Einleitung

Handwerksunternehmen aus der Sanitär‑, Heizungs‑ und Klimatechnik (SHK) benötigen für ihre tägliche Arbeit passende Betriebsflächen, die sowohl technische Anforderungen als auch organisatorische Abläufe effizient unterstützen. Im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen ist die Nachfrage nach Industrieimmobilien unter 1 000 m² besonders hoch. Kleinere Objekte ab 200 m² bis maximal 1 000 m² bieten die richtige Größe für kleine bis mittlere SHK-Betriebe und ermöglichen Kostenkontrolle bei gleichzeitig professionellem Auftritt.

In diesem Blogbeitrag werden die zentralen Anforderungen an solche Immobilien beschrieben. Dabei stehen Aspekte wie Raumaufteilung, technische Ausstattung, Infrastruktur, Transportlogistik, Umwelt- und Genehmigungsaspekte sowie wirtschaftliche Rahmenbedingungen im Fokus. Anhand konkreter Stadtteile und Umlandorte werden realistische Standortbeispiele aufgezeigt.

1. Raumstruktur und Nutzbereiche

Ein SHK-Betrieb benötigt meist mehrere unterschiedliche Funktionsbereiche in einer Immobilie unter 1 000 m²:

1. Werkstatt- und Montagefläche:
   Diese Fläche dient dem Zusammenbau von Armaturen, Heizsystemen, Klimageräten und Ersatzteilen. Mindestens 4 m Deckenhöhe ist sinnvoll, um hohe Bauteile oder lange Rohre handhaben zu können. Tore mit mindestens 3,5 m Breite und Höhe erleichtern die Einfahrt von Lieferwagen.

2. Lager- und Materialhaltung:
   Rohre, Schläuche, Pumpen, Heizkörper oder Sanitärteile beanspruchen viel Stauraum. Die Lagerfläche sollte trocken, gut belüftet und frei von starken Temperaturschwankungen sein. Eine ebenerdige Fläche mit hoher Belastbarkeit ist notwendig.

3. Büro-, Verkaufs- und Sozialbereich:
   Planungsgespräche, Angebotswesen und Kundentermine sind Teil des täglichen Geschäfts. Ein Raum von 50 bis 150 m² für Büro, Besprechung und Sozialräume (inkl. Küche, Umkleide, WC) sollte vorhanden sein.

4. Technik und Montage:
   SHK-Betriebe benötigen Starkstromanschlüsse (400 V), Druckluft, Fließwasser sowie ggf. Gasanschluss. Außerdem müssen Montagestationen flexibel eingerichtet werden können.

5. Werkstatt für Demonstration und Schulung:
   Gelegentlich sind Vorführungen oder Mitarbeiterschulungen nötig. Ein Bereich mit Wasseranschluss und guter Beleuchtung ist dabei hilfreich.

Die Gesamtkonfiguration sollte kurzwegige Wege zwischen Lager, Büro und Werkstatt erlauben. Gängige Anlagen sind rechteckige Hallen mit seitlich flachen Büro- und Sozialtrakten.

2. Lage- und Verkehrsanbindung

Für SHK-Betriebe ist gute Anbindung an Verkehrsachsen essenziell, da Installationen häufig vor Ort in Wohn- und Gewerbegebieten vorgenommen werden.

1. Autobahn- und Bundesstraßen-Nähe:

   • Nürnberg: Gewerbepark Feucht (Nähe A6/A3) und Langwasser-West (Nähe A73) sind zentrale Standorte.

   • Fürth: Südstadt rund um die Würzburger Straße in der Nähe der B8 bzw. A73.

   • Erlangen: Eltersdorf und Tennenlohe liegen verkehrsgünstig an der A73/A3.

2. Zufahrten und Sicherheit:
   Zufahrten müssen breit genug sein und ausreichend Wendemöglichkeiten bieten, damit Montagefahrzeuge Platz haben. Außenflächen sollten befestigt und Kopfsteinpflaster, Wiese oder Schotter vermeiden werden.

3. Öffentliche Infrastruktur:
   Nähe zu Tankstellen, Baumärkten oder Sanitärgroßhändlern (etwa in Nürnberg-Feucht oder Erlangen‑Eltersdorf) reduziert Fahrtzeiten und erleichtert die Materialbeschaffung.

4. Mitarbeiter- und Kundenzugang:
   Gute Erreichbarkeit mit firmeninternen Fahrzeugen ist Grundvoraussetzung. Für Kundenbesuche sind zudem Parkplätze direkt am Gebäude wichtig.

3. Technische Ausstattung

Die technische Infrastruktur ist häufig entscheidend für die Betriebseffizienz:

1. Elektrik und Starkstrom:
   400 V-Anschluss, abgesicherte Starkstromleitungen und Sicherungskästen pro Werkbereich gehören zur Grundausstattung.

2. Druckluftversorgung:
   Zentrale Druckluftleitungen zu Montage- / Werkplätzen sind für Werkzeuge wie Pressmaschinen nötig.

3. Wasser- und Abwasserversorgung:
   Installation von Wasseranschlüssen mit wasserdichten Böden und Abwasseranschlüssen in der Werkstatt ist Pflicht.

4. Gasanschluss:
   Für Heizungsarbeiten kann ein Gasanschluss sinnvoll oder notwendig sein.

5. Beleuchtung, Absaugung und Klimatisierung:
   Helle LED-Beleuchtung in Arbeitsbereichen, Absaugungsanlagen für Trennmaschinen und Möglichkeit für Heizungs- oder Klimageräte – wichtig für Mitarbeiterkomfort und Hygiene.

6. Brandschutz und Sicherheit:
   Rauchmelder, Feuerlöscher, Rauchwarnsysteme und Fluchtwegkennzeichnung sind Pflicht. In größeren Hallen müssen Brandschutztüren, ggf. Brandmeldeanlagen oder Sprinkleranlagen vorhanden sein.

4. Grundstücks- und Gebäudestruktur

Ein SHK-Betrieb achtet auf folgende Infrastruktur:

1. Außenstellflächen:
   Platz für Montagefahrzeuge, Gerüste oder Baugeräte. Eine befestigte Außenfläche ist häufig erforderlich.

2. Erweiterbarkeit:
   Grundstücke sollten Spielraum für Anbauten oder Container für zukünftige Erweiterungen ermöglichen. Auch die Installation zusätzlicher Lagerflächen im Außenbereich kann ohne großen Aufwand realisiert werden.

3. Zugang für Lieferanten:
   Gut befahrbare Zufahrten und befestigte Wege ermöglichen Lieferung von Heizkesseln, Rohrmaterial und großen Komponenten.

4. Barrierefreiheit und Zugangsbereiche:
   Büroräume und Sozialtrakte sollten ebenerdig oder mit geringer Treppenhöhe erreichbar sein.

5. Infrastruktur am Standort

Ein funktionierender Mittelstand benötigt neben der Immobilie selbst auch eine passende Umgebung:

1. Versorgung in der Nähe:
   Bau- und Sanitärbedarfshandel, Tankstellen, Supermärkte und Kantinen in der Nähe der Gewerbegebiete sind für den täglichen Betrieb hilfreich.

2. Netzwerke und Sichtbarkeit:
   Gewerbe- oder Handwerksvereine in Feucht, Fürth, Erlangen und den Gemeinden wie Burgfarrnbach oder Frauenaurach ermöglichen Austausch mit anderen Betrieben und Weiterempfehlungen.

3. Arbeitskräfteverfügbarkeit:
   Gute Anbindung des Standorts an Wohngebiete erleichtert die Mitarbeitergewinnung. Standortnähe zu Wohngebieten wie Nürnberg-Schäafhof, Fürth-Dambach, Erlangen-Bruck erleichtert Arbeitnehmerpendel.

4. Zusammenarbeit mit Großkunden:
   In Erlangen sind Standorte nahe zur Universität und Siemens günstig für Projekte mit gewerblichem Schwerpunkt oder größeren Bauvorhaben.

6. Genehmigungs- und Umweltanforderungen

SHK-Betriebe arbeiten mit stofflichen Medien (Wasser, Abwasser, Gas); daher müssen rechtliche Rahmenbedingungen erfüllt werden:

1. Bebauungsplan und Gewerbezulassung:
   Industrie- oder Gewerbegebiet (GI/GE) ist ideal. Mischzone (MI) möglich, allerdings kann Genehmigung schwierig sein. Wohngebiet (WA/MI) meist ungeeignet für werksmäßigen SHK-Betrieb.

2. Umweltschutz und Abwasser:
   Öle oder Lösungsmittel dürfen nicht ins öffentliche Abwassernetz gelangen. Ölabscheider oder Fettfanganlagen sind unter Umständen nötig.

3. Lärm- und Immissionsschutz:
   Leise Prozesse wie Installationen gelten meist als unproblematisch. Aber Druckluftwerkzeuge oder Maschinenschleifen können Einschränkungen durch Auflagen mitbringen. Im Industriegebiet ist dies meist nicht relevant.

4. Brandschutzanforderungen:
   Hallen müssen eine bestimmte Gebäude-Brandklasse erfüllen. Türen, Wände und Übergänge sollten feuerhemmend sein.

5. Arbeitssicherheit:
   Beleuchtung, Fluchtwege, Erste-Hilfe-Ausstattung und persönliche Schutzausrüstung sind rechtlich vorgeschrieben.

7. Standortbeispiele

An konkreten Standorten zeigt sich, wie unterschiedlich die Anforderungen erfüllt werden können:

Nürnberg

• Gewerbepark Feucht:
  Moderne Hallen mit ausreichender Technik‑ und Büroausstattung, flexible Flächen von 300 m² bis 900 m², breite Tore, Starkstrom, zentrale Lage. Einkaufsmöglichkeiten und Großhandel direkt angrenzend.

• Langwasser-West / Gebersdorf:
  Bestandsgebäude mit robustem Boden, hohem Lageranteil. Ausbauflächen mit Druckluft und Starkstrom, Lkw-Zulieferung direkt vor der Halle, Outdoor-Fläche für Materiallager.

• Knoblauchsland:
  Räume in älteren Hallen in ländlicher Umgebung, niedrige Mieten, einfache Zufahrt. Beschränkte Infrastruktur, aber gute Lage zur Lieferung an urbane Baustellen.

Fürth

• Südstadt am Südbahnhof:
  Hallen mit Hallentoren, Büroanlagen, Starkstrom. Preislich im mittleren Segment. Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel vorhanden.

• Dambach / Atzenhof:
  Mischgewerbegebiet mit bestehenden SHK‑Betrieben. Flexibel nutzbare Flächen von 250 bis 800 m², gute Erschließung und angrenzende Supermärkte/Märkte.

• Burgfarrnbach:
  Nähe A73, größere Grundstücke bis 900 m². Kombinierbar mit Werkstatt und Büro, ausreichend Parkplätze. Gute Transportanbindung erlaubt schnelle Baustellenlogistik.

Erlangen

• Eltersdorf:
  Gewerbegebiet mit modernen Hallen, hohe technische Ausstattung, Anschlüsse vorhanden. Flächen von 300 bis 950 m², gute Infrastruktur, nahe A73.

• Tennenlohe:
  Ruhiger Gewerbestandort mit ausreichend Fläche, modern ausgestattete Objekte, gute Wasser- und Stromversorgung. Ideal für Pufferlager und Montagevorarbeiten.

• Frauenaurach / Bruck:
  Umgebaute Hallen in dörflicher Umgebung. Räumlichkeiten bis 800 m², charmanter Handwerksflair, aber weniger technische Ausstattung vorhanden. Standort für Betriebe mit geringem Apparatebedarf.

8. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Wirtschaftlichkeit einer gemieteten oder gekauften Industrieimmobilie hängt stark von den Kosten und laufenden Aufwänden ab:

1. Mieten:
   Preise zwischen 6 und 12 Euro pro Quadratmeter sind je nach Standort und Ausstattung realistisch. Da die Flächen meist zwischen 300 und 900 m² liegen, ergeben sich monatliche Mietkosten zwischen 1 800 und 10 800 Euro. Nebenkosten für Strom, Wasser, Abwasserleitungen und Heizung addieren sich um 1 bis 3 Euro pro Quadratmeter.

2. Kaufpreise:
   Käuferpreise pro Quadratmeter variieren kräftig. Einfache Hallen können ab 1 000 Euro pro Quadratmeter liegen, während modernere Objekte mit Ausstattung bis 2 000 Euro reichen können. Für 500 m² ergibt sich dann ein Kaufpreis zwischen 500 000 und 1 000 000 Euro zzgl. Erwerbsnebenkosten.

3. Finanzierung:
   Eigenkapital von 20–30 Prozent wird meist erwartet. Förderkredite für energieeffiziente Sanierungen oder Installation moderner Pumpen- und Heiztechnik sind verfügbar. Für weniger finanzstarke Betriebe ist Miete kurzfristig entlastend; langfristig kann Kauf zur Vermögensbildung beitragen.

4. Betriebskosten:
   Regelmäßige Wartung von Druckluftanlagen, Kälteeinrichtungen, Heizungen und Klimaanlagen verursacht Kosten. Im Mietvertrag sollten Verantwortlichkeiten klar geregelt sein.

9. Miet‑ oder Kaufentscheidung

Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile:

• Miete bietet hohe Flexibilität. Verträge mit dreijähriger Laufzeit plus Verlängerungsoptionen sind üblich. Staffelmieten ermöglichen Kalkulation. Anpassungen der Mieträume sind oft möglich, aber nicht konzeptionell umfassend.

• Kauf bietet langfristige Sicherheit, eigene Flächennutzung sowie Gestaltungsfreiheit. Gleiches gilt für Investitionen in Spezialtechnik. Kauf eignet sich besonders für Unternehmen mit klarer Wachstumsplanung und ausreichendem Eigenkapital.

Wichtig ist eine Kosten‑Nutzen‑Analyse: Miete vs. Kauf bei angenommenen Mietpreisen, kalkulierte Wartungskosten, Zinszahlungen und steuerliche Faktoren. Auch steuerlich können Abschreibungen, Refinanzierungskosten und Betriebsausgaben eine Rolle spielen.

10. Besichtigung und Auswahlkriterien

Bei der Besichtigung sollten folgende Punkte geprüft werden:

1. Zugang/Torgröße/Deckenhöhe: Tore schließen, messen, prüfen.

2. Strom- und Druckluftversorgung: Verfügbarkeit, Absicherung, Leitungslänge.

3. Wasser- und Abwasseranschlüsse: Dichtigkeit und Reinigung.

4. Bodenbeschaffenheit: Eben, belastbar, sauber.

5. Absaugung und Belüftung: Sind Staub und Dämpfe entkoppelt?

6. Brandschutzmaßnahmen: Feuerlöscher, Rauchmelder, Brandschutztüren.

7. Außenflächen: Zufahrt, Maneuverplatz, Parkplatz.

8. Genehmigungsstatus: Zulässige Nutzung, Immissionsauflagen, eventuelle Restriktionen.

9. Erweiterbarkeit: Nutzungserweiterung, Container, Anbau möglich?

10. Infrastruktur: Einkauf, Tankstelle, Materiallieferanten sind lokal erreichbar.

Fazit

Handwerksbetriebe der Sanitär‑, Heizungs‑ und Klimatechnik stellen hohe Anforderungen an Industrieimmobilien unter 1 000 m². Raumstruktur, technische Ausstattung, Lage, Infrastruktur und rechtliche Aspekte müssen gemeinsam betrachtet werden.

In Nürnberg eignen sich insbesondere Feucht, Langwasser‑Gebersdorf und Knoblauchsland für technisch ausgerüstete Hallen mit guter Verkehrsanbindung. Fürth bietet in Südstadt, Dambach, Atzenhof und Burgfarrnbach solide Miet‑ und Kaufobjekte in mittlerer Preislage. Erlangen‑Eltersdorf, Tennenlohe und dörfliche Orte wie Frauenaurach / Bruck bieten spezialisierte Flächen mit technischer Ausstattung oder Ausbaupotenzial.

Ob Miete oder Kauf – entscheidend sind der finanzielle Gameplan, die technische Notwendigkeit und die Unternehmensstrategie. Eine umfassende Bestandsaufnahme, klare Anforderungsliste und professionelle Begleitung sichern langfristigen Erfolg. Wer diese Aspekte berücksichtigt, findet in der Region geeignete Immobilien, in denen der SHK‑Betrieb effizient, modern und wirtschaftlich arbeiten kann.

Wenn Sie Unterstützung bei konkreter Standortsuche oder Objektbewertung wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.