Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Bayreuth und dem Bayreuther Land

Die Region Bayreuth und das Bayreuther Land sind wirtschaftlich attraktiv, insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen. Die Nachfrage nach Industrieimmobilien, vor allem nach kleinen Hallen unter 1.000 Quadratmetern, wächst kontinuierlich. Ob zum Verkauf oder zur Vermietung – die präzise Bewertung solcher Hallen ist für Eigentümer und Investoren essenziell, um den Marktwert realistisch einschätzen zu können und einen erfolgreichen Abschluss zu erzielen.

Im Folgenden erfahren Sie, welche Faktoren bei der Bewertung eine Rolle spielen, wie sich die Marktpreise in Bayreuth und dem Umland gestalten und welche Besonderheiten die Region mit ihren Stadtteilen und Dörfern prägen.

1. Regionale Einordnung: Bayreuth und das Bayreuther Land

 

Die Stadt Bayreuth

  • Bayreuth ist mit rund 75.000 Einwohnern eine bedeutende Stadt in Oberfranken und besitzt eine starke Wirtschaft mit Industrie, Handwerk und Dienstleistungssektor.

  • Wichtige Gewerbegebiete sind „Bayreuth-Nord“, „Bayreuth-Süd“, „Schnabelwaid“ und das Industriegebiet „Stadtteil Kreuz“.

  • Die zentrale Lage an der A9 und die Nähe zu Nürnberg und Leipzig machen Bayreuth zu einem logistisch günstigen Standort.

  • Die Infrastruktur ist hervorragend, mit gut ausgebauten Verkehrswegen, Bahnanschlüssen und Nähe zum Flughafen Nürnberg.

Das Bayreuther Land

  • Das Umland umfasst zahlreiche Gemeinden und Dörfer, darunter Creußen, Mistelgau, Bindlach, Hummeltal, Heinersreuth und Eckersdorf.

  • Diese Orte bieten überwiegend kleinere Gewerbegebiete und Industrieflächen, die vor allem für mittelständische Betriebe und Handwerksunternehmen attraktiv sind.

  • Die Region ist geprägt von einer Mischung aus ländlicher Idylle und wirtschaftlicher Entwicklung, was sie besonders für Betriebe interessant macht, die Ruhe und zugleich gute Anbindung suchen.

2. Standortfaktoren und ihre Bedeutung für die Bewertung

 

Verkehrsanbindung

  • Die direkte Lage an der Autobahn A9 stellt einen entscheidenden Wertfaktor dar. Hallen in Bayreuth-Nord oder im Gewerbegebiet Kreuz sind hier besonders gefragt.

  • Die Bundesstraßen B22, B85 und B303 durchziehen das Bayreuther Land und gewährleisten gute Erreichbarkeit.

  • Der öffentliche Nahverkehr mit Bus- und Bahnverbindungen verbessert die Mitarbeiterzufriedenheit und ist für die Vermietung wichtig.

Infrastruktur vor Ort

  • In Bayreuth stehen Gewerbegebiete mit komplett erschlossenen Flächen zur Verfügung.

  • In Gemeinden wie Bindlach und Creußen ist die Infrastruktur meist ebenfalls gut ausgebaut, wobei kleinere Dörfer wie Mistelgau und Hummeltal oft ruhiger und günstiger liegen.

  • Die Verfügbarkeit von Versorgungsanschlüssen für Strom, Wasser und Abwasser ist für den Wert relevant.

Nähe zu Arbeitskräften

  • Bayreuth bietet eine Vielzahl an qualifizierten Fachkräften durch Universitäten und Berufsschulen.

  • Im Bayreuther Land ist die Verfügbarkeit von Arbeitskräften etwas eingeschränkter, was jedoch durch niedrigere Miet- und Kaufpreise oft kompensiert wird.

3. Bauliche und technische Merkmale von kleinen Hallen

 

Größe und Grundriss

  • Hallen unter 1.000 m² sind besonders flexibel nutzbar – typisch sind Größen zwischen 300 und 900 m².

  • Ein offener Hallenraum ohne viele Innenstützen ist ideal für Logistik und Produktion.

  • Die Höhe der Halle bewegt sich meist zwischen 5 und 8 Metern, was für die meisten gewerblichen Zwecke ausreichend ist.

Tore und Zufahrten

  • Lastentore mit mindestens 3,5 Meter Breite sind Standard.

  • Eine gute Zufahrt für LKW und ausreichend Parkplätze vor der Halle sind ein wichtiger Wertfaktor.

  • Außenflächen für das Be- und Entladen steigern den Wert deutlich.

Büro- und Sozialräume

  • Kleine Hallen besitzen oft integrierte Büroflächen von 20 bis 100 m².

  • Sozialräume und Sanitäreinrichtungen sind essenziell für eine langfristige Vermietung oder den Verkauf.

  • Flexible Grundrisse, die Anpassungen ermöglichen, sind besonders attraktiv.

Technische Ausstattung

  • Starkstromanschlüsse gehören zur Grundausstattung.

  • Brandschutz, Beleuchtung und Heizung variieren je nach Baujahr und beeinflussen den Marktwert.

  • Moderne Energieeffizienzstandards wirken sich positiv auf die Bewertung aus.

4. Rechtliche Rahmenbedingungen und Bebauungspläne

 

Gewerbe- und Industriegebietsstatus

  • Hallen in ausgewiesenen Industrie- oder Gewerbegebieten sind besonders wertvoll, da dort eine uneingeschränkte gewerbliche Nutzung möglich ist.

  • Bayreuth bietet solche Gebiete unter anderem im Norden und Süden der Stadt.

  • Im Bayreuther Land sind die Industrieflächen oft kleiner, teils Mischgebiete mit Einschränkungen vorhanden.

Baurechtliche Genehmigungen

  • Nutzungsgenehmigungen sind für die Bewertung entscheidend. Eine Halle mit Produktionserlaubnis ist mehr wert als eine, die nur Lagerzwecken dient.

  • Umbauten oder Erweiterungen müssen baurechtlich möglich sein, um den Wert zu steigern.

Umwelt- und Altlastenfragen

  • Umweltauflagen können in manchen Gewerbegebieten strenger sein.

  • Altlasten auf dem Grundstück mindern den Wert und erfordern meist kostspielige Gutachten.

  • Eine saubere Umweltbilanz ist für viele Unternehmen ein wichtiges Kriterium.

5. Bewertungsmethoden im Überblick

 

Vergleichswertverfahren

  • Das am häufigsten verwendete Verfahren für kleine Hallen.

  • Hier werden aktuelle Marktpreise für vergleichbare Objekte in Bayreuth und Umgebung herangezogen.

  • Lage, Zustand und Ausstattung fließen in die Vergleichswerte ein.

Ertragswertverfahren

  • Besonders relevant bei vermieteten Objekten.

  • Der Wert berechnet sich aus der Nettokaltmiete multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor.

  • In Bayreuth liegt dieser Faktor für kleine Hallen zwischen 18 und 21.

Sachwertverfahren

  • Für Neubauten oder speziell ausgebaute Hallen sinnvoll.

  • Baukosten und Bodenwert bilden die Grundlage, abzüglich Wertminderungen.

  • Wird meist ergänzend zum Vergleichs- oder Ertragswert angewendet.

6. Aktuelle Quadratmeterpreise für kleine Hallen in Bayreuth

 

Mietpreise in der Stadt Bayreuth

  • Gewerbegebiet Bayreuth-Nord: 9,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter

  • Gewerbegebiet Bayreuth-Süd: 8,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter

  • Gewerbegebiet Kreuz: 9,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter

  • Gewerbegebiet Schnabelwaid: 7,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter

Mietpreise im Bayreuther Land

  • Bindlach: 6,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter

  • Creußen: 6,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter

  • Mistelgau: 5,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter

  • Hummeltal: 5,00 bis 7,00 Euro pro Quadratmeter

  • Heinersreuth: 6,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter

  • Eckersdorf: 5,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter

Kaufpreise in Bayreuth

  • Bayreuth-Nord: 1.400 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter

  • Bayreuth-Süd: 1.300 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter

  • Gewerbegebiet Kreuz: 1.350 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter

  • Schnabelwaid: 1.100 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter

Kaufpreise im Bayreuther Land

  • Bindlach: 1.000 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter

  • Creußen: 950 bis 1.350 Euro pro Quadratmeter

  • Mistelgau: 850 bis 1.250 Euro pro Quadratmeter

  • Hummeltal: 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter

  • Heinersreuth: 900 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter

  • Eckersdorf: 850 bis 1.250 Euro pro Quadratmeter

7. Einfluss von Grundstücksgröße und Erschließung

 

Grundstücksgröße

  • Grundstücke zwischen 700 und 2.000 Quadratmetern sind üblich für kleine Hallen.

  • Größere Grundstücke bieten Entwicklungsmöglichkeiten und erhöhen den Wert.

  • Kleine oder ungünstig geschnittene Grundstücke können den Wert mindern.

Erschließung

  • Voll erschlossene Grundstücke mit Strom, Wasser, Kanalisation und guter Straßenanbindung sind besonders wertvoll.

  • Fehlende Erschließung führt zu höheren Investitionskosten und Wertabschlägen.

  • Zufahrten für LKW sind ein zentraler Faktor bei Industriehallen.

8. Zustand und Modernisierungsgrad der Halle

 

Baujahr und Modernisierung

  • Hallen, die jünger als 15 Jahre sind oder kürzlich modernisiert wurden, erzielen höhere Preise.

  • Ältere Objekte mit veralteter Technik und schlechter energetischer Ausstattung werden abgewertet.

Sanierungsbedarf

  • Dringender Sanierungsbedarf bei Dach, Fassade oder Boden mindert den Wert deutlich.

  • Investitionen in Energieeffizienz wie neue Dämmung oder LED-Beleuchtung steigern den Wert.

9. Nutzungsmöglichkeiten und Flexibilität

 

Branchen und Nutzung

  • Kleine Hallen sind ideal für Produktion, Montage, Lagerung, Handwerk oder Start-ups.

  • Flexible Nutzungsmöglichkeiten erhöhen den Wert.

Innenausstattung und Aufteilung

  • Variable Raumaufteilung durch Trennwände oder modulare Systeme sind ein Vorteil.

  • Hallenhöhe und Lastenkräne sind je nach Branche entscheidend.

10. Besondere Standortvorteile in Bayreuth und dem Umland

 

Nähe zur Universität und Forschungseinrichtungen

  • Bayreuth ist Wissenschaftsstandort mit Technischer Hochschule und Forschungsinstituten.

  • Nähe zu Forschung und Entwicklung zieht innovative Unternehmen an.

Verkehrsanbindung für Logistik

  • Die A9 und Bundesstraßen bieten schnellen Zugang zu Märkten in Nürnberg, Leipzig und München.

  • Der nahegelegene Flughafen Nürnberg ist für zeitkritische Logistik ein Plus.

Lebensqualität und Fachkräfteangebot

  • Bayreuth bietet hohe Lebensqualität mit Kultur, Natur und Bildungsangeboten.

  • Gute Fachkräfteverfügbarkeit und niedrige Arbeitslosenquote sind Standortvorteile.

11. Marktentwicklung und Trends

 

Nachfrage nach kleinen Hallen

  • Immer mehr Unternehmen suchen nach flexiblen, kleinen Flächen für Produktion und Lager.

  • Steigende Digitalisierung und E-Commerce erhöhen die Nachfrage nach Logistikflächen.

Preisentwicklung

  • Miet- und Kaufpreise für kleine Industriehallen steigen moderat, besonders in Bayreuth.

  • Im Bayreuther Land sind moderate Steigerungen zu beobachten, besonders in wachstumsstarken Gemeinden.

Nachhaltigkeit und Umweltanforderungen

  • Grünes Bauen und energieeffiziente Hallen gewinnen an Bedeutung.

  • Investitionen in Nachhaltigkeit zahlen sich langfristig durch höhere Werte aus.

12. Tipps zur optimalen Bewertung und Vermarktung

 

Professionelle Bewertung einholen

  • Ein Gutachter oder Immobilienexperte berücksichtigt alle Faktoren und Marktgegebenheiten.

  • So erhalten Sie eine realistische Einschätzung des Marktwerts.

Marktbeobachtung und Vergleich

  • Beobachten Sie regelmäßig Preise in Bayreuth und den umliegenden Gemeinden.

  • Nutzen Sie Vergleichsobjekte als Orientierungswert.

Transparenz und Dokumentation

  • Bereiten Sie alle Unterlagen zur Immobilie sorgfältig vor.

  • Dokumentieren Sie Zustand, Ausstattung und Genehmigungen vollständig.

Zielgruppenorientierte Vermarktung

  • Richten Sie Marketingmaßnahmen gezielt an potenzielle Nutzer wie Handwerksbetriebe, Logistiker oder produzierende Unternehmen.

  • Nutzen Sie lokale Netzwerke und Onlineportale.

13. Fazit

Die Bewertung kleiner Industriehallen unter 1.000 m² in Bayreuth und dem Bayreuther Land ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die eine umfassende Analyse verschiedener Standort- und Objektfaktoren erfordert. Die Marktlage zeigt eine anhaltend gute Nachfrage, insbesondere in Bayreuth selbst, aber auch im Umland mit Gemeinden wie Bindlach, Creußen oder Mistelgau.

Mietpreise bewegen sich in Bayreuth je nach Lage zwischen 7,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter, während Kaufpreise bei 1.100 bis 2.000 Euro liegen. Im Bayreuther Land sind die Preise mit 5,00 bis 8,50 Euro Miete und 800 bis 1.400 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter etwas günstiger, bieten jedoch attraktive Alternativen für Unternehmen.

Ein wesentlicher Faktor für eine erfolgreiche Bewertung und Vermarktung ist die Berücksichtigung von Erschließung, Zustand, technischer Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten der Hallen. Zudem sollten Eigentümer die regionalen Besonderheiten und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Blick behalten.

Wenn Sie eine kleine Industriehalle in Bayreuth oder Umgebung bewerten, verkaufen oder vermieten möchten, empfiehlt es sich, eine professionelle Bewertung durchführen zu lassen und den Markt kontinuierlich zu beobachten. Nur so erzielen Sie einen marktgerechten Preis und finden den passenden Käufer oder Mieter.

Sollten Sie weitere Fragen zur Bewertung oder Vermarktung von Industrieimmobilien in Bayreuth und dem Bayreuther Land haben, stehe ich Ihnen gern beratend zur Verfügung.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

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Für wen ich arbeite

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Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

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