Einleitung
Handwerksbetriebe, die in den Bereichen Gesundheit, Körperpflege (wie Friseure, Kosmetikstudios, Physiotherapie) sowie Reinigung (Gebäudereinigung, Textil- oder Geräteaufbereitung, Hygienedienstleistungen) tätig sind, haben ganz spezielle Anforderungen an geeignete Betriebsräume. Produktion, Lagerung, Reinigung und Kundenkontakt müssen unter Berücksichtigung von Hygienestandards, Logistik und Technik optimal integriert sein. Kleinere Hallen und Werkstätten unter 1 000 m² sind für viele solcher Betriebe ideal, da sie überschaubare Kosten und Flexibilität bieten. Besonders im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen ist die Suche nach passenden Immobilien herausfordernd. Daher beschreibt dieser Beitrag, was bei der Immobilienauswahl zu beachten ist – bezogen auf Lage, Ausstattung, Struktur und rechtliche Rahmenbedingungen – und gibt konkrete Hinweise auf Stadtteile und Orte, in denen solche Betriebe gut aufgehoben sind.
1. Raumaufteilung und funktionale Zonen
Für Gesundheits-, Körperpflege- und Reinigungsbetriebe ergeben sich typische Bereiche, die meist alle unter einem Dach Platz finden:
Empfang und Wartezone
Für Friseur- und Kosmetikbetriebe oder Physiotherapie ist ein sauberer, repräsentativer Eingangsbereich notwendig. Mindestens 20 m² mit Sitzgelegenheiten, Pflanzen und gutem Licht sorgt für Wohlbefinden und Professionalität.Behandlungs- und Beispielfläche
Kosmetikräume, Massageräume oder Behandlungsboxen für Physiotherapie brauchen abgeschlossene, schallgedämmte Räume mit ca. 10–25 m² Fläche pro Einheit. Wände sollten abwaschbar, Boden rutschsicher und Hygienebeständig sein.Reinigungs- und Waschhalle
Für Reinigungsbetriebe, beispielsweise von Teppichen, Matratzen oder Gerätschaften, ist eine Halle mit Bodenablauf, Hochdruckreinigern oder Waschstraßen nötig. Höhe 3–4 m, Boden neigungsfähig und fugenlos.Lagerbereich für Verbrauchs- und Hygienematerial
Verbrauchsmaterial, Reinigungsmittel, Textilien und Verpackungen benötigen trockene, trockene Räume. 20–30 % der Fläche sollte als Lager fungieren. Regale oder Palettensysteme optimieren die Nutzung.Büro- und Aufenthaltsraum
Raum für Verwaltung, Abwicklung, Telefon und PC-Arbeit sollte etwa 30–80 m² umfassen. Bei Reinigungsdiensten ist zudem Platz für Besprechungen mit Kunden nötig.Sozial- und Technikraum
Umkleide, Dusche, WC und Pausenraum für Mitarbeiter sind Pflicht. Technikraum für Druckreiniger, Wasseraufbereitung, IT- und Sicherheitstechnik darf nicht fehlen.Außenstellplätze und Anlieferzone
Für Fahrzeuge, Reinigungswagen oder Lkws sind befestigte Außenflächen notwendig. Mindestens 100–200 m² Platz vor dem Tor oder Hof sind sinnvoll.
Die Gesamtfläche muss durchdacht strukturiert sein, damit Hygienebegrenzungen und Betriebssicherheit gewährleistet sind. Kurze Wege zwischen Reinigung, Lagerung und Büro erhöhen Effizienz.
2. Technische Infrastruktur und bauliche Ausstattung
Betrieb im Gesundheits- und Reinigungsbereich stellt spezifische Anforderungen an Technik und Ausstattung:
Wasseranschluss und -abfluss
Reinigungsbetriebe brauchen starken Frischwasseranschluss und leistungsfähigen Abfluss, idealerweise mit Bodeneinlauf oder Ablaufrinne. Rückstauventile verhindern Überschwemmungen.Starkstrom und Elektroversorgung
Für große Reinigungsmaschinen und Hochdruckgeräte sind 400 V-Anschlüsse oder mehrere 230 V-Steckdosen nötig. Für Laser, Kosmetikgeräte oder Computersysteme benötigen Behandlungsbereiche stabile 230 V-Versorgung.Lüftung und Klimatisierung
Nassbereiche wie Waschhallen oder Behandlungsräume benötigen Lüftungssysteme mit Feuchtereinstellung. Klimatisierung in Aufenthaltsräumen sorgt für angenehmes Raumklima.Bodenbeläge und Wandverkleidung
Rutschhemmende, hygienisch abwaschbare Böden wie PU- oder fugenloser Estrich gehören zu Standard. In Behandlungs- und Waschbereichen sind erhöhte Hygieneanforderungen notwendig.Druckluft/- Wasserstation
Für Reinigung auf oberster Etage sind mobile Hochdruckgeräte sinnvoll, auch Staubsaugerstationen mit Zentralanbindung.IT- und Medienanschlüsse
LAN/WLAN in Büro und Behandlungsbereich, Telekommunikationsanschluss, ggf. Spiegelmonitorlösung oder Kassensystem. Glasfaseranbindung steigert Effizienz.Brandschutz
Löschmittel (Sprinkler oder Löscheinrichtungen), Rauchmelder, Fluchtwegkennzeichnung sowie Hitze‑ und Feuchtigkeitsabsicherung.Be- und Entlüftung
Besonders in Waschhallen mit Wasserdampf müssen Frischluftöffnungen und Abluftelemente vorhanden sein.
3. Standort und Verkehrsanbindung
Für diese Branchen ist zentraler Standort oft entscheidend:
Autobahn- und Straße-Anbindung
Nürnberg: Feucht (A6/A3), Langwasser (A73), Gewerbepark Gebersdorf
Fürth: Südstadt (B8/A73), Dambach, Atzenhof
Erlangen: Eltersdorf (A73), Tennenlohe (A3), Frauenaurach/Bruck
Kunden- und Lieferfahrzeuge
Breite Tore (mindestens 3 m), ebenerdige Zufahrt für Fahrzeuge, Platz zum Rangieren. Ein befestigter Hofbereich ist zwingend notwendig.Parkplätze
Für Mitarbeiter, Therapiekunden oder Reinigungsteams sind mindestens fünf Parkplätze erforderlich – idealerweise direkt am Eingang.Öffentliche Infrastruktur
Nähe zu Material- und Reinigungsmittelhandel, Fachgroßhandel (z. B. in Feucht oder Eltersdorf) erleichtert den Betrieb.Pendlerfreundliche Lage
Nähe zu Wohngebieten wie Nürnberg-Schafhof, Fürth-Dambach oder Erlangen-Frauenaurach erleichtert Mitarbeiterakquise.
4. Grundstücks- und Gebäudestruktur
Gebäude und Grundstück müssen den betrieblichen Anforderungen entsprechen:
Modulare Erweiterbarkeit
Optionen für spätere Ausbauarbeiten wie Anbau zusätzlicher Räume, Container oder mobile Waschplätze sollten möglich sein.Außenhoffläche
Genügend Fläche zur Fahrzeugreinigung, Beladung, Lagergegenstände. Fläche zwischen 100 und 300 m² ist sinnvoll.Barrierefreiheit
Eingänge und Sozialbereiche sollten rollstuhlgängig gestaltet sein – insbesondere für Reinigungs- oder Gesundheitsbetriebe.Separate Sozial- und Technikräume
Technisch ausgerüstete Räume mit Strom, Wasseranschluss und Druckversorgung müssen sicher vom Kundenbereich abgetrennt sein.
5. Genehmigungen, Hygiene- und Umweltanforderungen
Besondere rechtliche Anforderungen prägen diese Bereiche:
Gebietsausweisung GI/GE
Gewerbe- oder Industriegebiet ist vorteilhaft. Mischgebiete können funktionieren, wenn Abluft und Lärm begrenzt sind.Hygieneauflagen
Medizinische oder kosmetische Betriebe müssen Anforderungen der Hygiene-Verordnungen erfüllen. Abwaschbare Wände, Hygieneböden, getrennte WC- und Umkleideräume sind Pflicht.Abwasserbehandlung
Reinigungslösungen dürfen nicht ungeklärt ins Kanalnetz gelangen. Fett- oder Chemikalienabscheider und Rückstauklappen sind gängig.Luftrückhaltung und Geruchsschutz
Waschereien oder Desinfektionstechniken dürfen keine Geruchsbelästigung verursachen. Abluftfilter sind vorteilhaft.Arbeitsschutz
PSA wird insbesondere bei Desinfektion oder Reinigung mit starken Reinigern gebraucht. Flucht- und Brandschutz ist elementar.Entsorgung von Reststoffen
Textilreste, Chemieverpackung, Flaschen, Reinigungspads müssen fachgerecht gelagert und entsorgt werden.
6. Standortbeispiele
Nürnberg
Gewerbepark Feucht
Moderne Halle ab 300 m², mit Waschhalle, Bürobereitstellung, Lagerflächen. Technisch ausgerüstet, mit Platz für Parkplatz und Anlieferung.Langwasser/Gebersdorf
Ältere Hallen mit Bodenablauf, Anschlüssen und Ausbaupotenzial für Reinigungsbetrieb. Digitale Aufrüstung ist gut möglich.Knoblauchsland
Ruhiger Gewerbestandort, niedrigere Mieten, dafür Ausbauaufwand für Waschzone oder hygienische Bereiche.
Fürth
Südstadt (Würzburger Straße)
Gewerbehal‑len mit Büro, Lager und Waschbereich. Verfügbarkeit von Technik, Nähe zu Zulieferung.Dambach/Atzenhof
Mischgebiet mit flexiblen Flächen, ideal für ambulante Desinfektionsteams oder textilreinigung. Erweiterungsmöglichkeiten mit Containern vorhanden.Poppenreuth/Burgfarrnbach
Nähe zur Wohnbebauung, geeignet für physiotherapeutische oder kosmetische Dienstleister, kleinere Waschbereiche machbar.
Erlangen
Eltersdorf
Gewerbepark mit Hallen ab 300 m², Technikbereich, Bürotrakt. Außenstellplätze, Sanitär- und Sozialräume vorhanden.Tennenlohe
Hallen mit Umsetzung für Reinigungsbetriebe, Bodenablauf, höhere Hallenzeiten, Nähe zum Lieferantennetzwerk.Frauenaurach/Bruck
Dorfcharakter, angenehmes Umfeld, Hallen ab 400 m² mit Ausbaupotenzial für Gesundheits‑ oder Reinigungszwecke. Ebenfalls gut für kreative Umsetzung.
7. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Mieten
Quadratmeterpreise zwischen 6 und 14 €, je nach Lage und Ausstattung.
Bei Flächen von 300–900 m² ergeben sich Monatsmieten zwischen 1 800 und 12 600 €.
Nebenkosten für Strom, Wasser, Abwasser und Reinigung liegen meist bei 1–3 €/m².
Kauf
Kaufpreise zwischen 1 200 und 2 500 €/m².
Für 600 m² ergibt sich ein Kaufpreis von 720 000 bis 1 500 000 €, zzgl. Erwerbsnebenkosten von etwa 5–8 %.
Zusätzliche Investitionen in Hygiene, Abwassertechnik und Klimatisierung fallen an.
Finanzierung & Förderungen
Eigenkapitalanforderung liegt bei etwa 20 %.
Miete bietet Flexibilität in der Ressourcenbindung, Kauf sichert langfristige Stabilität.
Fördermittel für Hygieneausbau, Wasserschutz oder Digitalisierung sind verfügbar.
Betriebskosten
Laufende Kosten für Energie, Wasser, Reinigung, Wartung, Ersatzstoffe und Hygieneverbraucher.
Mietverträge sollten klare Verantwortungsbereiche definieren.
8. Miet- oder Kaufentscheidung
Miete
Vorteile: Flexibel, geringere Anfangsinvestition, Anpassung an Betriebserweiterung.
Nachteile: Begrenzte Gestaltungsmöglichkeit, mögliche Mietsteigerung, keine Kapitalbildung.
Kauf
Vorteile: Eigentumsbildung, volle Kontrolle, langfristige Planungssicherheit.
Nachteile: Hohe Anschaffungskosten, eigene Instandhaltung, eingeschränkte Mobilität.
Die Entscheidung hängt von Unternehmensgröße, Geschäftsentwicklung und Kapitalstrategie ab. Eine Vergleichsrechnung von Mietbelastung versus Zins und Abschreibung schafft Klarheit.
9. Besichtigungskriterien und Checkliste
Folgende Aspekte sollten bei Besichtigungen geprüft werden:
Torzufuhr und Hofflächen: Breite, ebene Zufahrt für große Fahrzeuge oder Lkws?
Boden- und Sanitärbeständigkeit: hygienisches, rutschfestes Material vorhanden?
Wasser- und Abwasseranschlüsse: starke Versorgung, Ablauf vorhanden?
Lüftungs- und Klimaanlage: Feuchtigkeitskontrolle für Waschräume?
Technische Versorgung: Stromanschlüsse, Netzwerk, Druckluft?
Räume zoniert: Behandlung, Lager, Büro getrennt?
Brandschutz: Fluchtwege, Löschgeräte, Rauchmelder?
Außenflächen: Parkplatz, Zulieferung, Reinigung oder Waschzone realisierbar?
Barrierefreiheit vorhanden?
Genehmigung: Nutzung für Kosmetik, Reinigung, Hygienebetrieb erlaubt?
Erweiterbarkeit: Raum für Containerausbau, Anbau oder Modulation?
Fazit
Handwerksunternehmen aus Gesundheit, Körperpflege und Reinigungsgewerbe haben vielfältige Anforderungen an Industrieimmobilien unter 1 000 m². Sie benötigen strukturierte Zonen für Empfang, Behandlungen, Reinigung, Lager, Technik und Büro. Technische Ausstattung wie Wasserführungen, bodenebene Waschbereiche oder hygienebeständige Materialien sind Pflicht. Die Lage muss logistisch sinnvoll und pendlerfreundlich sein. Standorte wie Feucht, Langwasser/Gebersdorf und Knoblauchsland in Nürnberg, Südstadt, Dambach und Poppenreuth in Fürth sowie Eltersdorf, Tennenlohe und Frauenaurach/Bruck in Erlangen bieten gute Rahmenbedingungen. Miete oder Kauf hängt von Unternehmensstrategie und finanzieller Ausgangslage ab.
Mit klar definierten Anforderungen und gezielter Standortanalyse lässt sich eine Immobilie finden, die alle Bereiche – von Entspannung über Reinigung bis Produktion – effizient abbildet und den Wachstum eines innovativen Dienstleisters im Gesundheits- und Reinigungssektor sichert. Wenn Sie Unterstützung bei Objektbewertung, Standortanalyse oder Implementierung wünschen, stehe ich gerne zur Verfügung.
