Einleitung

Diskrete Vermietung bedeutet, passende Flächen perfekt auf die Bedürfnisse anspruchsvoller Nutzer abzustimmen – ohne öffentliche Ausschreibung, dafür mit gezieltem Zugriff auf exklusive Immobilien. Für Betriebe und Organisationen, die Stille bevorzugen, sensible Tätigkeiten ausüben oder Image wahren wollen, ist diese Form der Vermarktung besonders interessant. In der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen, mit ihrem typischen Wechsel zwischen Industriegebieten und ländlichem Umfeld, gibt es ein feines Segment kleiner Industrieimmobilien unter 1 000 m², das über persönliche Kanäle, Makler oder Netzwerke platziert wird. In diesem Beitrag wird erklärt, was diskrete Vermietung bedeutet, welche Kriterien beachtet werden und welche Stadtteile und Dörfer sich für unterschiedliche Profile eignen – mit klaren Quadratmeterpreisen als Orientierung.

1. Was ist diskrete Vermietung?

Diskrete Vermietung zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

• keine öffentlichen Inserate, stattdessen Angebote über Maklerkontakte, Netzwerke wie Handwerkskammer oder IHK, persönliche Vermittlung

• Zielgruppenfokus auf Nutzer mit sensiblen Anforderungen, etwa Labore, Forschungseinrichtungen, Filmproduktionen, Hersteller medizinischer Geräte oder datenschutzsensible Unternehmen

• Vertraulichkeitsstufe, oft mit Verschwiegenheitsklauseln, damit Informationen zur Immobilie nicht in die Öffentlichkeit gelangen

• maßgeschneiderte Besichtigungen, oft nur nach Prüfung der Interessenten, Qualität wichtiger als Quantität im Markt

• flexible Vertragsgestaltung, mit Option auf exklusive Laufzeiten, verlängerte Kündigungsfristen oder besondere Umbaugewerke, die nicht standardisiert sind

Diskrete Vermietung ist nicht gleich geheim, aber sie ist bewusst zurückhaltend und richtet sich an ausgewählte Nutzer mit spezifischen Anforderungen.

2. Warum ist diskrete Vermietung attraktiv?

Für bestimmte Nutzer bringt diskrete Vermietung Vorteile:

• Image- und Reputationsschutz, weil keine öffentliche Präsenz stattfindet

• Zeitliche Flexibilität, Besichtigung nur nach Absprache, keine Publikumsströme

• Geheimhaltungsbedarf, etwa bei Produktentwicklung, Forschung, Prototyping oder speziellen Dienstleistungen

• Kurze Entscheidungswege, da flankiert durch gezielte Auswahl und weniger Mitbewerb

• Planbarkeit, durch direkte Kommunikation mit Eigentümer oder Makler ohne öffentliche Hektik

Diskretion erspart Imagegefahren, verringert interne Kapazitäten und schützt Geschäftsgeheimnisse.

3. Anforderungen an diskrete Industrieimmobilien unter 1 000 m²

3.1 Lage und Erreichbarkeit

Diskrete Nutzungen profitieren von Standorten in ruhigen Gewerbegebieten oder abgelegenen Dörfern bei guter Erreichbarkeit:

• Nürnberg-Feucht: ruhiger Gewerbestandort mit guter Autobahnverbindung A6/A3, in Hallen zu 300–800 m² zu Mietpreisen von 8–12 €/m²

• Nürnberg-Gebersdorf / Langwasser: Lage westlich der A73, Hallen 400–900 m², Preise 7–11 €/m²

• Fürth-Dambach / Atzenhof: Mischgebiet mit diskretem Charakter, Flächen von 200–600 m² zu Preisen von 7–10 €/m²

• Fürth-Burgfarrnbach: ruhige Lage nahe A73 mit kleineren Hallen 400–900 m², Preise 6–9 €/m²

• Erlangen-Eltersdorf: hochwertiges Gewerbegebiet, Flächen 300–800 m², Preise 9–13 €/m²

• Erlangen-Tennenlohe: Gewerbezone mit ruhiger Umgebung, 300–700 m² Hallen zu 8–12 €/m²

• Dörfer um Erlangen, z. B. Frauenaurach und Bruck: hier finden sich Scheunen oder Werkstätten zu 5–8 €/m² für 300–900 m²

Diskretion zeichnet sich allein durch Auswahl weniger Standorte aus – nach innen unauffällig, nach außen professionell.

3.2 Bebauungsrecht und Gestaltungsmöglichkeiten

Diskrete Objekte müssen Raum für individuelle Nutzungen bieten:

• Gewerbe- oder Industrieflächen (GE/GI) mit flexibler Nutzungsmöglichkeit

• Mischflächenoptionen (z. B. Büroanteil) oder Dörfer mit Einzelhäusern sind erlaubt, wenn bei geringer Immissionsbelastung

• Möglichkeit zum nachträglichen Einbau von Werkstattbereichen, Laboren, Showroom oder Lager mit Rückbauoption

• Planungsfähigkeit für vertrauliche Umbauten, beispielhaft Abluft für Labore oder erhöhte Sicherheitsvorkehrungen

• Eigentümer- oder Maklernetzwerke, die Offenheit für diskrete Nutzer zeigen

3.3 Technische Ausstattung und Flexibilität

Diskrete Hallen müssen über Grundtechnik hinaus höchsten Anforderungen genügen:

• Stromversorgung mit mehreren Starkstromanschlüssen sowie 230 V-Versorgung

• Mesaßstäbliche Netzwerkinfrastruktur oder Glasfaserzugänge für digitale Anwendungen

• ggf. Druckluft- und Wasseranschlüsse für technische Dienstleistungen

• ebenerdige Zufahrt und Raumhöhe von 4–6 Metern – für Maschinen, Fahrzeuge, Kisten oder Laborkapseln

• Möglichkeit, zusätzliche Technikräume oder abgeschirmte Kapseln einzubauen

• Absaug-, Filter- oder Lüftungsanlagen, um sensible Tätigkeiten zu ermöglichen

Technische Flexibilität ist entscheidend, häufig auf Nachrüstbarkeit ausgelegt.

3.4 Datenschutz und Imagekontrolle

Besonders diskrete Nutzer benötigen umfassenden Schutz:

• keine Außenfähigkeit von Werkstätten, versteckte Zugänge, Toranonymität

• interne Fluchtwege, Kameraverbot oder dezentrales Zugangsmanagement

• Parkplätze hinter Sichtschutz oder im Hof versteckt, ggf. Zufahrtskontrolle

• keine Werbung außen, unauffällige Außenfront mit Logofreiheit

• Bedingungen zur Bau- oder Umgestaltung nur nach Absprache möglich

Diskretion erstreckt sich auf alle Bauteile und Abläufe.

4. Stadtteile und Dörfer im Vergleich

4.1 Nürnberg-Feucht

• Gewerbegebiet am südöstlichen Stadtrand mit ruhiger Umgebung

• Hallen von 300 bis 900 m², Preise 8–12 €/m²

• Autobahnanbindung A6/A3, Parkflächen hinter Gebäuden möglich

• Abrufbare Infrastruktur, lokale Netzwerke für diskrete Nutzung

4.2 Nürnberg-Langwasser/Gebersdorf

• Industrie und Gewerbe westlich der A73, Mischung aus moderner und älterer Substanz

• Flächen zwischen 400 und 900 m², Preise 7–11 €/m²

• Dezentral gelegen, Zufahrt dennoch direkt zur Stadt

• Häufig teilbar, baulich nachrüstbar, ideal für diskrete Anwendungen

4.3 Nürnberg-Knoblauchsland

• Ländlich geprägtes Gebiet nordöstlich der Stadt

• Hallen ab 400 m², Preise 6–9 €/m²

• Naturumgebung, Abstand zur Stadt gibt Diskretion

• Eher einfache Bestandsgebäude mit Ausbaupotenzial

4.4 Fürth-Dambach/Atzenhof

• Mischgebiet mit Wohnanteil, Gewerbe und kleinen Zonen

• Flächen zwischen 200 und 600 m², Preise 7–10 €/m²

• Strategisch zwischen Nürnberg und Fürth gelegen, guter Diskretionsmix

• Bürowerkstätten kombinieren Überblick und Privatsphäre

4.5 Fürth-Burgfarrnbach

• Ruhige Gewerbezone zur A73 hin

• 400–900 m² Hallen, Preise 6–9 €/m²

• Weniger Sichtbarkeit von außen, gute Parkflächen hinter dem Gebäudekern

• Eigene Hofeinfahrt erlaubt hochpräzise Zugangskontrolle

4.6 Erlangen-Eltersdorf

• Hochwertiges Industrie- und Gewerbegebiet nordöstlich der Stadt

• Flächen 300–800 m², Preise 9–13 €/m²

• Nähe zu Forschung und Industrie, gute Diskretionsbedingungen

• Infrastruktur vorhanden, Zugangskontrolle möglich

4.7 Erlangen-Tennenlohe

• Gewerbestandort südlich mit ruhigem Umfeld

• Hallen 300–700 m², Preise 8–12 €/m²

• Ländliche Atmosphäre mit städtischer Nähe

• Geringe Fußgängerfrequenz, stark für diskrete Nutzung geeignet

4.8 Erlangen-Frauenaurach und Bruck

• Kleine Dorfhallen ab 400 m², Preise 5–8 €/m²

• Ehemalige Werkhöfe am Ortsrand, Ruhezone mit städtischem Einzugsbereich

• Ideal für Nischenunternehmen mit Rückzugsbedarf

5. Miet- und Vertragsgestaltung

Diskrete Vermietung erfordert angepasste Verträge:

• Mietpreise variieren zwischen 5 und 13 €/m² abhängig von Standort, Ausstattung und Zugangskontrolle

• Laufzeiten meist länger (5–10 Jahre), um Planungssicherheit zu gewährleisten

• Kündigungsfristen flexible Vereinbarung, meist 6–12 Monate

• Diskretionsklausel im Vertrag, inkl. Besuchercode, Nichtauffindbarkeit und Datenschutzpflicht

• Optionen und Ausbauklauseln für Bauvorhaben wie Lüftung, IT, Brandschutz

• Nebenkostenregelung individuell, da empfindliche Nutzung Verbrauch beeinflusst

Makler oder Eigentümer arbeiten in der Regel direkt mit Interessenten oder Vertrauensnetzwerken.

6. Vermarktungskanäle für diskrete Objekte

Diskrete Vermietung läuft über:

• exklusive Gewerbemakler, die private Exposés versenden

• Handwerkskammer und IHK, die gezielt passende Nutzer vermitteln

• persönliche Netzwerke aus Branchen und Clustern, etwa Forschung, Lehre, Mediendesign

• Private Kontaktvermittlung, etwa über alte Mieter oder Wettbewerber

• Online-Interna, Passwort-geschützte Seiten oder geschlossene Plattformen

Wichtig ist, den Kanal zur Zielgruppe zu matchen, nicht die Masse zu erreichen.

7. Vor- und Nachteile der diskreten Vermietung

Vorteile für Mieter

• Exklusiver Zugang zu verdeckten Immobilien

• Weniger Konkurrenzdruck

• Diskrete Übergabe und Nachbarschaftsschutz

• Flexibilität bei Sonderwünschen und Bauprojekten

Vorteile für Vermieter

• Schnelle Vertragsabschlüsse mit solventen Mietern

• Kein Aufwand durch Inserate, Besichtigungsmarathon oder offene Bewerbung

• Hohe Diskretion erhält Architekturanonymität

Nachteile für Mieter

• Geringere Auswahl, da Immobilien nicht öffentlich vermarktet sind

• Preisniveau häufig höher

• Weniger Verhandlungsspielraum durch begrenztes Marktangebot

Nachteile für Vermieter

• Enges Feld an Interessenten, Abhängigkeit von Netzwerken

• Risiko bei nicht gefundenem Übereinkommen, da Immobilien lange blockiert bleiben

8. Laufende Betreuung und Betreuung nach Einzug

Diskrete Mieter benötigen häufig besondere Betreuung:

• Mieterservice mit Ansprechpartner für technische Wünsche, IT-Anpassung, Sicherheitsfragen

• Vertraulichkeitsmanagement, z. B. durch Schlüsselverwaltung, Alarmabsprache

• Bauliche Anpassung, damit Mieter nur innen bauen, nicht außen

• Technische Pflege von Absaugung, Lüftung, Brandschutz, LAN-Verkabelung als Bestandteil des Konzepts

• Erweiterbarkeit, damit z. B. weitere Hallenmodule oder Bürocontainer angehängt werden können

Diese Leistungen gehen über Standardvermietung hinaus, sie sichern Zufriedenheit und Langfristigkeit.

9. Nachhaltigkeit und Zukunftsperspektiven

Discreet Leasing mit Fokus auf Nachhaltigkeit passt perfekt zur Zukunft:

• Steigerung des Immobilienwerts durch langfristige Nutzung und pfleglichen Umgang

• Emissionsarme Nutzung bei Bau und Anpassung, oft mit moderner Technik

• ökologische Labornutzung, saubere Luft, Filteranlagen, sind anschlussfähig

• Digitale Infrastruktur, smartes Gebäudemanagement, IoT-Elemente, CCTV sind verhandelbar

• Gute Zusammenarbeit mit Kommunen, die Grundstücksreserven behalten und gezielt vergeben können

Diese Qualität macht diskrete Objekte attraktiv und langfristig wirtschaftlich.

10. Fazit

Diskrete Vermietung von Industrieimmobilien unter 1 000 m² in Nürnberg, Fürth und Erlangen ist ein anspruchsvolles Feld, das sowohl spezielle Anforderungen der Nutzer als auch der Immobilienbetreiber umfasst. Sie bietet versteckte Qualität, Flexibilität und exklusive Rahmenbedingungen für Mieter aus sensiblen Branchen. Die Zielgebiete reichen von gewerblichen Hotspots wie Nürnberg-Feucht, Nürnberg-Langwasser, Erlangen-Eltersdorf bis zu ländlichen Oasen wie Frauenaurach und Bruck. Die Mieten liegen zwischen 5 und 13 €/m², abhängig von Ausstattung und Zugangskontrolle.

Diskretion erfordert durchdachte Vertragsgestaltung, diskrete Marketingkanäle, technische Flexibilität und räumliche Ruhe. Wenn diese Bedingungen zusammenkommen, entsteht ein Raum, der zugleich professionalisiert, verborgen und zukunftsorientiert ist – ideal für innovative Unternehmen, die Privatsphäre mit industrieller Qualität verknüpfen wollen. So entsteht eine passgenaue Lösung für diskrete Nutzung, ohne Kompromisse bei Technik, Zugang und Image.