Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Ansbach und dem Ansbacher Land

Die Region Ansbach und das umliegende Ansbacher Land zeichnen sich durch eine dynamische Wirtschaftsstruktur aus, die eine Vielzahl von kleinen und mittleren Industrieunternehmen beheimatet. Insbesondere kleine Gewerbehallen mit Flächen unter 1.000 Quadratmetern sind hier stark nachgefragt. Die Bewertung dieser Industrieimmobilien zum Verkauf oder zur Vermietung stellt eine anspruchsvolle Aufgabe dar, die zahlreiche Aspekte berücksichtigt. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wesentliche zur Marktübersicht, zur Wertermittlung und den Einflussfaktoren auf die Preise in Ansbach, den Stadtteilen und den umliegenden Dörfern.

1. Regionale Marktübersicht in Ansbach und Umgebung


Ansbach – Kernstadt und wichtige Gewerbegebiete

  • Ansbach ist mit rund 40.000 Einwohnern die größte Stadt im Ansbacher Land und besitzt mehrere bedeutende Gewerbegebiete, wie das Gewerbegebiet Süd-Ost, das Gewerbegebiet West und das Gewerbegebiet Nord.

  • Diese Gewerbegebiete bieten ein breites Spektrum an kleinen Industriehallen mit Flächen unter 1.000 m².

  • Die Mietpreise für solche Hallen liegen in der Stadt Ansbach aktuell im Bereich von 7 bis 13 Euro pro Quadratmeter.

  • Die Kaufpreise variieren je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.300 und 1.900 Euro pro Quadratmeter.

  • Die verkehrliche Anbindung an die Autobahn A6 und die Bundesstraße B13 macht Ansbach für Industrieunternehmen attraktiv.

Stadtteile Ansbachs

  • Schalkhausen: Südlich von Ansbach gelegen, bietet der Stadtteil einige Gewerbeflächen, die vor allem für kleinere Hallen geeignet sind. Mietpreise bewegen sich hier meist zwischen 6,50 und 9 Euro pro Quadratmeter.

  • Neuses: Im Nordwesten Ansbachs liegt Neuses, ein Wohngebiet mit angrenzenden Gewerbegebieten. Die Mietpreise liegen hier tendenziell am unteren Ende des Stadtbereichs, bei etwa 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter.

  • Eyb: Im Nordosten gelegen, bietet Eyb sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen. Kleine Industriehallen sind hier eher selten, die Preise sind vergleichbar mit Neuses.

Umland – Wichtige Dörfer und Gemeinden im Ansbacher Land

  • Rügland: Ein kleines Dorf südlich von Ansbach mit einigen Gewerbeflächen. Mietpreise sind hier günstiger als in der Stadt, meist zwischen 5,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter.

  • Windsbach: Größere Gemeinde östlich von Ansbach mit gut entwickelten Gewerbegebieten. Mietpreise bewegen sich zwischen 6,50 und 9 Euro pro Quadratmeter, Kaufpreise liegen zwischen 1.100 und 1.600 Euro pro Quadratmeter.

  • Herrieden: Südwestlich von Ansbach gelegen, mit ebenfalls etablierten Gewerbegebieten. Mietpreise hier zwischen 6 und 8 Euro, Kaufpreise liegen meist bei 1.100 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter.

  • Neuendettelsau: Im Norden von Ansbach, mit gutem Zugang zu Verkehrsanbindungen. Mietpreise etwa 6,50 bis 8,50 Euro, Kaufpreise zwischen 1.200 und 1.700 Euro pro Quadratmeter.

  • Lichtenau: Kleinere Gemeinde westlich von Ansbach. Mietpreise von 5,50 bis 7,50 Euro, Kaufpreise in der Regel zwischen 1.000 und 1.400 Euro.

2. Standortfaktoren und ihre Bedeutung für die Immobilienbewertung

 

Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit

  • Die Nähe zur Autobahn A6, Bundesstraße B13 und zur Bundesstraße B14 ist für Industrieimmobilien in Ansbach und Umgebung besonders wichtig.

  • Gute Erreichbarkeit erleichtert Logistik, Zulieferung und Kundenverkehr, was die Nachfrage und damit den Wert der Immobilien steigert.

  • Stadtteile wie Schalkhausen und Neuses profitieren von der Nähe zu den Verkehrsachsen.

  • Das Umland, z. B. Windsbach oder Herrieden, ist ebenfalls verkehrstechnisch gut angebunden, wenn auch oft mit etwas längeren Anfahrtswegen.

Infrastruktur und Versorgung

  • Eine verlässliche Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und schnellem Internet ist essenziell für die meisten Industrieunternehmen.

  • In Ansbach selbst und in den größeren Gemeinden des Umlands ist die Infrastruktur gut ausgebaut.

  • Dörfer wie Rügland oder Lichtenau sind meist etwas weniger gut mit High-Speed-Internet versorgt, was bei der Bewertung beachtet werden muss.

Gewerbe- und Umgebungsstruktur

  • Die Lage der Halle in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet ist von großer Bedeutung. Mischgebiete mit Wohnnutzung können Einschränkungen mit sich bringen, die sich negativ auf den Wert auswirken.

  • In Ansbach sind die Gewerbegebiete klar von Wohngebieten getrennt, was sich positiv auf die Bewertung auswirkt.

  • Im Umland sollte die Halle möglichst nahe an anderen Gewerbebetrieben liegen, um Synergien und eine effiziente Nutzung sicherzustellen.

3. Technische Merkmale und bauliche Ausstattung

 

Hallengröße und Grundriss

  • Kleine Hallen unter 1.000 m² sind besonders für kleine und mittlere Betriebe interessant, die keine großen Produktionsflächen benötigen.

  • Flexible Grundrisse mit möglichst wenigen tragenden Wänden sind von Vorteil.

  • Beliebte Größen liegen zwischen 500 und 900 m².

Hallenhöhe und Zugangsmöglichkeiten

  • Die nutzbare Hallenhöhe ist ein wichtiger Faktor für den Wert. Hallen mit mindestens 6 Metern Höhe werden bevorzugt, da sie mehr Lager- und Produktionsvolumen ermöglichen.

  • Große Rolltore oder Sektionaltore, die den Transport von Waren und Maschinen erleichtern, sind ein Pluspunkt.

  • Die Anzahl und Größe der Tore beeinflusst den Marktwert der Immobilie.

Ausstattung

  • Moderne Ausstattung, wie eine effiziente Beleuchtung (LED), Heizung und Büroeinrichtungen steigert die Attraktivität.

  • Sanitäranlagen und Umkleideräume sind ein Muss für viele Nutzer.

  • Parkflächen für Mitarbeiter und Kunden erhöhen den Wert der Immobilie.

  • Zusätzliche Büroflächen mit 10-20 % der Gesamtfläche sind häufig gefragt.

4. Bewertungsmethoden für kleine Industriehallen

 

Vergleichswertverfahren

  • Das Vergleichswertverfahren wird häufig angewendet, da es auf aktuellen Marktpreisen ähnlicher Immobilien basiert.

  • Dabei werden Hallen mit vergleichbarer Fläche, Lage und Ausstattung herangezogen.

  • Dieses Verfahren ist insbesondere bei kleinen Hallen unter 1.000 m² sehr aussagekräftig.

Ertragswertverfahren

  • Das Ertragswertverfahren ist für vermietete Objekte geeignet.

  • Hierbei werden die erzielbaren Nettomieten mit einem Kapitalisierungszins multipliziert, um den Verkehrswert zu ermitteln.

  • Die aktuelle Nettomiete liegt in Ansbach und Umgebung meist zwischen 5,50 und 13 Euro pro Quadratmeter.

Sachwertverfahren

  • Das Sachwertverfahren wird häufig bei individuell ausgestatteten oder wenig vergleichbaren Objekten genutzt.

  • Dabei werden die Herstellungskosten der Halle abzüglich Wertminderungen sowie der Bodenwert berücksichtigt.

  • Dies ist oft bei neu errichteten oder stark modernisierten Hallen der Fall.

5. Quadratmeterpreise in Ansbach und dem Ansbacher Land

 

Mietpreise

  • Ansbach Stadt: 7 bis 13 Euro pro Quadratmeter

  • Schalkhausen: 6,50 bis 9 Euro pro Quadratmeter

  • Neuses: 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter

  • Windsbach: 6,50 bis 9 Euro pro Quadratmeter

  • Herrieden: 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter

  • Neuendettelsau: 6,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter

  • Rügland, Lichtenau: 5,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter

Kaufpreise

  • Ansbach Stadt: 1.300 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter

  • Windsbach: 1.100 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter

  • Herrieden: 1.100 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter

  • Neuendettelsau: 1.200 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter

  • Rügland, Lichtenau: 1.000 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter

6. Einfluss der Stadtteile und umliegenden Dörfer auf die Bewertung

 

Stadtteile in Ansbach

  • Schalkhausen: Gewerbeflächen sind hier gut erschlossen, aber etwas günstiger als im Stadtzentrum.

  • Neuses: Weniger industrielle Nutzung, daher günstigere Preise.

  • Eyb: Mischgebiet mit wenigen Industrieflächen.

Dörfer und Gemeinden

  • Rügland: Ruhige Lage, günstige Preise, aber geringe Nachfrage.

  • Windsbach: Größere Gemeinde mit stabiler Nachfrage.

  • Herrieden: Gute Infrastruktur, moderat im Preis.

  • Neuendettelsau: Beliebter Standort mit gutem Verkehrsanschluss.

  • Lichtenau: Ruhige Gemeinde mit kleineren Gewerbeflächen.

7. Besondere Bewertungsfaktoren in der Region Ansbach

 

Regionale Wirtschaftskraft

  • Ansbach und das Umland profitieren von einer stabilen wirtschaftlichen Lage, mit starken Branchen wie Maschinenbau, Elektrotechnik und Logistik.

  • Die Nachfrage nach kleinen Hallen ist daher konstant hoch.

Entwicklungsprojekte

  • Es gibt mehrere geplante Infrastrukturprojekte, die den Wert von Gewerbeimmobilien langfristig steigern könnten.

  • Der Ausbau von Verkehrswegen und Digitalisierung sind zentrale Punkte.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

  • Hallen mit modernen Dämmungen, Photovoltaikanlagen oder effizienter Haustechnik erzielen höhere Preise.

  • Die steigende Bedeutung von Nachhaltigkeit wird bei der Bewertung immer relevanter.

8. Steuerliche und rechtliche Aspekte bei Kauf und Vermietung

 

Grunderwerbsteuer

  • Die Grunderwerbsteuer beträgt aktuell in Bayern 3,5 % des Kaufpreises und beeinflusst die Gesamtkosten beim Erwerb.

Abschreibungsmöglichkeiten

  • Für gewerblich genutzte Immobilien können Sie Abschreibungen auf den Gebäudewert geltend machen, was den steuerlichen Vorteil erhöht.

  • Die lineare Abschreibung liegt meist bei 3 % pro Jahr über 33 Jahre.

Mietverträge

  • Gewerbliche Mietverträge sind oft langjährig und mit Staffelmieten oder Indexmieten ausgestattet.

  • Dies sichert stabile Einnahmen und erhöht den Ertragswert.

9. Fazit

Die Bewertung kleiner Industriehallen unter 1.000 m² in Ansbach und dem Ansbacher Land ist vielschichtig und erfordert eine gründliche Analyse der Lage, Ausstattung und Marktsituation. Die Quadratmeterpreise variieren stark zwischen den einzelnen Stadtteilen Ansbachs sowie den umliegenden Gemeinden und Dörfern.

Für den Verkauf liegen die Preise je nach Standort und Zustand meist zwischen 1.000 und 1.900 Euro pro Quadratmeter, während die Mietpreise zwischen 5,50 und 13 Euro pro Quadratmeter variieren. Faktoren wie Verkehrsanbindung, bauliche Ausstattung, Nachhaltigkeit und die regionale Wirtschaftskraft sind entscheidend für die Preisfindung.

Wer als Eigentümer oder Investor eine genaue Bewertung oder eine erfolgreiche Vermarktung anstrebt, sollte diese Aspekte berücksichtigen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung durch regionale Experten in Anspruch nehmen. So lässt sich der optimale Marktwert ermitteln und eine passende Strategie für Verkauf oder Vermietung entwickeln.

Bei weiteren Fragen oder Interesse an einer individuellen Bewertung stehe ich gerne zur Verfügung. Die Region Ansbach bietet hervorragende Chancen für Industrieimmobilien, die durch eine fundierte Bewertung noch besser genutzt werden können.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

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Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

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Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

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Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

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Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

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