Der Markt für Industrieimmobilien, insbesondere kleine Hallen unter 1.000 Quadratmetern, hat in den letzten Jahren in der Region Forchheim und dem umliegenden Forchheimer Land an Dynamik gewonnen. Die wirtschaftliche Stabilität und die zentrale Lage zwischen Nürnberg und Bamberg machen die Region attraktiv für zahlreiche mittelständische Unternehmen. Für Eigentümer, die kleine Hallen verkaufen oder vermieten möchten, ist eine fundierte Bewertung der Immobilie von großer Bedeutung, um den richtigen Preis festzulegen und erfolgreiche Transaktionen zu erzielen.
Dieser Blogbeitrag erklärt Ihnen detailliert, wie Sie Ihre Industriehalle in Forchheim und dem Forchheimer Land professionell bewerten können. Dabei berücksichtigen wir die regionalen Besonderheiten, die wichtigsten Standortfaktoren, bauliche Merkmale und aktuelle Marktpreise.
1. Überblick über die Region Forchheim und das Forchheimer Land
Die Stadt Forchheim
Forchheim ist eine Stadt mit rund 32.000 Einwohnern, die wirtschaftlich durch einen starken Mittelstand, Handwerksbetriebe und Dienstleister geprägt ist.
Die Stadtteile und Gewerbegebiete von Forchheim sind vielseitig: Besonders das Gewerbegebiet „Burgberg“, „Kersbach“, „Hausen“ und „Reuth“ bieten viele Industrieflächen.
Die Nähe zu den Autobahnen A73 und A70 ermöglicht einen schnellen Zugang zu den großen Wirtschaftsräumen Nürnberg, Bamberg und Erlangen.
Die Stadt verfügt über eine gute Infrastruktur, was Industriehallen in zentralen Lagen besonders wertvoll macht.
Das Forchheimer Land
Das Umland besteht aus kleineren Gemeinden und Dörfern, die teils landwirtschaftlich geprägt sind, teils als Gewerbestandorte fungieren.
Gemeinden wie Ebermannstadt, Effeltrich, Hallerndorf, Wiesenttal, Buttenheim, Eggolsheim und Pretzfeld sind Beispiele für das Bamberger Land.
Das Forchheimer Land ist wirtschaftlich vielfältig, mit Handwerk, Mittelstand und vermehrt auch Logistikunternehmen.
Die Gewerbeflächen hier sind meist günstiger als in der Stadt, bieten aber durch ländliche Lage oft mehr Fläche und Ruhe für industrielle Nutzung.
2. Standortfaktoren als Grundlage der Bewertung
Zentrale Lage in Forchheim
Gewerbegebiete wie Burgberg und Hausen sind stark nachgefragt, da sie durch ihre gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung überzeugen.
Besonders die Nähe zur Autobahn A73 ist für Logistik und Produktion wichtig.
In zentralen Gewerbegebieten liegen die Quadratmetermieten für kleine Hallen meist zwischen 8,00 und 11,50 Euro.
Kaufpreise für solche Hallen bewegen sich in Forchheim zwischen 1.250 und 1.900 Euro pro Quadratmeter.
Ländliche Gewerbeflächen im Forchheimer Land
Orte wie Ebermannstadt, Effeltrich und Buttenheim bieten Gewerbeflächen mit teils größeren Grundstücken zu niedrigeren Preisen.
Diese Lagen sind ideal für Betriebe, die viel Fläche benötigen, aber auf günstige Miet- oder Kaufpreise angewiesen sind.
Mietpreise im Forchheimer Land liegen zwischen 5,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter.
Kaufpreise bewegen sich meist zwischen 900 und 1.350 Euro pro Quadratmeter.
Verkehrsanbindung
Die Autobahn A73 ist das wichtigste Bindeglied für Gewerbeflächen in der Region. Eine direkte Anbindung oder schnelle Erreichbarkeit erhöht den Wert der Immobilie.
Zudem zählen Bundesstraßen wie die B470 und B505 zu wichtigen Verkehrswegen.
Öffentlicher Nahverkehr ist meist gut ausgebaut, was für Mitarbeiterzufriedenheit sorgt.
3. Bauliche Merkmale und technische Ausstattung
Hallengröße und Zuschnitt
Kleine Hallen zwischen 300 und 1.000 Quadratmetern sind in der Region Standard.
Ein stützenfreier oder stützenarmer Innenraum bietet flexible Nutzungsmöglichkeiten.
Hallenhöhen zwischen 5 und 8 Metern sind üblich und für viele gewerbliche Zwecke ausreichend.
Tore und Zufahrten
Rolltore und Sektionaltore in ausreichender Anzahl und Breite sind essenziell für Logistik und Warenumschlag.
Eine gut ausgebaute Zufahrt für LKW und ausreichend Parkplätze erhöhen den Wert.
Außenflächen für Be- und Entladen werden besonders geschätzt.
Büro- und Sozialräume
Kleine Büroflächen oder Sozialräume sind mittlerweile Standard in vielen Hallen und erhöhen die Attraktivität.
Sanitäre Anlagen und Teeküchen sind wichtige Ausstattungsmerkmale.
Flexible Raumkonzepte sind vorteilhaft.
Energieversorgung und Infrastruktur
Stromanschlüsse, auch Starkstrom, sind notwendig für Industriehallen.
Moderne Beleuchtung, Heizung und gegebenenfalls Lüftungsanlagen erhöhen den Nutzungskomfort.
Energieeffiziente Ausstattung und nachhaltige Technologien steigern den Wert.
4. Baurechtliche Rahmenbedingungen
Gewerbe- und Industriegebietszuweisung
Hallen in Gewerbegebieten mit reiner oder gewerblicher Nutzung sind für industrielle Zwecke ideal.
Mischgebiete oder Industriegebiete mit Wohnbebauung können Einschränkungen bedeuten.
Ein Bebauungsplan sollte vor dem Kauf oder der Vermietung geprüft werden.
Genehmigungen und Nutzungsmöglichkeiten
Die bestehende Nutzungsgenehmigung beeinflusst die Bewertung stark.
Produktionshallen, Lagerhallen, Werkstätten – je nach Nutzung sind unterschiedliche Anforderungen zu erfüllen.
Umnutzung oder Erweiterung sollten baurechtlich möglich sein.
Umweltauflagen und Altlasten
Umweltauflagen können je nach Standort unterschiedlich streng sein und den Wert beeinflussen.
Altlasten auf dem Grundstück mindern den Wert und erschweren Vermietung oder Verkauf.
Boden- und Umweltgutachten sind daher empfehlenswert.
5. Bewertungsmethoden für kleine Industriehallen
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren basiert auf aktuellen Marktpreisen für vergleichbare Immobilien.
Besonders bei kleineren Hallen eignet sich diese Methode gut, da viele Vergleichswerte vorliegen.
Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Erschließung werden dabei berücksichtigt.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Hallen wird der Wert anhand der erzielten Nettomiete bestimmt.
Kapitalisierungsfaktoren zwischen 18 und 22 sind in der Region üblich.
Beispiel: Bei einer Nettomiete von 8,00 Euro/m² und einem Faktor von 20 liegt der Ertragswert bei 160 Euro pro Quadratmeter jährlich.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird häufig bei Neubauten oder speziellen Objekten angewandt.
Es basiert auf den Baukosten, Bodenwerten und Abschreibungen.
In Forchheim spielt diese Methode bei kleinen Hallen eine untergeordnete Rolle, wird aber bei speziellen Gebäuden berücksichtigt.
6. Aktuelle Marktpreise für Industriehallen in Forchheim und Umgebung
Mietpreise in Forchheim
Gewerbegebiet Burgberg: 8,50 bis 11,50 Euro/m²
Gewerbegebiet Hausen: 8,00 bis 10,50 Euro/m²
Gewerbegebiet Kersbach: 7,50 bis 10,00 Euro/m²
Gewerbegebiet Reuth: 7,50 bis 9,50 Euro/m²
Mietpreise im Forchheimer Land
Ebermannstadt: 6,00 bis 8,00 Euro/m²
Effeltrich: 5,50 bis 7,50 Euro/m²
Buttenheim: 6,00 bis 8,50 Euro/m²
Hallerndorf: 5,50 bis 7,50 Euro/m²
Pretzfeld: 5,50 bis 7,00 Euro/m²
Wiesenttal: 5,00 bis 7,00 Euro/m²
Kaufpreise in Forchheim
Burgberg: 1.400 bis 1.900 Euro/m²
Hausen: 1.250 bis 1.750 Euro/m²
Kersbach: 1.200 bis 1.700 Euro/m²
Reuth: 1.150 bis 1.600 Euro/m²
Kaufpreise im Forchheimer Land
Ebermannstadt: 950 bis 1.350 Euro/m²
Effeltrich: 900 bis 1.300 Euro/m²
Buttenheim: 950 bis 1.400 Euro/m²
Hallerndorf: 900 bis 1.250 Euro/m²
Pretzfeld: 850 bis 1.200 Euro/m²
Wiesenttal: 850 bis 1.150 Euro/m²
7. Einfluss der Grundstücksgröße und Erschließung auf den Wert
Grundstücksgröße
Für kleine Hallen liegen die Grundstücksgrößen meist zwischen 700 und 2.000 Quadratmetern.
Größere Grundstücke bieten oft Entwicklungspotenziale und sind deshalb wertvoller.
Engere oder kleinere Grundstücke mindern die Nutzungsmöglichkeiten und damit den Wert.
Erschließung
Voll erschlossene Grundstücke mit Anschluss an Kanalisation, Strom, Wasser und Straße sind gefragter.
Fehlende Erschließung bedeutet höhere Kosten und mindert den Marktwert.
Gute Zufahrtsstraßen und breite Einfahrten sind besonders wichtig für industrielle Nutzung.
8. Zustand der Hallen und Sanierungsbedarf
Baujahr und Modernisierung
Neubauten oder Hallen, die in den letzten 10 Jahren modernisiert wurden, erzielen höhere Werte.
Ältere Gebäude mit veralteter Technik mindern den Marktpreis.
Eine energieeffiziente Sanierung kann den Wert steigern.
Sanierungsbedarf
Dach, Fassade und Boden sind wichtige Elemente für die Wertermittlung.
Notwendige Investitionen senken den Marktwert.
Energetische Modernisierungen erhöhen die Attraktivität.
9. Besondere Merkmale, die den Wert beeinflussen
Flexibilität der Nutzung
Hallen mit modularen Innenaufteilungen oder variabler Raumhöhe sind besonders wertvoll.
Nutzungsmöglichkeiten für Produktion, Lagerung oder Werkstatt erhöhen den Marktwert.
Technische Ausstattung
Lastenkräne, Starkstromanschlüsse, Brandschutzanlagen steigern den Wert.
Moderne IT- und Telekommunikationsinfrastruktur ist ein Pluspunkt.
Nachhaltigkeit
Energieausweise mit guter Bewertung und nachhaltige Gebäudetechnik erhöhen den Wert.
Solaranlagen, LED-Beleuchtung und Dämmung werden positiv bewertet.
10. Regionale Besonderheiten und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wirtschaftliche Entwicklung in Forchheim
Die regionale Wirtschaft ist breit aufgestellt mit Industrie, Handwerk und Dienstleistung.
Die Nähe zu Großstädten wie Nürnberg und Bamberg fördert Wachstum und Nachfrage nach Gewerbeimmobilien.
Demografische Faktoren
Bevölkerungswachstum und Zuzug wirken sich positiv auf die Nachfrage aus.
Fachkräftemangel kann die Ansiedlung neuer Unternehmen erschweren, was indirekt die Nachfrage nach Hallen beeinflusst.
Infrastrukturprojekte
Geplante Verkehrsverbesserungen oder Gewerbegebietserweiterungen steigern die Attraktivität.
Die Region investiert in Digitalisierung und Umwelt, was zukunftsorientierte Unternehmen anzieht.
11. Vermarktungsstrategien für Eigentümer
Zielgruppenorientierte Ansprache
Ansprache von Handwerksbetrieben, Start-ups, Logistikern und Produktionsunternehmen.
Individuelle Lösungen für unterschiedliche Branchen anbieten.
Online- und Offline-Marketing
Nutzung von Immobilienportalen, lokalen Maklern und Gewerbeverbänden.
Netzwerkpflege in regionalen Wirtschaftsvereinen und Kammern.
Flexible Vertragsgestaltung
Teilflächenvermietung, Kurzzeitmiete oder Kaufoptionen erhöhen die Chancen.
Anpassung der Vertragsbedingungen an Marktgegebenheiten.
12. Zusammenfassung und Fazit
Die Bewertung kleiner Industriehallen unter 1.000 Quadratmetern in Forchheim und dem Forchheimer Land ist eine komplexe Aufgabe, die fundierte Kenntnisse über Standort, bauliche Merkmale und Marktdaten erfordert.
Während in zentralen Lagen von Forchheim Mietpreise von 8,00 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter und Kaufpreise von 1.150 bis 1.900 Euro üblich sind, liegen die Preise im ländlichen Umland deutlich niedriger. Dennoch bieten diese Standorte durch größere Grundstücke und Ruhe oft Vorteile.
Ein professionelles Wertgutachten kombiniert Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren und bezieht alle relevanten Faktoren wie Zustand, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten mit ein. Der Erfolg beim Verkauf oder bei der Vermietung hängt zudem stark von der richtigen Vermarktungsstrategie ab.
Sollten Sie eine kleine Industriehalle in Forchheim oder im Forchheimer Land verkaufen oder vermieten wollen, empfiehlt es sich, eine professionelle Bewertung durchführen zu lassen und den Markt genau zu beobachten. So können Sie den optimalen Preis erzielen und Ihre Immobilie erfolgreich vermarkten.
Wenn Sie weitere Fragen zur Industrieimmobilienbewertung in Forchheim oder Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer kleinen Halle wünschen, stehe ich Ihnen gerne beratend zur Seite.
