Einleitung

Bäckereien, Metzgereien, Molkereien, Konditoreien und ähnliche Lebensmittelhandwerksbetriebe benötigen auf den Punkt zugeschnittene Betriebsflächen, um Produktion, Lagerung, Versand und Verwaltung effizient zu organisieren. Im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen ist der Wettbewerb um geeignete Gewerbeflächen bis 1 000 m² groß. Solche Immobilien bieten die ideale Balance zwischen professioneller Ausstattung und überschaubarem Kostenrahmen. Der folgende Beitrag beschreibt die entscheidenden Kriterien dieser Betriebe in dieser Region – von Raumstruktur über technische Ausstattung bis hin zu Standortwahl und Wirtschaftlichkeit.

1. Raumaufteilung und Flächenkonzept

Lebensmittelbetriebe arbeiten mit spezifischen Anforderungen an Trennung, Hygiene und Logistik. Eine typische Fläche unter 1 000 m² sollte folgende Teile umfassen:

• Produktionsbereich
  Trocknung, Gießen, Kneten, Abfüllen oder Verpacken findet hier statt. Die Deckenhöhe von 3 bis 4 Metern genügt meist, Hauptsache ist ebenerdiger Zugang, großflächiger Bodenbelag und abgetrennte Zonen für unterschiedliche Prozessschritte, um Kreuzkontamination zu vermeiden. Reinigungstauglicher Boden und wischfeste Wände sind Pflicht.

• Kühlräume oder Kühlzellen
  Für Frischwaren sind Kühlzellen oder Kühlräume essenziell. Auch wenn standardmäßig nicht vorhanden, müssen Stahlträgerdecken und Installationsträger vorhanden sein, um nachrüstbar zu sein. Alternative: bereits integrierte Kühlzellen im Hallenraum.

• Lagerzone für trockene und halbtrockene Ware
  Mehl, Zucker, Trockenwaren benötigen trockene, lichtgeschützte Flächen. Etwa 20–40 % der Hallenfläche können optimal sein. Regale oder Hochregale erleichtern die Einteilung.

• Verpackungs- und Versandbereich
  In Hallennähe sind Tische, Kartonageplätze, Versandmaterialien, Tiefkühl- oder Kühlversandstationen sinnvoll. Direkter Zugang zu Ladezone ist wichtig.

• Büro- und Sozialbereich
  Büroraum für Planung, Buchhaltung, Kundengespräche und Verwaltung ist nötig. Zudem sind Pausenraum, Umkleide, Dusche und WC für Mitarbeiter relevant. Ein Raum von etwa 50–120 m² bietet Platz für Büro, Technik und Sozialräume.

• Hygiene- und Reinigungszone
  Schlauchstationen, Abwasserschacht, Abstellflächen für Reinigungsmittel. Cleane Trennung zwischen schmutzigen und sauberen Bereichen – am besten in Nähe von Außenzugängen.

• Mitarbeiter- und Technikräume
  Raum für Technik wie Stromverteilung, Lüftung, Wasseraufbereitung, Internet- und Sicherheitstechnik.

Die Gesamtstruktur sollte klar zoniert sein, mit kurzer Wegstrecke zwischen Produktion, Lager, Kühlung und Versand. Offene Trennwände oder leicht abtrennbare Raumtrenner bieten Flexibilität bei wechselndem Bedarf.

2. Technische Ausstattung

Lebensmittelbetriebe benötigen spezielle technische Infrastruktur:

• Elektroversorgung und Starkstromanschluss (400 V)
  Für Maschinen wie Knetmaschinen, Mixer, Gärschränke, Kühlaggregate sind Starkstromanschlüsse notwendig – optimal verteilt im Produktionsbereich. Hinzu kommen 230 V-Steckdosen für mobile Geräte und IT.

• Wasserversorgung, Wasseraufbereitung und Abwasser
  Trinkwasseraufbereitung und Schwallpufferanschlüsse für Kühltechnik notwendig. Ablaufgitter, Fettabscheider, Schlamm- und Ölabscheider sind im Abwasserbereich erforderlich.

• Lüftungsanlage mit Hygienesystem
  Produktion mit Dampf, Geruch oder Staub erfordert kontrollierte Abluft, Filterung und Hygienezertifizierung. Heiz- und Kühltechnik mit Thermostaten für Produktionsräume sorgen für konstante Bedingungen.

• Boden- und Wandbeläge
  Rutschhemmende, wasserfeste Polyerthan- oder Epoxidböden und abwaschbare, leicht zu desinfizierende Wände sind Standard. Übergang zur Kühlzone muss dicht sein.

• Kühltechnik
  Halbkühlraum (2–12 °C), Tiefkühlraum (–18 °C) oder Kühlzonen für Produkte. Kühlraumtüren mit Hygieneschutztüren, interne Steuerung und externe Erstellung notwendig.

• Abzugshauben und Absaugung
  Koch-, Back- oder Bratbereiche benötigen Haube, Fettfilter oder Dunstabzug für Gesundheitsschutz und Hygiene.

• IT-Netzwerk und Digitalisierung
  Glasfaseranbindung, WLAN, LAN-Anschluss an Büro und Produktion für Rezeptüberwachung, Lagerverwaltung, Verkaufssysteme.

• Brandschutzmaßnahmen
  Feuerschutztüren, Brandmeldeanlage, Rauchabzug (insbesondere in Kühlbereichen) sowie Löschmittel sind verpflichtend.

3. Standort und Verkehrsanbindung

Für Lebensmittelbetriebe ist schnelle Anlieferung und Distribution entscheidend:

• Autobahn- und Bundesstraßen-Zugang

  • Nürnberg: Feucht (A6/A3) und Norden (Knoblauchsland, Gebersdorf) bieten direkte Anbindung

  • Fürth: Südstadt, Burgfarrnbach, Poppenreuth mit Verbindung zur B8 und A73

  • Erlangen: Eltersdorf, Tennenlohe an A73 und B4, ergänzt durch dörfliche Standorte

• Zufahrten und Andienung
  Breite Tore (mindestens 4 m), ebenerdige Zufahrten und Lkw-Zuführung direkt ins Gebäude gehören zu den Voraussetzungen für effiziente Belieferung.

• Außenlager für Waren und Verpackung
  Unterstand für Paletten, Verpackungsmaterial, und Stellplatz für Lieferwagen eigener Flotte. Asphaltierte Flächen: Pflicht bei Hygieneanforderungen.

• Pendlerfreundliche Lage
  Nähe zu Wohngebieten in Nürnberg‑Schafhof, Fürth‑Dambach oder Erlangen‑Frauenaurach ist von Vorteil bei Personalsuche und kurzen Wegen.

• Lieferantennähe
  Großhandel für Verpackung, Lebensmittelrohstoffe und Kühltechnik sollten nicht zu weit entfernt sein.

4. Grundstücks- und Gebäudekonfiguration

Praktische Aspekte der Gebäudestruktur:

• Modulare Raumgestaltung
  Möglichkeit zur Installation von Kühlzellen, mobilen Trennwänden, Erweiterung – zum Beispiel Container oder spätere Anbauten.

• Großflächige Außenbereiche
  Für Anlieferung, Containerstellplätze und Palettenlogistik. Je nach Betrieb bis zu 200 m² mehr Außenfläche nötig.

• Parkplätze
  Fünf bis zehn Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden – direkt am Gebäude. Ablagezonen für entleerte Paletten oder Verpackungen sinnvoll.

• Barrierefreiheit
  Büro- und Sozialtrakte sollten stufenfrei zugänglich sein, ideal für Gesundheit und Mitarbeitermotivation.

• Erschließung und Erweiterungsmöglichkeit
  Option für zusätzliche Hallenflächen, Rampen, Büroanbau ist langfristig sinnvoll. Kommunen wie Erlangen bieten häufig Baulücken im Gewerbebereich an.

5. Genehmigung, Umwelt und Hygieneauflagen

Lebensmittelbetriebe unterliegen hoher Hygiene- und Sicherheitsnormen:

• Gebietsart im Bebauungsplan
  Industrie- oder Gewerbegebiet ist geeignet. Mischgebiete gehen oft, wobei Lärmschutz, Abwasser und Kühlung präzise geregelt sein müssen.

• Hygieneauflagen
  Leicht zu reinigende Oberflächen, Formtrennung zwischen Produktions- und Sozialbereichen, kontrollierte Luftführung.

• Lebensmittelrechtliche Genehmigungen
  Gewerbebetrieb braucht Genehmigung nach Lebensmittelhygieneverordnung, separate Anmeldung bei Gesundheitsamt erforderlich.

• Abwasserreinigung
  Abschärfer, Schlammabscheider, Fettfilter gehören zur Pflichtinstallation.

• Immissionsschutz
  Kühlanlagen oder Abzugssysteme dürfen keine Geruchsbelästigung bei Wohnnähe verursachen – bei Knoblauchsland oder Frauenaurach relevant.

• Arbeitsschutz und Sicherheit
  Brandschutz, Temperaturregelung, PSA, Erste-Hilfe-Ausstattung sowie passende Fluchtwege und Schulung einplanen.

6. Standortbeispiele

Nürnberg

• Feucht
  Neuer Gewerbebau in Feucht mit Produktions- und Lagerflächen ab 400 m², Energieversorgung, Außenlagerfläche, direkte Zufahrt für Lkw. umliegende Großhändler für Technik liefern schnell.

• Knoblauchsland
  Kombination aus Landnähe und Gewerbe – bietet Raum für Kühlräume, Landanlieferung von Rohstoffen, aber genehmigte Kühltechnik bereits integriert.

• Langwasser‑Gebersdorf
  Bestandsobjekte mit Hallenausbaupotenzial, Fußbodenbelag, Wasser‑ und Abwasserschutz vorhanden. Rampe für Lkw.

Fürth

• Südstadt (Würzburger Straße)
  Gewerbehallen mit Lager und Bürotrakt ab 350 m², hygienisch ausgerüstet, Parkplätze vorhanden, Anbindung zur B8 gut.

• Dambach / Atzenhof
  Mischgebiet mit kleineren Objekten, Erweiterungsmöglichkeiten, Nähe zu Produktriesen und Großhandel. Kühlung machbar.

• Poppenreuth / Burgfarrnbach
  Nähe zu Wohngebieten, guter Mix aus Gewerbe und Logistik. Halbtrockene Räume ideal für Brot, Snacks, Verpackungen.

Erlangen

• Eltersdorf
  Gewerbepark mit Hallen ab 300 m², modulare Büros, Kühlfach möglich, Wasser- und Stromanschluss vorhanden, Außenparkplätze.

• Tennenlohe
  Hallen und Werkstätten mit Technik für Produktion vorhanden. Kühlung bei Bedarf nachrüstbar – ideal für kleine Lebensmittelerzeuger.

• Frauenaurach/Bruck
  Dorfcharakter mit gemischtem Gewerbe. Hallen ab 400 m², Flexibles Ausbaupotenzial, lokal verankert.

7. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Mieten

• Preise zwischen 6 und 14 € pro m², je nach Lage und Ausstattung. Bei 300–900 m² Flächen ergibt sich Mietaufwand zwischen 1 800 und 12 600 € monatlich. Nebenkosten für Energie, Wasser, Abwasser liegen bei weiteren 1–3 € pro m².

Kauf

• Preise pro m² zwischen 1 200 und 2 500 €. Für 600 m² ergibt sich Kaufpreis von 720 000 bis 1 500 000 €. Erwerbsnebenkosten und Investitionen für Kühlung, Absaugung und Hygiene müssen hinzugerechnet werden.

Finanzierung und Förderungen

• Eigenkapitalanforderung 20–30 %. Förderprogramme für Kühltechnik, Energieeffizienz und Digitalisierung von Produktionsprozessen stehen zur Verfügung. Miete bietet kurzfristige finanzielle Flexibilität.

Betriebskosten

• Laufende Kosten für Kühlung, Absaugung, Wartung, Reinigung, Energiekosten und Hygieneausstattung werden regelmäßig fällig. Mietverträge sollten klare Verantwortungsregelung enthalten.

8. Miet- oder Kaufentscheidung

Beide Modelle haben individuelle Vorteile:

• Miete
  • Flexibel
  • Kapital bleibt mobil
  • Anpassung bei Wachstum möglich
  • Zusatzkosten kontrollierbar

• Kauf
  • Langfristige Planungssicherheit
  • Wertsteigerung
  • Eigene technische Ausstattung individuell installierbar
  • Kapitalbildung

Entscheidung hängt ab von Unternehmensstrategie, Kapitalverfügbarkeit und Wachstumspotential. Wirtschaftlichere Entscheidung trifft man durch Gegenüberstellung von Mietkosten, Zins- und Abschreibungsbelastung sowie Steuerwirkungen.

9. Auswahlkriterien für Besichtigung

Wichtige Punkte bei der Besichtigung einer möglichen Immobilie:

1. Tor- und Deckenhöhe prüfen

2. Boden und Wandbeläge inspizieren

3. Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse kontrollieren

4. Absaugung und Lüftungssystem freigängig?

5. Verfügbarkeit von Kühlraum-Anschlüssen oder Baufähigkeit

6. Raumhafte Trennung der Produktionszonen vorhanden?

7. Brandschutz und Fluchtwege geprüft?

8. Außenflächen für Paletten & Fahrzeuge befestigt genug?

9. Parkplätze ausreichend vorhanden?

10. Digitalanbindung: Internet, LAN/WLAN vorhanden?

11. Umfeld: Großhandel, Kunden, Lärmbelastung, Geruchsbelastung.

Fazit

Lebensmittelhandwerksbetriebe benötigen spezielle Industrieimmobilien mit klar definierter Raumaufteilung, technischer Ausstattung, Hygieneinfrastruktur und Verkehrsanbindung. Standortwahl im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen hängt von Baubestand, Lagequalität, Erweiterbarkeit und Kostenstruktur ab. Städte wie Nürnberg mit Feucht, Knoblauchsland und Gebersdorf bieten moderne Gewerbehallen, in Fürth lohnen sich Südstadt, Dambach und Poppenreuth, Erlangen punktet mit Eltersdorf, Tennenlohe und dörflichen Standorten wie Frauenaurach oder Bruck.

Das Verhältnis zwischen Mietkosten, Kaufberatung, technischer Ausstattung und zukünftiger Unternehmensentwicklung muss sorgfältig analysiert werden. Mit dem richtigen Anforderungsprofil, gezielter Standortwahl und kompetenter Begleitung lässt sich eine passende Immobilie finden, die Produktion, Hygiene, Logistik und Planung in einer funktionalen Einheit vereint – ideal für nachhaltiges Wachstum im Lebensmittelhandwerk.

Wenn Sie konkrete Unterstützung bei Objektbewertung, Standortanalyse oder Finanzierung wünschen, stehe ich gerne zur Verfügung.