Industrieimmobilienbewertung für kleine Hallen unter 1.000 m² zum Verkauf und zur Vermietung in Nürnberg, Fürth und Erlangen

1. Einleitung

Die Bewertung von Industrieimmobilien ist eine komplexe Aufgabe, die eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt. Besonders bei kleinen Hallen mit einer Fläche unter 1.000 m² ist eine präzise und marktgerechte Wertermittlung essenziell – sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung. In der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen, die sich durch eine starke wirtschaftliche Dynamik und eine hohe Dichte an Industrie- und Handwerksbetrieben auszeichnet, spielt die richtige Bewertung eine wichtige Rolle für Eigentümer, Investoren und Nutzer.

Diese Arbeit beleuchtet die Grundlagen, Methoden und Besonderheiten der Immobilienbewertung für kleine Industriehallen in der Region. Dabei werden die regionalen Marktbedingungen, Standortfaktoren, Bewertungsmethoden, Herausforderungen und praxisrelevante Aspekte umfassend dargestellt.

2. Bedeutung der Immobilienbewertung in der Region


2.1 Wirtschaftliches Umfeld der Region Nürnberg-Fürth-Erlangen

Die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen ist eines der bedeutendsten Industrie- und Technologiezentren Deutschlands. Neben global agierenden Großunternehmen prägen zahlreiche mittelständische Handwerks- und Industriebetriebe das Bild der Region. Kleine Hallen mit unter 1.000 m² werden häufig von Handwerkern, Logistikern, Kleinproduzenten oder als Werkstätten genutzt und sind daher sehr gefragt.

Ein realistischer Immobilienwert ist entscheidend für die Entscheidungsfindung beim Kauf, Verkauf oder der Anmietung und ermöglicht eine verlässliche Finanzplanung sowie eine fundierte Risikoabschätzung.

2.2 Bedeutung für Eigentümer und Investoren

Für Eigentümer bietet die Bewertung eine Grundlage zur Festlegung eines marktgerechten Preises und zur Optimierung der Vermarktung. Für Investoren ist sie Grundlage der Renditeberechnung, um das Risiko des Investments abzuwägen.

3. Grundlagen der Industrieimmobilienbewertung


3.1 Abgrenzung der Objektart

Kleine Industriehallen unter 1.000 m² sind gewerblich genutzte Immobilien, die in der Regel für Produktion, Lagerung, Handwerk oder Dienstleistungen verwendet werden. Sie unterscheiden sich deutlich von großen Industriehallen (über 5.000 m²) durch:

  • Kleinere Grundfläche

  • Häufig multifunktionale Nutzung

  • Lage meist in städtischen oder stadtnahen Gewerbegebieten

  • Häufig flexiblere Miet- und Verkaufsbedingungen

3.2 Bewertungszwecke

Die Bewertung kann verschiedene Zwecke erfüllen, unter anderem:

  • Kauf- oder Verkaufsentscheidung

  • Finanzierung / Beleihungswertermittlung

  • Bilanzierung und Steuerzwecke

  • Mietpreisfestlegung bei Vermietung

4. Markt- und Standortanalyse in Nürnberg, Fürth und Erlangen


4.1 Marktübersicht und Nachfragesituation

Die Nachfrage nach kleinen Hallen ist in der Region konstant hoch, insbesondere aufgrund der großen Anzahl an Handwerks- und Kleinproduktionsbetrieben. Die geringe Flächenverfügbarkeit erhöht den Wert dieser Immobilien.

4.2 Standortfaktoren

Standortqualität ist einer der wichtigsten Werttreiber. In Nürnberg sind besonders die Gewerbegebiete Langwasser, Gibitzenhof und Südost attraktiv. Fürth punktet mit den Gebieten Burgfarrnbach und Dambach, Erlangen mit Bruck und Tennenlohe.

Wichtige Standortkriterien sind:

  • Verkehrsanbindung (Nähe zu Autobahnen A3, A6, A9)

  • Erreichbarkeit von Kunden und Zulieferern

  • Infrastruktur (Parkplätze, Laderampen, Anbindung an ÖPNV)

  • Nachbarschaft und Umgebung (Geräuschkulisse, Emissionen)

5. Bewertungsmethoden für kleine Industriehallen


5.1 Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist die am häufigsten angewandte Methode bei vermieteten Industrieimmobilien. Es bewertet die Immobilie auf Basis der zu erwartenden Erträge, also der Nettokaltmieten.

Berechnungsschritte:

  1. Ermittlung der Jahresnettomiete (Nettokaltmiete x 12)

  2. Abzug der Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung)

  3. Ermittlung des Reinertrags

  4. Anwendung des Kapitalisierungszinssatzes (Marktzins)

  5. Ermittlung des Ertragswerts

Beispiel:

  • Jahresnettomiete: 60.000 €

  • Bewirtschaftungskosten: 10 % (6.000 €)

  • Reinertrag: 54.000 €

  • Kapitalisierungszinssatz: 6 %

  • Ertragswert = 54.000 € / 0,06 = 900.000 €

5.2 Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird oft angewandt, wenn keine belastbaren Ertragsdaten vorliegen (z. B. bei Eigennutzung oder leerstehenden Objekten).

Dabei werden die Boden- und Gebäudewerte getrennt bewertet:

  • Bodenwert: anhand aktueller Bodenrichtwerte der Region

  • Gebäudewert: Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung

Der Sachwert ist die Summe aus Boden- und Gebäudewert.

5.3 Vergleichswertverfahren

Bei häufigen Kauf- und Miettransaktionen auf dem lokalen Markt bietet das Vergleichswertverfahren eine schnelle Orientierung. Dabei werden vergleichbare Immobilien herangezogen, um einen Preis- oder Mietwert abzuleiten.

Wichtig ist, möglichst ähnlich ausgestattete Objekte hinsichtlich Größe, Zustand, Lage und Nutzung heranzuziehen.

6. Besonderheiten bei der Bewertung kleiner Industriehallen


6.1 Gebäudetechnische Aspekte

Kleine Hallen haben häufig eine gemischte Nutzung (Werkstatt, Lager, Büro), was die Bewertung erschweren kann. Wichtige bauliche Merkmale sind:

  • Hallenhöhe und Torgrößen (Ein-/Ausfahrten)

  • Bodenbeschaffenheit (tragfähig, eben)

  • Energieversorgung und -effizienz

  • Zustand von Dach, Fassade und technischen Anlagen

6.2 Mietvertragsgestaltung

Lange Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern erhöhen den Ertragswert. Flexible Verträge oder kurze Laufzeiten erhöhen das Risiko und reduzieren den Wert.

6.3 Potenziale und Risiken

  • Flexibilität der Flächennutzung erhöht die Attraktivität

  • Investitionsstau oder Renovierungsbedarf mindert den Wert

  • Umweltrisiken (Altlasten) können erheblichen Einfluss haben

7. Mietpreis- und Verkaufswertanalyse


7.1 Aktuelle Mietpreise

Die Mietpreise für kleine Industriehallen bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in folgender Spanne:

  • Nürnberg: ca. 5,50 – 8,50 €/m²

  • Fürth: ca. 4,50 – 7,00 €/m²

  • Erlangen: ca. 6,00 – 9,00 €/m²

7.2 Verkaufspreise

Der Quadratmeterpreis für kleine Hallen liegt in der Region typischerweise zwischen 1.000 und 2.000 €/m², abhängig von:

  • Lagequalität

  • Zustand und Ausstattung

  • Mietverhältnissen

8. Praxisbeispiele zur Bewertung


Beispiel 1: Kleine Halle in Nürnberg-Gibitzenhof (Vermietung)

  • Fläche: 800 m²

  • Nettokaltmiete: 7 €/m²

  • Mietvertrag: 5 Jahre, bonitätsstarker Mieter

  • Bewirtschaftungskosten: 10 %

  • Ertragswert = (800 m² x 7 € x 12 Monate) x 0,9 / 0,06 = ca. 1.008.000 €

Beispiel 2: Verkauf einer 500 m² Halle in Fürth-Dambach (Leerstand)

  • Bodenwert: 250 €/m² x 700 m² Grundstück = 175.000 €

  • Herstellkosten Gebäude: 400 €/m² x 500 m² = 200.000 €

  • Alterswertminderung 20 %: 40.000 €

  • Sachwert = 175.000 + (200.000 – 40.000) = 335.000 €

9. Herausforderungen und Lösungsansätze bei der Bewertung


9.1 Markttransparenz

Die begrenzte Anzahl vergleichbarer Objekte erschwert die Bewertung. Eine gründliche Marktanalyse ist daher Pflicht.

9.2 Technischer Zustand

Besichtigung und Bewertung durch Sachverständige sind unerlässlich, um versteckte Mängel zu erkennen.

9.3 Zukunftsfähigkeit der Nutzung

Der Wert hängt stark von der möglichen zukünftigen Nutzung ab. Flexible Nutzungskonzepte erhöhen die Attraktivität.

10. Fazit

Die Bewertung kleiner Industriehallen unter 1.000 m² in Nürnberg, Fürth und Erlangen erfordert eine sorgfältige Analyse von Lage, Zustand, Mietverhältnissen und Marktdaten. Das Ertragswertverfahren bietet die beste Grundlage bei vermieteten Objekten, während das Sachwertverfahren bei Eigennutzung oder Leerstand Anwendung findet. Die Region bietet stabile Rahmenbedingungen mit hoher Nachfrage nach solchen Flächen.

Für Eigentümer, Investoren und Nutzer ist eine fundierte Bewertung der Schlüssel zur erfolgreichen Vermarktung und Nutzung dieser Gewerbeimmobilien.

Weitere relevante Beiträge

Verkauf von Industrieimmobilien unter 1 000 m² für Nachfolgeregelungen in Handwerksunternehmen in Nürnberg, Fürth und Erlangen

Verkauf von Industrieimmobilien unter  1 000 m² für Nachfolgeregelungen in Handwerksunternehmen in Nürnberg, Fürth und Erlangen Der Verkauf einer Industrieimmobilie im Rahmen einer betrieblichen …

Warum sind kleine Industrieimmobilien in der Metropolregion Nürnberg Fürth Erlangen ideal für lokale Handwerksunternehmen?

Warum sind kleine Industrieimmobilien in der Metropolregion Nürnberg Fürth Erlangen ideal für lokale Handwerksunternehmen? Die Metropolregion Nürnberg Fürth Erlangen ist eine der …

Der Verkaufsprozess für Industrieimmobilien unter 1.000 m² in Erlangen und Umgebung – Schritt für Schritt erklärt

Der Verkaufsprozess für Industrieimmobilien unter 1.000 m² in Erlangen und Umgebung – Schritt für Schritt erklärt Erlangen und sein Umland sind ein …

Über den Autor - Sigma Estate

Branchenverständnis. Fachkompetenz. Verlässliche Ergebnisse.

Ich bin Christian Wejda, Immobilienberater mit Spezialisierung auf Industrie- und Gewerbeimmobilien – insbesondere für Unternehmen aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe und dem technischen Mittelstand im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Mein Fokus liegt dabei bewusst auf einem Marktsegment, das häufig übersehen wird: kleinere Industrieimmobilien mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern. Genau hier entstehen viele der tragfähigen und innovativen Geschäftsmodelle unserer Region – in Werkstätten, Hallen und Produktionsflächen, die funktional, wirtschaftlich und flexibel nutzbar sein müssen.

Diese Betriebe brauchen keine Großprojekte, sondern gut zugeschnittene, sofort einsatzfähige Lösungen. Ich helfe dabei, sie zu finden – oder professionell zu vermarkten.

Mein Ziel ist es, Unternehmerinnen und Unternehmern Immobilienlösungen zu bieten, die im Alltag funktionieren, strategisch durchdacht sind und langfristig zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Ich begleite meine Kunden bei der Vermietung oder Anmietung, dem Kauf oder Verkauf von Betriebsflächen, Produktionshallen, Lagerstandorten und kleineren Gewerbeparks – mit einem tiefen Verständnis für die besonderen Anforderungen, die in handwerklich geprägten Branchen gelten.

Was mich auszeichnet, ist die Kombination aus fachlicher Kompetenz, praxisnaher Beratung und einem klaren, realistischen Blick auf das Machbare. Ich spreche nicht nur die Sprache des Marktes – ich spreche die Sprache derer, die mit beiden Beinen im Tagesgeschäft stehen.

Herkunft & Werte

Aufgewachsen in einer Handwerkerfamilie, bin ich mit den Realitäten des Mittelstands vertraut. Ich weiß, was es bedeutet, Verantwortung zu tragen – für Mitarbeiter, Maschinen, Termine und Margen. Genau dieses Verständnis bildet das Fundament meiner Arbeit als Makler: Ich spreche die Sprache meiner Kunden, weiß, worauf es im operativen Geschäft ankommt, und erkenne schnell, ob eine Immobilie zum Geschäftsmodell eines Unternehmens passt – oder eben nicht.

Ich arbeite strukturiert, eigenverantwortlich und lösungsorientiert, ohne Umwege und ohne überflüssige Versprechungen. Für mich zählen Fakten, klare Kommunikation und belastbare Ergebnisse – keine Oberflächlichkeiten oder aufgeblähte Präsentationen. 

Ausbildung & berufliche Stationen

Ich habe mein Studium der Immobilienwirtschaft (B.Sc.) an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen abgeschlossen. Bereits während dieser Zeit lag mein Fokus auf der gewerblichen Immobilienwirtschaft und der Frage, wie Immobilien aktiv zur Entwicklung von Unternehmen beitragen können – funktional, wirtschaftlich und strategisch.

Nach dem Studium habe ich praktische Erfahrung bei zwei etablierten regionalen Maklerhäusern gesammelt, die tief in ihren lokalen Märkten verwurzelt sind. Dort konnte ich mein Gespür für regionale Marktmechanismen und gewerbliche Standortfaktoren weiterentwickeln – insbesondere im wirtschaftsstarken Ballungsraum Nürnberg – Fürth – Erlangen, auf den ich mich heute spezialisiert habe.

Ergänzt wurde mein Werdegang durch eine Station bei einem international tätigen Maklerunternehmen, wo ich mit überregional agierenden Unternehmen, Investoren und Asset-Managern zusammengearbeitet habe. Diese Kombination aus regionaler Tiefe und internationaler Perspektive bildet heute die Grundlage meiner umfassenden Beratung.

Mein Beratungsansatz

Jedes Unternehmen ist anders – und jede Immobilie muss zu den individuellen Anforderungen passen: ob es um Produktionsprozesse, Logistikwege, energetische Anforderungen oder betriebliche Erweiterungen geht. Deshalb nehme ich mir Zeit, um meine Kunden und deren Geschäftsmodell genau zu verstehen. Ich arbeite analytisch, mit Weitblick, aber immer praxisnah und realistisch.

Ich sehe mich nicht nur als Makler, sondern als Berater, der mitdenkt und vorausdenkt. Meine Kunden schätzen meine strukturierte Arbeitsweise, meine Verlässlichkeit und die Tatsache, dass ich mich auch in komplexen Situationen nicht aus der Verantwortung ziehe. Ich begleite meine Mandate persönlich – vom ersten Gespräch bis zur finalen Vertragsunterzeichnung – und stehe auch darüber hinaus als Ansprechpartner zur Verfügung.

Regional verwurzelt – lokal spezialisiert

Mein Schwerpunkt liegt im Großraum Nürnberg, Fürth und Erlangen – einer der dynamischsten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands. Die enge Verzahnung von Handwerk, Mittelstand, Forschung und Industrie bietet hier ideale Voraussetzungen für unternehmerisches Wachstum. Gleichzeitig stellt der Immobilienmarkt in dieser Region hohe Anforderungen an Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Timing.

Durch meine langjährige Tätigkeit vor Ort kenne ich nicht nur die Standortvorteile, sondern auch die Herausforderungen: begrenzte Flächen, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsflexibilität sowie wachsende Konkurrenz um zentrale Gewerbestandorte. Genau hier setze ich an – mit einem realistischen Blick auf Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit.

Für wen ich arbeite

Ich unterstütze vor allem:

  • Handwerksbetriebe, die wachsen oder sich verkleinern wollen

  • Produktionsunternehmen, die nach funktionalen Hallen- oder Lagerflächen suchen

  • Eigentümer von Industrieimmobilien, die verkaufen oder vermieten möchten

  • Investoren, die Interesse an Gewerbeobjekten mit Wertsteigerungspotenzial haben

  • Projektentwickler, die Partner mit Marktzugang und Standortexpertise suchen

Was mich dabei besonders macht: Ich verstehe nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bedürfnisse derjenigen, die täglich in diesen Immobilien arbeiten.

Was Sie erwarten können

Wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, bekommen Sie keine Standardlösung, sondern eine präzise abgestimmte Dienstleistung, die auf Ihrem Bedarf basiert. Diskretion, Verlässlichkeit und Ehrlichkeit sind für mich keine Floskeln, sondern Grundprinzipien.

Ich glaube an Substanz statt Show. An langfristige Lösungen statt kurzfristige Abschlüsse. Und an das, was mich geprägt hat: unternehmerisches Denken, Eigenverantwortung und Bodenständigkeit.

Sie sind im Raum Nürnberg, Fürth oder Erlangen auf der Suche nach einer passenden Industrie- oder Gewerbeimmobilie – oder möchten eine solche vermarkten?
Dann freue ich mich auf ein unverbindliches Erstgespräch. Gerne persönlich, diskret und auf Augenhöhe.

Kontaktmöglichkeiten

E-Mail:
[sigmaestateimmobilien@gmail.com]
(Sie erhalten in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine Antwort.)

Telefon (nach Vereinbarung):
(Gerne per E-Mail einen Telefontermin vorschlagen.)

Standort:
Nürnberg, Fürth & Erlangen – Termine nur nach Vereinbarung.

Erstgespräch anfragen

Wenn Sie ein unverbindliches Erstgespräch zum Thema Industrieimmobilie wünschen, senden Sie mir bitte eine kurze Nachricht mit folgenden Angaben:

  • Ihr Name (optional, falls Sie zunächst anonym bleiben möchten)

  • Art der gesuchten Immobilie (z. B. Produktionshalle, Lager-/Logistikfläche, Light-Industrial-Objekt, Gewerbepark)

  • Ihre Ziele oder Interessen (z. B. Eigennutzung, Expansion, Verkauf, Vermietung,strategischer Standortaufbau)

  • Bevorzugte Kontaktart (E-Mail oder Telefon)

Ich melde mich zeitnah bei Ihnen für ein vertrauliches Erstgespräch – individuell, diskret und auf Augenhöhe.

Hinweis zur Vertraulichkeit:

Alle Anfragen werden diskret und streng vertraulich behandelt.
Ich arbeite ausschließlich mit ausgewählten Unternehmen, Investoren und Eigentümern aus dem industriellen Mittelstand zusammen – Qualität vor Quantität.

Mein Anspruch ist eine Zusammenarbeit auf Augenhöhe, geprägt von Vertrauen, Verlässlichkeit und fachlicher Tiefe. Statt kurzfristiger Vermittlung setze ich auf nachhaltige Beratung, die den unternehmerischen Kontext versteht und individuelle Lösungen bietet – klar, praxisnah und langfristig orientiert.