Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung im Nürnberger Land

 

1. Einführung in den Markt für kleine Industriehallen im Nürnberger Land

  • Das Nürnberger Land ist eine attraktive Wirtschaftsregion im Großraum Nürnberg mit vielfältigen Gewerbe- und Industriegebieten.

  • Kleine Industriehallen unter 1.000 m² bieten für viele mittelständische Unternehmen, Handwerksbetriebe und Logistiker optimale Flächen für Produktion, Lagerung oder Werkstattbetrieb.

  • Die Region zeichnet sich durch eine Mischung aus städtischer Nähe und ländlicher Idylle aus, was sich auf die Immobilienbewertung deutlich auswirkt.

  • Wichtige Einflussfaktoren auf den Immobilienwert sind neben der Lage auch technische Ausstattung, Erschließung und Marktnachfrage.

2. Wichtige Gemeinden und Stadtteile im Nürnberger Land

  • Lauf an der Pegnitz mit den Stadtteilen Altenhof, Ottensoos, Röthenbach an der Pegnitz

  • Altdorf bei Nürnberg inklusive Stadtteil Weiherhof

  • Henfenfeld

  • Velden mit den Ortsteilen Pölling, Sperberslohe, Lohe

  • Feucht

  • Ottensoos

  • Neunkirchen am Sand

  • Kleinere Dörfer wie Röthenbach, Engelthal, Eschenbach und Happurg

Diese Orte bieten eine Vielzahl an kleineren Gewerbe- und Industrieflächen, oft geprägt durch ihre Nähe zu Nürnberg und die verkehrsgünstige Lage an der A9 oder der B14.

3. Typische Nutzung kleiner Industriehallen im Nürnberger Land

  • Produktion und Montage von Kleinserien

  • Lagerung und Logistik für regionale Firmen

  • Werkstätten für Handwerk und Maschinenbau

  • Forschung und Entwicklung in kleineren Einheiten

  • Kombination aus Produktion und Büroflächen in einem Gebäude

4. Wesentliche Faktoren für die Bewertung von kleinen Industriehallen

  • Lage: Die Anbindung an Autobahnen (A9, A3) und Bundesstraßen ist ein entscheidender Faktor. Je näher an Nürnberg und wichtigen Verkehrsknotenpunkten, desto höher die Preise.

  • Bauzustand: Neubauten oder kürzlich sanierte Hallen erzielen bessere Preise.

  • Technische Ausstattung: Hallenhöhe, Tore, Beleuchtung, Heizung, Stromversorgung (400 V Drehstrom) und IT-Anbindung spielen eine wichtige Rolle.

  • Grundstücksgröße und -zuschnitt: Praktische und gut erschlossene Grundstücke steigern den Wert.

  • Marktnachfrage: Aktuelle wirtschaftliche Entwicklung und Nachfrage nach kleinen Hallen.

  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Baurechtliche Zulassung, Umweltauflagen und Erschließungskosten beeinflussen die Bewertung.

5. Lagebewertung im Detail: Lauf an der Pegnitz

  • Altenhof: Kleiner Industriepark mit gut erschlossenen Grundstücken. Sehr beliebt für Handwerk und kleine Produktionsbetriebe.

  • Ottensoos: Durch die Nähe zum Autobahnkreuz Nürnberg-Ost besonders attraktiv für Logistik und Produktion.

  • Röthenbach an der Pegnitz: Kombination aus Industrie und Gewerbe in Randlage, oft günstiger als Altenhof.

  • Mietpreise: 6,50 bis 9,00 €/m²

  • Kaufpreise: 900 bis 1.400 €/m²

6. Lagebewertung Altdorf bei Nürnberg

  • Weiherhof: Moderner Gewerbestandort mit guten infrastrukturellen Anbindungen.

  • Kleinere Gewerbegebiete in Ortsnähe, häufig genutzt von Handwerksbetrieben.

  • Kaufpreise: 800 bis 1.300 €/m²

  • Mietpreise: 6,00 bis 8,50 €/m²

7. Lagebewertung Henfenfeld und Velden

  • Henfenfeld ist kleiner, bietet jedoch günstige Flächen für Hallen bis 1.000 m².

  • Velden mit seinen Ortsteilen Pölling und Sperberslohe bietet gute Anbindungen an die A9 und eine angenehme ländliche Umgebung.

  • Kaufpreise: 650 bis 1.200 €/m²

  • Mietpreise: 5,50 bis 7,50 €/m²

8. Lagebewertung Feucht und Ottensoos

  • Feucht als größerer Gewerbestandort bietet auch moderne Hallen, aber die Preise sind aufgrund der guten Lage höher.

  • Ottensoos profitiert von der Nähe zu Lauf und Nürnberg, ist besonders interessant für Logistik und Fertigung.

  • Kaufpreise: 850 bis 1.500 €/m²

  • Mietpreise: 6,50 bis 9,00 €/m²

9. Einfluss von Grundstücksgröße und Zuschnitt

  • Grundstücke zwischen 700 und 2.000 m² sind am häufigsten für kleine Hallen unter 1.000 m².

  • Gut zugängliche und rechteckige Grundstücke werden bevorzugt bewertet.

  • Ungünstige Zuschnitte oder schwierige Erschließung können den Preis um bis zu 10 % mindern.

10. Technische Ausstattungsmerkmale kleiner Industriehallen

  • Hallenhöhen meist 4 bis 6 Meter

  • Sektionaltore mit Rampe oder ebenerdiger Zufahrt

  • Beleuchtung mit LED-Systemen wird immer häufiger erwartet

  • Gasheizung oder Fernwärme, teilweise Wärmepumpen im Neubau

  • Energieversorgung mindestens 400 V Drehstrom

  • Büro- und Sozialräume nehmen etwa 15 bis 25 % der Fläche ein

11. Typische Mietpreise für kleine Hallen im Nürnberger Land

  • Altenhof: 7,00 bis 9,00 €/m²

  • Ottensoos: 6,50 bis 8,50 €/m²

  • Weiherhof (Altdorf): 6,00 bis 8,00 €/m²

  • Henfenfeld: 5,50 bis 7,00 €/m²

  • Velden: 5,50 bis 7,50 €/m²

  • Feucht: 6,50 bis 9,00 €/m²

12. Kaufpreise im Detail

  • Altenhof: 1.200 bis 1.500 €/m²

  • Ottensoos: 1.000 bis 1.400 €/m²

  • Weiherhof: 900 bis 1.300 €/m²

  • Henfenfeld: 650 bis 1.000 €/m²

  • Velden: 700 bis 1.200 €/m²

  • Feucht: 1.100 bis 1.500 €/m²

13. Bewertungsmethoden für kleine Industriehallen

  • Ertragswertverfahren: Basierend auf der jährlichen Nettokaltmiete, multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor zwischen 18 und 22.

  • Sachwertverfahren: Ermittlung der Baukosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Baukosten zwischen 800 und 1.200 €/m².

  • Vergleichswertverfahren: Anhand realer Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Region.

14. Ertragswertberechnung exemplarisch

  • Beispiel: Halle mit 800 m² in Ottensoos, Miete 8 €/m²

  • Jährliche Nettokaltmiete: 800 × 8 × 12 = 76.800 €

  • Kapitalisierungsfaktor 20

  • Ertragswert: 76.800 € × 20 = 1.536.000 €

15. Sachwertberechnung exemplarisch

  • Baukosten für Halle (800 m² × 1.000 €/m²) = 800.000 €

  • Grundstückswert (1.000 m² × 800 €/m²) = 800.000 €

  • Alterswertminderung ca. 15 % → 120.000 € Abschlag

  • Sachwert = 800.000 + 800.000 – 120.000 = 1.480.000 €

16. Einfluss von Lage auf die Preisentwicklung

  • Nähe zu Autobahnen A9 und A3 ist extrem wichtig.

  • Gute Anbindung an Nürnberg und umliegende Ballungszentren erhöht Nachfrage.

  • Infrastruktur und Erschließung wirken sich positiv auf Preise aus.

  • Gewerbegebiete mit starker Nachfrage erleben Preissteigerungen von bis zu 5 % jährlich.

17. Bedeutung der technischen Ausstattung

  • Hallenhöhe und Anzahl der Tore beeinflussen Nutzungsmöglichkeiten und damit den Preis.

  • Moderne Energieversorgung und effiziente Beleuchtungssysteme erhöhen die Attraktivität.

  • Umweltfreundliche Heizsysteme wirken sich auf Wertsteigerung aus.

18. Auswirkungen von Baurecht und Umweltauflagen

  • Gewerbliche Nutzung ist in Gewerbegebieten (GE) und Industriegebieten (GI) zulässig.

  • Auflagen zu Lärm, Abwasser oder Emissionen können Wert mindern.

  • Erschließungskosten müssen oft in die Bewertung einbezogen werden.

19. Besonderheiten bei Vermietung

  • Mietverträge werden häufig über 5 bis 10 Jahre geschlossen.

  • Staffelmieten oder Indexmieten sind üblich.

  • Nebenkosten werden meist als Pauschale vereinbart.

20. Steuerliche Aspekte bei Kauf und Vermietung

  • Abschreibungsmöglichkeiten bei Gewerbeimmobilien (meist 3 % linear).

  • Grunderwerbsteuer und Notarkosten beeinflussen Kaufpreisnebenkosten.

  • Investitionen in energetische Sanierungen können steuerlich geltend gemacht werden.

21. Entwicklung der Preise in den letzten Jahren

  • Steigende Nachfrage nach kleinen Hallen durch Zunahme von E-Commerce und regionalen Produktionsbetrieben.

  • Flächenverknappung in Nähe Nürnbergs treibt Preise nach oben.

  • Kleine Hallen im Nürnberger Land bieten attraktive Alternativen mit günstigerem Preisniveau.

22. Unterschiede zwischen Verkauf und Vermietung

  • Verkaufspreise unterliegen größeren Schwankungen je nach Marktlage.

  • Mietpreise sind stabiler und ermöglichen eine langfristige Kalkulation.

  • Kauf bietet Eigentumsvorteile, Vermietung Flexibilität für Unternehmen.

23. Regionale Besonderheiten kleiner Gemeinden

  • Henfenfeld und Engelthal bieten besonders günstige Preise aufgrund der ländlichen Lage.

  • In Lauf am stärksten nachgefragt sind die Stadtteile Altenhof und Röthenbach.

  • Feucht und Ottensoos profitieren von der Nähe zu Nürnberg und der guten Verkehrsanbindung.

24. Bedeutung der Infrastruktur und Verkehrsanbindung

  • Nähe zu Autobahnen und Bundesstraßen verbessert Logistik und Kundenanbindung.

  • Öffentlicher Nahverkehr spielt für manche Nutzer eine Rolle.

  • Parkplätze und Zufahrten für LKW sind Bewertungskriterien.

25. Nachhaltigkeit und zukünftige Entwicklungen

  • Steigende Bedeutung nachhaltiger Bauweisen.

  • Energieeffiziente Hallen erzielen Mehrwert von bis zu 10 %.

  • Digitalisierung und smarte Gebäudetechnik gewinnen an Bedeutung.

26. Zusammenfassung der wichtigsten Quadratmeterpreise

  • Kaufpreise: 650 bis 1.500 €/m² je nach Lage, Ausstattung und Erschließung

  • Mietpreise: 5,50 bis 9,00 €/m² bei kleinen Hallen unter 1.000 m²

  • Grundstückspreise: 500 bis 900 €/m² in Gewerbegebieten

  • Baukosten: ca. 800 bis 1.200 €/m² für Neubauten und Sanierungen

27. Fazit

  • Die Bewertung kleiner Industriehallen im Nürnberger Land erfordert eine umfassende Analyse von Lage, technischer Ausstattung und Marktsituation.

  • Regionale Unterschiede sind erheblich, besonders zwischen den Randgemeinden und den Gewerbestandorten nahe Nürnberg.

  • Moderne Ausstattung, gute Erschließung und nachhaltige Bauweise erhöhen die Wertigkeit.

  • Investoren und Unternehmen sollten langfristige Perspektiven in ihre Bewertung einbeziehen.

Falls Sie eine individuelle Bewertung wünschen oder weitere Informationen benötigen, stehe ich gerne zur Verfügung.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

Durch meine langjährige Tätigkeit vor Ort kenne ich nicht nur die Standortvorteile, sondern auch die Herausforderungen: begrenzte Flächen, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsflexibilität sowie wachsende Konkurrenz um zentrale Gewerbestandorte. Genau hier setze ich an – mit einem realistischen Blick auf Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit.

Für wen ich arbeite

Ich unterstütze vor allem:

  • Handwerksbetriebe, die wachsen oder sich verkleinern wollen

  • Produktionsunternehmen, die nach funktionalen Hallen- oder Lagerflächen suchen

  • Eigentümer von Industrieimmobilien, die verkaufen oder vermieten möchten

  • Investoren, die Interesse an Gewerbeobjekten mit Wertsteigerungspotenzial haben

  • Projektentwickler, die Partner mit Marktzugang und Standortexpertise suchen

Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

Was Sie erwarten können

Wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, bekommen Sie keine Standardlösung, sondern eine präzise abgestimmte Dienstleistung, die auf Ihrem Bedarf basiert. Diskretion, Verlässlichkeit und Ehrlichkeit sind für mich keine Floskeln, sondern Grundprinzipien.

Ich glaube an Substanz statt Show. An langfristige Lösungen statt kurzfristige Abschlüsse. Und an das, was mich geprägt hat: unternehmerisches Denken, Eigenverantwortung und Bodenständigkeit.

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