen, macht die Stadt zu einem attraktiven Standort für Industrie- und Gewerbeimmobilien.

  • Die Stadtteile und angrenzenden Gemeinden bieten unterschiedliche Standortqualitäten mit vielfältigen Preissegmenten für Kauf und Miete.

2. Übersicht über relevante Stadtteile und Umlandgemeinden

  • Nürnberg-Gebiet Mitte: Innenstadt und angrenzende Gewerbegebiete mit guter Infrastruktur, häufig nicht primär für Industrie, aber mit Spezialnutzungen.

  • Nürnberg Nordwest – Gleißhammer, Ziegelstein, Laufamholz: Traditionelle Gewerbegebiete mit vielen kleinen bis mittelgroßen Hallen.

  • Nürnberg Südwest – Reichelsdorf, Steinbühl, Fischbach: Mischung aus Industrie- und Dienstleistungsflächen.

  • Nürnberg Südost – Mögeldorf, Altenfurt, Eibach: Kleinere Gewerbegebiete und Produktionsstandorte.

  • Umlandgemeinden – Schwaig, Altdorf bei Nürnberg, Feucht, Wendelstein: Häufig günstigere Flächen mit guter Anbindung zu Nürnberg, ideal für Erweiterungen.

3. Typische Nutzung kleiner Industriehallen

  • Produktion und Montage kleiner Serien

  • Handwerksbetriebe mit Werkstattbedarf

  • Lagerflächen und Logistik für den regionalen Verkehr

  • Kleinere Forschungs- und Entwicklungsstandorte

  • Dienstleister mit speziellen Flächenanforderungen

4. Wesentliche Bewertungsfaktoren

  • Lagequalität: Nähe zu Verkehrsknotenpunkten wie Autobahnanschlüssen (A3, A6, A9) und Bahnhöfen beeinflusst die Bewertung stark.

  • Bauzustand: Neubauten und modernisierte Objekte erzielen höhere Preise als ältere Hallen mit Sanierungsbedarf.

  • Grundstücksgröße und Zuschnitt: Je günstiger die Flächenaufteilung, desto besser die Bewertung.

  • Technische Ausstattung: Beleuchtung, Hallenhöhe, Tore, Energieversorgung und Heizung spielen eine große Rolle.

  • Nutzbarkeit: Flexible Nutzungsmöglichkeiten erhöhen die Attraktivität.

  • Marktnachfrage: Aktuelle Nachfrage nach kleinen Industrieflächen in Nürnberg bestimmt die Preisentwicklung.

  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Baurechtliche Vorgaben, Umweltauflagen und Erschließungskosten.

5. Lage und Besonderheiten der wichtigsten Gewerbegebiete in Nürnberg


5.1 Nürnberg Nordwest

  • Stadtteile: Gleißhammer, Ziegelstein, Laufamholz

  • Vorteile: Gute Anbindung an die A3 und A9, große Gewerbegebiete mit unterschiedlichen Hallengrößen

  • Preise:

    • Mietpreise zwischen 7,50 und 10,50 €/m²

    • Kaufpreise zwischen 1.200 und 1.800 €/m²

5.2 Nürnberg Südwest

  • Stadtteile: Reichelsdorf, Steinbühl, Fischbach

  • Vorteile: Nähe zu Stadtzentrum und wichtigen Verkehrsknotenpunkten, ältere aber gut ausgestattete Hallen

  • Preise:

    • Mieten zwischen 7,00 und 9,50 €/m²

    • Kaufpreise zwischen 1.000 und 1.600 €/m²

5.3 Nürnberg Südost

  • Stadtteile: Mögeldorf, Altenfurt, Eibach

  • Vorteile: Kleinere Gewerbegebiete mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten, vor allem für Handwerk und Produktion

  • Preise:

    • Mieten zwischen 6,50 und 8,50 €/m²

    • Kaufpreise zwischen 900 und 1.400 €/m²

5.4 Umlandgemeinden

  • Gemeinden: Schwaig, Altdorf bei Nürnberg, Feucht, Wendelstein

  • Vorteile: Günstigere Flächenpreise, gute Verkehrsanbindung, häufig Neubaupotenziale

  • Preise:

    • Mieten zwischen 5,00 und 7,50 €/m²

    • Kaufpreise zwischen 700 und 1.200 €/m²

6. Technische Merkmale kleiner Hallen in Nürnberg

  • Lichtes Raummaß: 4 bis 7 Meter, abhängig von Nutzung und Baujahr

  • Bauweise: Stahlhallen, Massivbauweise, Mischformen

  • Tore: Sektionaltore oder Rolltore mit Rampe oder ebenerdiger Zufahrt

  • Heizung: Gasheizung oder Fernwärme, teilweise mit moderner Lufttechnik

  • Energieversorgung: Drehstromanschluss 400 V, ausreichend für kleine bis mittlere Produktion

  • Büro- und Sozialräume: Je nach Bedarf, meist zwischen 10 und 30 % der Hallenfläche

7. Mietpreise im Detail

  • Stadtteil Gleißhammer: 8,00–10,00 €/m²

  • Ziegelstein: 7,50–9,50 €/m²

  • Laufamholz: 7,50–9,50 €/m²

  • Reichelsdorf: 7,00–9,00 €/m²

  • Steinbühl: 7,00–8,50 €/m²

  • Mögeldorf: 6,50–8,00 €/m²

  • Altdorf: 5,50–7,00 €/m²

8. Kaufpreise im Detail

  • Gleißhammer: 1.400–1.800 €/m²

  • Ziegelstein: 1.300–1.700 €/m²

  • Laufamholz: 1.200–1.600 €/m²

  • Reichelsdorf: 1.000–1.400 €/m²

  • Steinbühl: 950–1.300 €/m²

  • Mögeldorf: 900–1.200 €/m²

  • Altdorf: 700–1.100 €/m²

9. Einfluss von Erschließung und Infrastruktur auf die Bewertung

  • Voll erschlossene Grundstücke mit Strom, Wasser, Gas, Abwasser und Telekommunikation werden höher bewertet.

  • Nähe zu Autobahnanschlüssen und gut ausgebauten Straßen steigert den Wert deutlich.

  • Verfügbarkeit von Parkplätzen und Ladezonen ist für Mieter und Käufer wichtig.

  • Öffentliche Verkehrsanbindung durch Bus und Bahn trägt ebenfalls zur Attraktivität bei, ist aber für reine Industrieflächen weniger entscheidend.

10. Bewertungskriterien hinsichtlich Baujahr und Zustand

  • Vor 1990 errichtete Hallen: Häufig Sanierungsbedarf, daher Preisabschläge von 15 bis 25 %.

  • Baujahr 1990 bis 2010: Durchschnittliche Ausstattung, geringere Abschläge.

  • Neuere Hallen ab 2010: Moderne Bauweise, hohe Energieeffizienz, kaum Abschläge.

11. Grundstücksgrößen und Zuschnitt

  • Grundstücke in Nürnberg für kleine Hallen liegen oft zwischen 800 und 2.500 m².

  • Quadratische oder rechteckige Grundstücke mit guter Zufahrt erzielen höhere Preise.

  • Ungünstige Zuschnitte oder schlechte Erschließung führen zu Wertminderungen von bis zu 10 %.

12. Bewertung nach Ertragswertverfahren

  • Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete der Halle.

  • Beispiel: Miete von 9 €/m² für eine 800 m² Halle ergibt 7.200 € monatlich, 86.400 € jährlich.

  • Kapitalisierungsfaktor in Nürnberg liegt meist zwischen 18 und 22.

  • Ertragswert: 86.400 € × 20 = ca. 1,73 Mio. €.

  • Faktoren wie Mietvertragslaufzeit, Bonität des Mieters und Leerstand werden zusätzlich berücksichtigt.

13. Vergleichswertverfahren

  • Ermittlung von Verkaufspreisen vergleichbarer Hallen in der Region.

  • Abgleich mit Lage, Ausstattung und baulichem Zustand.

  • Wichtig bei freiem Markt und ausreichender Vergleichbarkeit.

14. Sachwertverfahren

  • Grundlage sind Baukosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert.

  • Baukosten für kleine Hallen zwischen 800 und 1.200 €/m².

  • Grundstückswerte je nach Lage 400–1.000 €/m².

15. Aktuelle Marktlage und Trends in Nürnberg

  • Stabile bis steigende Nachfrage nach kleinen Industriehallen, vor allem wegen Wachstums im Mittelstand und Logistik.

  • Digitalisierung und E-Commerce erhöhen Bedarf an Lagerflächen.

  • Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise gewinnen an Bedeutung.

  • Knappheit an freien Gewerbeflächen treibt Preise insbesondere in guten Lagen.

16. Besonderheiten bei Vermietung

  • Kurzfristige Mietverträge sind eher selten, meist sind Verträge über 5 bis 10 Jahre üblich.

  • Nebenkosten werden häufig als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart.

  • Mietanpassungsklauseln an Index oder Marktentwicklung sind üblich.

17. Steuerliche Aspekte bei Kauf und Vermietung

  • Abschreibung nach AfA-Tabellen, meist 3 % linear für Gewerbeimmobilien.

  • Steuerliche Absetzbarkeit von Investitionen und Modernisierungen.

  • Berücksichtigung von Grunderwerbsteuer und Notarkosten bei Kauf.

18. Rechtliche Rahmenbedingungen

  • Baurechtliche Einordnung der Hallen im Gewerbegebiet (GE) oder Industriegebiet (GI) relevant für Nutzungsmöglichkeiten.

  • Umweltauflagen, z.B. Lärmschutz oder Emissionsbegrenzungen, können Einfluss auf Bewertung haben.

  • Vertragsgestaltung bei Vermietung mit klar definierten Nutzungsrechten und Pflichten.

19. Preisunterschiede innerhalb Nürnbergs

  • Höhere Preise in Gewerbegebieten nahe Innenstadt und Autobahnanbindungen.

  • Deutlich günstigere Preise in Randlagen oder Umlandgemeinden.

  • Regionale Unterschiede betragen teilweise bis zu 50 %.

20. Zukunftsperspektiven und Nachhaltigkeit

  • Neubauten mit nachhaltigen Baustoffen und energieeffizienten Anlagen erzielen Mehrwerte von bis zu 15 %.

  • Nachfrage nach flexiblen Flächen steigt, was die Nutzungsmöglichkeiten verbessert.

  • Investitionen in Digitalisierung und smarte Gebäudetechnik erhöhen langfristig die Attraktivität.

21. Zusammenfassung der wichtigsten Quadratmeterpreise

  • Mietpreise kleine Hallen: 5,00 bis 10,50 €/m² je nach Lage und Ausstattung

  • Kaufpreise kleine Hallen: 700 bis 1.800 €/m², Spitzenwerte in Toplagen

  • Grundstückpreise: 400 bis 1.000 €/m², abhängig von Erschließung und Lage

  • Baukosten: ca. 800 bis 1.200 €/m² für neue oder sanierte Hallen

22. Fazit

  • Die Bewertung von kleinen Industriehallen unter 1.000 m² in Nürnberg erfordert eine sorgfältige Analyse von Lage, technischer Ausstattung und Marktbedingungen.

  • Die Stadtteile Gleißhammer, Ziegelstein und Laufamholz bilden die wertvollsten Standorte für kleine Hallen mit stabiler Nachfrage.

  • Umlandgemeinden bieten preisliche Vorteile, aber teilweise geringere Infrastrukturqualität.

  • Nachhaltige Bauweise und moderne Ausstattung erhöhen die Marktchancen deutlich.

  • Kapitalanleger und Unternehmen sollten neben den reinen Quadratmeterpreisen auch die langfristige Nutzung und Entwicklung der Immobilie berücksichtigen.

Sollten Sie eine individuelle Bewertung oder weitergehende Beratung wünschen, stehe ich gerne zur Verfügung.

Wenn Sie weitere Themen rund um Gewerbe- und Industrieimmobilien interessieren, freue ich mich auf Ihre Anfrage.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

Durch meine langjährige Tätigkeit vor Ort kenne ich nicht nur die Standortvorteile, sondern auch die Herausforderungen: begrenzte Flächen, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsflexibilität sowie wachsende Konkurrenz um zentrale Gewerbestandorte. Genau hier setze ich an – mit einem realistischen Blick auf Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit.

Für wen ich arbeite

Ich unterstütze vor allem:

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Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

Was Sie erwarten können

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Ich glaube an Substanz statt Show. An langfristige Lösungen statt kurzfristige Abschlüsse. Und an das, was mich geprägt hat: unternehmerisches Denken, Eigenverantwortung und Bodenständigkeit.

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