Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Erlangen


1. Einleitung in den Standort Erlangen

  • Erlangen zählt rund 115 000 Einwohner und ist Teil der Metropolregion Nürnberg.

  • Die Stadt ist wirtschaftlich stark geprägt von Technologie, medizinischer Forschung und mittelständischer Industrie.

  • Kleine Industriehallen bis 1 000 m² sind bei Unternehmen in Forschung, Produktion und Lagerhaltung sehr gefragt.

  • Die Bewertung solcher Hallen erfordert ein genaues Verständnis von Lage, Zustand und Marktentwicklung.

2. Relevante Stadtteile und Gewerbestandorte

  • Weststadt: Mischung aus Wohnen und Gewerbe, Standort kleiner Hallen.

  • Spardorfer Westen: Industriestandort mit hoher Nachfrage nach flexiblen Flächen.

  • Schallershofer Forst: Gewerblicher Übergangsbereich mit unterschiedlich ausgestatteten Hallen.

  • Klein einsetzbare Flächen in Tennenlohe und Eltersdorf: ideale Standorte für technologieorientierte Nutzer.

  • Umlandgemeinden wie Herzogenaurach, Baiersdorf, Marloffstein, Möhrendorf: günstige Alternativen mit guter Anbindung.

3. Bedeutung kleiner Industriehallen in Erlangen

  • Kleinserienfertigung, Labore, Start‑ups, Lager und Logistik brauchen diese Hallen.

  • Flexibilität und Nähe zu Forschungseinrichtungen wie der FAU oder Siemens machen den Standort attraktiv.

  • Die Nachfrage bleibt stabil bis steigend und erfordert präzise Immobilienbewertungen.

4. Wesentliche Bewertungsfaktoren

  • Lagequalität: Nähe zur Autobahn A73, A3, Bundesstraßen und zum Flughafen Nürnberg.

  • Verkehrsanbindung: Gute Erreichbarkeit per Auto, LKW, Bahn und ÖPNV.

  • Bauzustand: Neubau oder modernisierte Gebäude erzielen höhere Werte.

  • Technische Ausstattung: Hallenhöhe, Tore, Energieversorgung, Heizung und Datennetz.

  • Nutzungspotenzial: Kombinierbarkeit von Produktion, Lagerung und Büroflächen.

  • Grundstückszuschnitt: Fläche für Parkplätze und Zufahrt beeinflusst den Wert.

  • Marktsituation: Angebot, Nachfrage und Branchentrends bestimmen das Wertniveau.

5. Lagebewertung: Weststadt

  • Mischgebiet mit guter Verkehrsanbindung, Nahversorgung und Infrastruktur.

  • Mietpreise: 8,00–10,00 €/m²

  • Kaufpreise: 1 400–1 800 €/m²

6. Lagebewertung: Spardorfer Westen

  • Stark frequentiertes Industriegebiet, beliebt bei Produktions- und Logistikunternehmen.

  • Mietpreise: 8,50–11,00 €/m²

  • Kaufpreise: 1 500–1 900 €/m²

7. Lagebewertung: Schallershofer Forst

  • Übergang zwischen Wohn- und Industrieflächen, flexibel nutzbar.

  • Mietpreise: 7,50–9,50 €/m²

  • Kaufpreise: 1 300–1 700 €/m²

8. Lagebewertung: Tennenlohe und Eltersdorf

  • Technologieparknähe und Forschungsinfrastruktur erhöhen die Nachfrage.

  • Mietpreise: 8,00–10,50 €/m²

  • Kaufpreise: 1 400–1 900 €/m²

9. Lagebewertung: Umlandgemeinden

  • Herzogenaurach, Baiersdorf, Marloffstein, Möhrendorf bieten gute Erschließung und oft günstigere Preise.

  • Mietpreise: 6,00–8,00 €/m²

  • Kaufpreise: 900–1 300 €/m²

10. Grundstücksgrößen und Zuschnitte

  • Hallen bis 1 000 m² stehen meist auf Grundstücken zwischen 800 und 2 500 m².

  • Rechteckige, gut erschlossene Flächen mit Zufahrtswegen sind ideal.

  • Grundstückspreise liegen zwischen 600 und 1 200 €/m² je nach Lage.

11. Technische Ausstattung von Hallen

  • Lichte Hallenhöhe von 5 bis 7 m für vielseitige Nutzung.

  • Sektionaltore mit Rampe oder ebenerdig, Anzahl beeinflusst Funktionalität.

  • Moderne Heizungssysteme, LED‑Beleuchtung, 400 V‑Anschluss.

  • 15–25 % der Fläche sind oft Büro- oder Sozialräume.

  • IT‑Infrastruktur, Brandschutz und Sicherheitstechnik sind entscheidend für Wertsteigerungen.

12. Einfluss des Bauzustands

  • Neubauten erzielen Premiumpreise, oftmals +20 % gegenüber Bestandsobjekten.

  • Modernisierte Hallen mit aktueller Technik sind nahezu gleichwertig.

  • Objekte aus den 1980er/1990er Jahren mit Mängeln werden mit Abschlägen von 10–30 bewertet.

13. Ertragswertverfahren

  • Berechnung über Nettomiete × Kapitalisierungsfaktor (meist 18–22).

  • Beispiel: 900 m² Halle in Spardorfer Westen, Miete 10 €/m² → Jährliche Nettomiete 108 000 €, Faktor 20 → Ertragswert ca. 2,16 Mio. €.

14. Vergleichswertverfahren

  • Verkaufspreise ähnlicher Objekte dienen als Basis.

  • Anpassung erfolgt nach Lage, Zustand, Ausstattung.

  • Besonders relevant bei vorhandenen Vergleichsobjekten.

15. Sachwertverfahren

  • Summiert Baukosten (800–1 200 €/m²) + Bodenwert – Altersminderung.

  • Bei Neubauten oder eigengenutzten Objekten häufig angewendet.

16. Marktlage und Trends

  • Regionale Nachfrage an gekoppelten Gewerbeflächen wächst durch E‑Commerce und produzierendes Gewerbe.

  • Digitalisierung und Nachhaltigkeitsanforderungen steigern die Attraktivität moderner Hallen.

  • Verknappung in zentralen Lagen treibt Preise.

17. Besondere Anforderungen von Nutzern

  • Start‑ups legen Wert auf Flexibilität und Nähe zur Forschung.

  • Produktionsunternehmen benötigen stabile technische Infrastruktur.

  • Logistikunternehmen fordern Rampe und Zufahrtsflächen.

18. Finanzierung und Fördermöglichkeiten

  • Finanzierung durch Banken, Kapitalmärkte und Förderprogramme möglich.

  • Fördermittel für energieeffiziente Modernisierung oft nutzbar.

  • Steuerliche Abschreibungen beeinflussen die Wirtschaftlichkeit positiv.

19. Risiken und Chancen

  • Chance: Nachfrage nach kleinen Hallen bleibt stark, Wertsteigerung erwartbar.

  • Risiko: Technische Mängel, Leerstand, Änderungen bei Marktlage.

  • Professionelle Bewertung und Marktbeobachtung sind entscheidend.

20. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

  • Energieeffiziente Hallen erreichen Mehrwerte von bis zu 15 %.

  • PV‑Anlagen, moderne Dämmung und LED erhöhen Nachhaltigkeit und Wert.

  • Smart‑Building‑Technik gewinnt an Bedeutung.

21. Regionale Besonderheiten

  • Weststadt und Spardorfer Westen als Premiumstandorte mit starker Nachfrage.

  • Umlandgemeinden bieten günstige Alternativen und ausreichend Flächenpotenzial.

  • Unterschied zwischen den Stadtteilen beträgt bis zu 50 % bei Preisen.

22. Preisübersicht Mietpreise

  • Weststadt: 8,00–10,00 €/m²

  • Spardorfer Westen: 8,50–11,00 €/m²

  • Schallershofer Forst: 7,50–9,50 €/m²

  • Tennenlohe/Eltersdorf: 8,00–10,50 €/m²

  • Umlandgemeinden: 6,00–8,00 €/m²

23. Preisübersicht Kaufpreise

  • Weststadt: 1 400–1 800 €/m²

  • Spardorfer Westen: 1 500–1 900 €/m²

  • Schallershofer Forst: 1 300–1 700 €/m²

  • Tennenlohe/Eltersdorf: 1 400–1 900 €/m²

  • Umlandgemeinden: 900–1 300 €/m²

24. Grundstückspreise im Vergleich

  • Zentrale Stadtlagen: 900–1 200 €/m²

  • Randbereiche und Umland: 600–900 €/m²

25. Baukostenrahmen

  • Kleinere Hallen: 800–1 200 €/m² Neubau- bzw. Sanierungskosten.

26. Fazit

  • Die Bewertung kleiner Industriehallen in Erlangen ist vielschichtig und standortabhängig.

  • Lage, Zustand, Ausstattung und Markt legen die Basis für Preisfindung.

  • Mietpreise liegen bei 6–11 €/m², Kaufpreise bei 900–1 900 €/m².

  • Nachhaltige und flexible Nutzungsmöglichkeiten bestimmen zukünftige Wertentwicklung.

  • Eine fundierte Bewertung und Marktverfolgung sind entscheidend für erfolgreiche Vermietung oder Verkauf.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

Durch meine langjährige Tätigkeit vor Ort kenne ich nicht nur die Standortvorteile, sondern auch die Herausforderungen: begrenzte Flächen, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsflexibilität sowie wachsende Konkurrenz um zentrale Gewerbestandorte. Genau hier setze ich an – mit einem realistischen Blick auf Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit.

Für wen ich arbeite

Ich unterstütze vor allem:

  • Handwerksbetriebe, die wachsen oder sich verkleinern wollen

  • Produktionsunternehmen, die nach funktionalen Hallen- oder Lagerflächen suchen

  • Eigentümer von Industrieimmobilien, die verkaufen oder vermieten möchten

  • Investoren, die Interesse an Gewerbeobjekten mit Wertsteigerungspotenzial haben

  • Projektentwickler, die Partner mit Marktzugang und Standortexpertise suchen

Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

Was Sie erwarten können

Wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, bekommen Sie keine Standardlösung, sondern eine präzise abgestimmte Dienstleistung, die auf Ihrem Bedarf basiert. Diskretion, Verlässlichkeit und Ehrlichkeit sind für mich keine Floskeln, sondern Grundprinzipien.

Ich glaube an Substanz statt Show. An langfristige Lösungen statt kurzfristige Abschlüsse. Und an das, was mich geprägt hat: unternehmerisches Denken, Eigenverantwortung und Bodenständigkeit.

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