Diese Fehler sollten Investoren bei einem Rückmietverkauf (Sale and Leaseback) von Industrieimmobilien unter 1.000 m² an Handwerksunternehmen in Bayern vermeiden

Ein Rückmietverkauf, auch als Sale and Leaseback bekannt, stellt für Handwerksunternehmen eine attraktive Möglichkeit dar, Kapital zu generieren, ohne den Betrieb von seinem bisherigen Standort zu verlagern. Investoren, die in diesen Markt einsteigen möchten, müssen jedoch mehrere strategische und praktische Aspekte berücksichtigen. Gerade im Bereich der Industrieimmobilien unter 1.000 m² in Bayern gibt es zahlreiche Risiken und Herausforderungen, die es zu vermeiden gilt, um eine erfolgreiche Transaktion zu gewährleisten.

In diesem Blogbeitrag werden wir uns auf die häufigsten Fehler konzentrieren, die Investoren beim Rückmietverkauf von Industrieimmobilien an Handwerksunternehmen in Bayern vermeiden sollten. Dazu zählen Fehler in der Immobilienbewertung, bei der Vertragsgestaltung sowie bei der Auswahl des richtigen Standorts und der richtigen Mietkonditionen. Wir werden uns dabei nicht nur auf die großen Städte wie München, Nürnberg oder Augsburg konzentrieren, sondern auch kleinere Städte und ländliche Regionen wie das Fränkische Seenland, Oberfranken oder das Allgäu einbeziehen.

1. Fehler bei der Immobilienbewertung


1.1 Unzureichende Marktanalyse

Die Immobilienbewertung stellt den ersten und wichtigsten Schritt bei einem Rückmietverkauf dar. Ein häufiger Fehler von Investoren ist es, sich auf ungenaue oder veraltete Daten zu stützen. Gerade in Bayern variieren die Quadratmeterpreise für Industrieimmobilien je nach Region erheblich. In Städten wie München oder Nürnberg sind die Preise für kleinere Gewerbeimmobilien höher, während ländliche Regionen wie das Oberallgäu oder Teile von Unterfranken deutlich günstiger sein können.

Die Quadratmeterpreise für Industrieimmobilien unter 1.000 m² bewegen sich in den verschiedenen Regionen von Bayern:

  • In München sind Preise von 10 bis 18 Euro pro m² üblich, je nach Lage.

  • In Nürnberg und den umliegenden Gebieten im Fränkischen Jura liegen die Preise bei 7 bis 12 Euro pro m².

  • In ländlicheren Regionen wie Niederbayern oder im Bayerischen Wald finden sich Quadratmeterpreise im Bereich von 4 bis 8 Euro pro m².

Investoren müssen sicherstellen, dass sie bei der Bewertung auf aktuelle Marktdaten zugreifen und den lokalen Markt genau analysieren. Fehler bei der Bewertung können zu einem zu hohen Kaufpreis führen, was die Rentabilität der Investition gefährdet.

1.2 Unterschätzung des Zustands der Immobilie

Ein weiterer häufiger Fehler ist die unzureichende Berücksichtigung des baulichen Zustands der Immobilie. Gerade bei älteren Industriegebäuden in ländlichen Gebieten kann der Zustand der Immobilie von Region zu Region stark variieren. Auch wenn eine Immobilie auf den ersten Blick gut aussieht, können versteckte Mängel wie undichte Dächer, veraltete Infrastruktur oder unzureichende Energieeffizienz langfristig zu hohen Kosten führen.

Investoren sollten vor dem Kauf eine detaillierte Inspektion der Immobilie durchführen, um den Zustand der Bausubstanz, der technischen Anlagen und der Infrastruktur zu überprüfen. In vielen Fällen lohnt es sich, eine unabhängige Baugutachterin oder einen Gutachter hinzuzuziehen, der den Zustand der Immobilie objektiv bewertet.

2. Fehler bei der Vertragsgestaltung


2.1 Unklare Mietkonditionen

Ein Rückmietverkauf ist nur dann vorteilhaft, wenn die Mietkonditionen sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer fair und klar sind. Ein häufiger Fehler bei Investoren ist es, bei der Ausarbeitung des Mietvertrags nicht alle relevanten Details zu regeln. Dazu gehören:

  • Miethöhe und Mietsteigerungen: Eine unklare Festlegung der Miethöhe und der Mieterhöhungen kann zu späteren Streitigkeiten führen. Insbesondere bei Verträgen über längere Laufzeiten sollten die Mietpreise regelmäßig angepasst werden, beispielsweise an die Inflation oder an den lokalen Markt.

  • Laufzeit und Kündigungsbedingungen: Die Mietlaufzeit sollte so gewählt werden, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer langfristig Planungssicherheit haben. Bei einer zu kurzen Laufzeit besteht das Risiko, dass der Verkäufer nach wenigen Jahren wieder in eine schwierige Situation gerät, während zu lange Laufzeiten für den Käufer das Risiko erhöhen, dass sich Marktbedingungen oder Mietpreise nicht mehr anpassen lassen.

  • Instandhaltungs- und Renovierungsverpflichtungen: Wer trägt die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen? Werden diese vom Mieter oder vom Eigentümer übernommen? Es ist wichtig, klare Regelungen zu diesen Punkten zu treffen, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

2.2 Fehlende Flexibilität

Bei der Vertragsgestaltung müssen Investoren flexibel bleiben und auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigen. Wenn der Vertrag zu starr und nicht anpassbar ist, kann dies bei späteren Veränderungen auf dem Immobilienmarkt oder bei der Geschäftslage des Unternehmens problematisch werden.

Ein flexibler Vertrag kann z. B. vorsehen, dass der Mieter die Option hat, nach einer bestimmten Zeit die Miete neu zu verhandeln oder dass bestimmte Klauseln geändert werden können, wenn sich die wirtschaftliche Lage des Unternehmens stark verändert.

3. Fehler bei der Auswahl des Standorts


3.1 Unzureichende Berücksichtigung der regionalen Marktentwicklung

In Bayern gibt es große Unterschiede in den regionalen Wirtschaftszentren. Investoren, die Immobilien in Städten wie München, Augsburg oder Regensburg kaufen, können davon ausgehen, dass der Markt stabil und die Nachfrage nach Gewerbeflächen hoch ist. Aber auch hier gibt es Unterschiede in den Stadtteilen und den umliegenden Gebieten.

Beispielsweise ist die Nachfrage nach Industrieimmobilien in den Weststadt oder Ostring in Augsburg höher als in den abgelegeneren Gebieten der Stadt. Ebenso ist die Nachfrage in Fürth oder in den Randgebieten von Nürnberg anders als im direkten Zentrum der Städte.

Investoren sollten sicherstellen, dass sie sich nicht nur auf die großen Städte konzentrieren, sondern auch auf kleinere, aufstrebende Städte und Gemeinden im Umland, die häufig noch nicht so stark im Fokus von Investoren stehen, aber dennoch ein hohes Potenzial bieten.

3.2 Ignorieren der Infrastruktur

Die Verkehrsanbindung und Logistik spielen eine entscheidende Rolle für die zukünftige Rentabilität der Immobilie. Ein Fehler ist es, bei der Standortwahl nicht auf die vorhandene Infrastruktur zu achten. Handwerksunternehmen benötigen eine gute Anbindung an Autobahnen, regionale Verkehrswege und möglicherweise auch an Bahnhöfe oder Flughäfen.

In Städten wie Nürnberg oder Regensburg sind die Verkehrsverbindungen gut ausgebaut, aber auch in ländlicheren Gebieten wie im Oberfränkischen Land oder im Bayerischen Wald gibt es durch den Ausbau von Bundesstraßen oder Autobahnanschlüssen zunehmend bessere Erreichbarkeit.

3.3 Vernachlässigung der regionalen Wirtschaft

Die regionale Wirtschaftslage hat großen Einfluss auf die langfristige Rentabilität einer Industrieimmobilie. In einigen Regionen Bayerns, insbesondere in ländlichen Gebieten oder abseits großer wirtschaftlicher Zentren, kann die Nachfrage nach Gewerbeflächen schwanken. Investoren sollten also die allgemeine wirtschaftliche Lage und die Zukunftsperspektiven der Region im Auge behalten.

4. Fehler bei der Finanzierung


4.1 Unterschätzung der Finanzierungskosten

Der Rückmietverkauf erfordert eine solide Finanzierung, und oft unterschätzen Investoren die Gesamtkosten der Finanzierung. Es ist wichtig, nicht nur die Kaufpreise, sondern auch mögliche Zinsen und Nebenkosten wie Notarkosten oder Maklergebühren in die Kalkulation einzubeziehen.

Die genauen Finanzierungskosten hängen von der Höhe des Eigenkapitals und der Zinssituation auf dem Markt ab. In Bayern sind die Zinssätze aufgrund der stabilen Wirtschaft in der Regel niedriger, jedoch können sie regional variieren. Insbesondere für kleinere Handwerksunternehmen, die eine lange Mietdauer eingehen, sind flexible Finanzierungsmodelle entscheidend.

4.2 Fehler bei der Berechnung der Rendite

Ein weiterer häufiger Fehler ist die falsche Berechnung der erwarteten Rendite. Beim Rückmietverkauf geht es nicht nur um den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch um die Mieteinnahmen. Investoren sollten sicherstellen, dass die Mieteinnahmen in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis und den laufenden Kosten stehen. Ein zu hoher Kaufpreis bei gleichzeitig niedrigen Mieteinnahmen kann langfristig die Rentabilität der Investition gefährden.

5. Fazit: Sorgfältige Planung als Schlüssel zum Erfolg

Der Rückmietverkauf von Industrieimmobilien unter 1.000 m² an Handwerksunternehmen in Bayern ist eine attraktive Möglichkeit für Investoren, von stabilen Mieteinnahmen zu profitieren. Allerdings gibt es zahlreiche Fehler, die dabei vermieden werden sollten – von der Immobilienbewertung über die Vertragsgestaltung bis hin zur Auswahl des richtigen Standorts und der richtigen Finanzierung.

Investoren, die diese Fehler vermeiden und eine fundierte, gut durchdachte Strategie verfolgen, können in einem dynamischen Markt wie Bayern erfolgreich investieren und langfristig von den Mieteinnahmen profitieren.

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Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Keine Show. Kein Status. Ausnahmslos ehrliche und bodenständige Arbeit.

Ich komme nicht aus der Welt der Hochglanzbroschüren und Statussymbole – und lege auch keinen Wert darauf. Was für mich zählt, ist Substanz. Als Immobilienmakler für Industrie- und Gewerbeimmobilien arbeite ich seit Jahren mit Handwerksbetrieben zusammen, die wie ich bodenständig denken und handeln. Ich verstehe die Anforderungen an funktionale Flächen, effiziente Abläufe und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen. Mein Anspruch ist es, meinen Kunden nicht das Teuerste zu vermitteln, sondern das, was wirklich zu ihrem Betrieb passt. Geradlinig, verlässlich und ohne Umwege.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

Durch meine langjährige Tätigkeit vor Ort kenne ich nicht nur die Standortvorteile, sondern auch die Herausforderungen: begrenzte Flächen, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsflexibilität sowie wachsende Konkurrenz um zentrale Gewerbestandorte. Genau hier setze ich an – mit einem realistischen Blick auf Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit.

Für wen ich arbeite

Ich unterstütze vor allem:

  • Handwerksbetriebe, die wachsen oder sich verkleinern wollen

  • Produktionsunternehmen, die nach funktionalen Hallen- oder Lagerflächen suchen

  • Eigentümer von Industrieimmobilien, die verkaufen oder vermieten möchten

  • Investoren, die Interesse an Gewerbeobjekten mit Wertsteigerungspotenzial haben

  • Projektentwickler, die Partner mit Marktzugang und Standortexpertise suchen

Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

Was Sie erwarten können

Wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, bekommen Sie keine Standardlösung, sondern eine präzise abgestimmte Dienstleistung, die auf Ihrem Bedarf basiert. Diskretion, Verlässlichkeit und Ehrlichkeit sind für mich keine Floskeln, sondern Grundprinzipien.

Ich glaube an Substanz statt Show. An langfristige Lösungen statt kurzfristige Abschlüsse. Und an das, was mich geprägt hat: unternehmerisches Denken, Eigenverantwortung und Bodenständigkeit.

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