Einleitung

Lebensmittelhandwerksbetriebe in Deutschland stehen heute vor der Herausforderung, bezahlbare und zugleich geeignete Gewerbeflächen zu finden, die sowohl den hygienischen Anforderungen als auch den wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechen. Besonders im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen ist die Nachfrage nach kleinen Industrieimmobilien mit weniger als 1.000 m² Nutzfläche deutlich gestiegen. Dieser Beitrag bietet einen tiefgehenden Einblick in die Marktgegebenheiten der Region, nennt konkrete Quadratmeterpreise und gibt fundierte Tipps zum Kauf und zur Miete solcher Flächen.

Marktübersicht in Nürnberg, Fürth und Erlangen

In allen drei Städten zeigen sich große Unterschiede je nach Stadtteil und infrastruktureller Lage. Besonders gefragt sind verkehrsgünstig gelegene Lagen mit einfacher Anbindung an Hauptverkehrsachsen wie die A3, A6 und A73. Die Preise orientieren sich stark an Erreichbarkeit, Zustand der Immobilie, vorhandener Ausstattung sowie der Dichte von Handwerks- und Industriebetrieben in der Umgebung.

In Nürnberg liegen die Mietpreise für einfache Lager- und Produktionsflächen meist zwischen 5 und 8 Euro pro Quadratmeter monatlich. In stark gefragten Gewerbegebieten wie Nürnberg-Feucht oder dem Hafen steigen die Preise auf 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Kaufpreise bewegen sich je nach Ausstattung und Baujahr zwischen 1.200 und 1.500 Euro pro Quadratmeter. Neuere Immobilien mit spezieller Ausstattung oder moderner Energieversorgung können bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter kosten.

In Fürth sind die Mieten für kleine Gewerbeflächen oft etwas niedriger als in Nürnberg. In der Südstadt oder im Bereich des Gewerbegebiets an der Würzburger Straße werden meist 6 bis 9 Euro pro Quadratmeter fällig. Die Kaufpreise liegen zwischen 1.000 und 1.400 Euro pro Quadratmeter, wobei ältere Objekte teilweise günstiger zu haben sind, aber in der Regel zusätzliche Investitionen in Technik und Infrastruktur erfordern.

Erlangen verzeichnet besonders im Südwesten, in Frauenaurach, Eltersdorf und Tennenlohe eine rege Nachfrage. Die Nähe zu Forschungseinrichtungen und der Universität treibt die Preise teils in die Höhe. Mietpreise beginnen bei 7 Euro pro Quadratmeter, können aber bei besonders gefragten Objekten über 10 Euro steigen. Kaufpreise bewegen sich hier zwischen 1.300 und 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Relevante Stadtteile und Dörfer

In Nürnberg bieten vor allem der Süden und Osten interessante Optionen für Handwerksbetriebe. Der Gewerbepark Nürnberg-Feucht ist einer der wichtigsten Standorte für Lebensmittelverarbeitung und -logistik. Auch die Stadtteile Langwasser, Gebersdorf und Schafhof sind durch die Nähe zu Autobahnen attraktiv. Im Knoblauchsland, das sich im Norden Nürnbergs erstreckt, ist die Nähe zu landwirtschaftlichen Betrieben besonders vorteilhaft für Direktvermarkter und Hersteller frischer Lebensmittelprodukte.

Fürth bietet mit der Südstadt und dem Stadtteil Burgfarrnbach gute Bedingungen für kleine Gewerbebetriebe. Auch in Dambach, Poppenreuth und Atzenhof sind gelegentlich Flächen mit unter 1.000 Quadratmetern verfügbar. Die Mieten sind hier vergleichsweise stabil, allerdings ist die Flächenauswahl begrenzt, weshalb frühzeitige Suche notwendig ist.

Erlangen ist bekannt für seine hohen Immobilienpreise, dennoch lassen sich in Ortsteilen wie Frauenaurach, Bruck und Eltersdorf geeignete Industrie- und Lagerflächen finden. Das Umland – zum Beispiel Spardorf, Uttenreuth, Marloffstein oder Möhrendorf – bietet zusätzliche Möglichkeiten für Betriebe, die nicht zwingend in der Stadt angesiedelt sein müssen. Hier können die Quadratmeterpreise für Kaufobjekte unter 1.200 Euro liegen, wenn die Infrastruktur nicht hochmodern ist.

Kauf oder Miete – was lohnt sich für wen?

Der Kauf einer kleinen Industrieimmobilie eignet sich vor allem für Betriebe mit langfristiger Planung und genügend Eigenkapital. Bei Quadratmeterpreisen zwischen 1.000 und 2.500 Euro ergeben sich Kaufpreise zwischen 500.000 und 2.000.000 Euro für Flächen unter 1.000 Quadratmetern. Neben dem Kaufpreis müssen Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und mögliche Sanierungskosten berücksichtigt werden. Wer bereit ist, eine Immobilie länger zu halten und sie gegebenenfalls aufzuwerten, kann von einer positiven Wertentwicklung profitieren.

Miete ist hingegen besonders geeignet für Betriebe, die flexibel bleiben möchten oder noch in der Aufbauphase sind. Mietkosten zwischen 5 und 12 Euro pro Quadratmeter monatlich ergeben monatliche Belastungen von etwa 3.000 bis 10.000 Euro. Dazu kommen Nebenkosten, die je nach Energiebedarf und Ausstattung zwischen 1 und 3 Euro pro Quadratmeter liegen können. Miete ist steuerlich sofort absetzbar und erfordert keine großen Anfangsinvestitionen.

Entscheidend für die Wahl zwischen Miete und Kauf sind finanzielle Mittel, langfristige Pläne und das individuelle Wachstumspotenzial des Unternehmens. Mietverträge sollten möglichst Optionen zur Verlängerung und eine transparente Nebenkostenabrechnung enthalten. Kaufverträge sollten eine gründliche Prüfung der Bausubstanz, technischen Ausstattung und rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten vorausgehen.

Genehmigungen und Hygieneanforderungen

Für Lebensmittelverarbeitung und -lagerung gelten in Deutschland besondere hygienische Vorschriften. Diese betreffen nicht nur die Ausstattung der Immobilie, sondern auch die Belüftung, Bodenbeläge, Abwasserentsorgung und die Trennung von Produktions- und Sozialbereichen. Deshalb ist es essenziell, bereits bei der Auswahl der Immobilie auf die Genehmigungsfähigkeit für lebensmittelverarbeitende Nutzung zu achten.

In ausgewiesenen Gewerbegebieten ist die Chance höher, eine entsprechende Nutzung genehmigt zu bekommen. In Wohn- oder Mischgebieten kann es hingegen zu Problemen mit dem Immissionsschutz oder der Nachbarschaft kommen. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit den örtlichen Bauämtern Kontakt aufzunehmen, um die Umnutzung einer Immobilie rechtssicher zu planen.

Infrastruktur und technische Voraussetzungen

Lebensmittelhandwerksbetriebe benötigen in der Regel leistungsfähige Stromanschlüsse, Frischwasser- und Abwasserleitungen sowie häufig auch Kälte- und Klimatechnik. Die meisten modernen Gewerbeimmobilien bieten eine Grundausstattung, aber je nach Produktionsweise sind zusätzliche Investitionen notwendig. Besonders Kühlräume, hygienische Wand- und Bodenverkleidungen sowie spezielle Lüftungssysteme gehören zu den häufig nachgerüsteten Elementen.

Deckenhöhen von mindestens 4 Metern, ebenerdige Zugänge oder Tore, ausreichende Wendemöglichkeiten für Lieferfahrzeuge sowie befestigte Außenflächen gehören ebenfalls zu den entscheidenden Faktoren bei der Auswahl einer Immobilie.

Tipps für die Suche nach geeigneten Objekten

Die gezielte Suche nach geeigneten Industrieimmobilien sollte möglichst frühzeitig beginnen. In der Metropolregion Nürnberg sind solche Flächen schnell vergriffen, vor allem im unteren Preissegment. Es lohnt sich, neben den klassischen Immobilienportalen auch lokale Gewerbemakler, Wirtschaftsförderungen und Industrie- und Handelskammern zu kontaktieren. Viele verfügbare Objekte werden nicht öffentlich inseriert, sondern über bestehende Netzwerke vermittelt.

Eine direkte Kontaktaufnahme mit Eigentümern in bestehenden Gewerbeparks kann ebenfalls sinnvoll sein. In Nürnberg betrifft das unter anderem die Industriegebiete in Feucht, Langwasser und Hafen. In Fürth sollte das Augenmerk auf die Südstadt, Dambach und Atzenhof gelegt werden. In Erlangen sind Eltersdorf, Frauenaurach und das Umfeld der Paul-Gossen-Straße besonders geeignet.

Besichtigungen sollten mit einem klaren Anforderungskatalog durchgeführt werden. Dazu gehören Informationen zur Bausubstanz, zum Energieverbrauch, zur Gebäudetechnik sowie zu den Möglichkeiten einer kurzfristigen Betriebsaufnahme. Im Idealfall lässt sich bereits bei der ersten Begehung erkennen, ob eine Umrüstung für die Lebensmittelproduktion wirtschaftlich sinnvoll ist.

Finanzierungsmöglichkeiten

Für den Kauf von Gewerbeimmobilien gibt es verschiedene Förderprogramme, sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene. Besonders relevant für Lebensmittelbetriebe sind Programme der KfW zur Energieeffizienz, zur Digitalisierung und zur Förderung von kleinen Unternehmen. In Bayern können zusätzlich Mittel aus dem Bayerischen Mittelstandskredit-Programm genutzt werden. Auch lokale Wirtschaftsförderungen vergeben teils Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.

Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises wird in der Regel vorausgesetzt. Banken erwarten darüber hinaus einen detaillierten Businessplan, der die Nutzung und Entwicklung der Immobilie beschreibt. Bei Mietobjekten ist häufig eine Kaution in Höhe von zwei bis drei Monatsmieten üblich, manchmal auch eine Bürgschaft.

Rechtliche und steuerliche Aspekte

Der Erwerb oder die Anmietung einer Immobilie sollte immer mit juristischer und steuerlicher Beratung erfolgen. Gewerbliche Immobilien unterliegen anderen Regeln als Wohnraum. Dazu gehören Umsatzsteuerpflicht, Abschreibungsmodelle, steuerliche Geltendmachung von Umbaukosten sowie die Verpflichtung zur Offenlegung bestimmter Betriebsdaten.

Im Mietvertrag sind insbesondere Regelungen zur Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung, Laufzeit und Kündigungsfristen entscheidend. Kaufverträge enthalten meist Klauseln zur Übergabe, Gewährleistung und eventuell aufschiebenden Bedingungen.

Zusammenfassung und Fazit

Für Lebensmittelhandwerksbetriebe in Nürnberg, Fürth und Erlangen sind kleine Industrieimmobilien unter 1.000 Quadratmetern ein spannendes Segment, das viel Flexibilität bei überschaubaren Kosten ermöglicht. Die Mietpreise bewegen sich zwischen 5 und 12 Euro pro Quadratmeter, Kaufpreise zwischen 1.000 und 2.500 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Wichtige Kriterien für die Standortwahl sind verkehrliche Anbindung, Infrastruktur, hygienische Voraussetzungen und die langfristige Entwicklungsperspektive der Immobilie.

Ob Kauf oder Miete der bessere Weg ist, hängt vom Kapital, den Wachstumsplänen und der langfristigen Strategie des Unternehmens ab. Eine frühzeitige Marktbeobachtung, ein klarer Anforderungskatalog und professionelle Beratung sind unverzichtbar, um eine optimale Lösung zu finden.

Mit den genannten Tipps, Kenntnissen über Preisniveaus und den regionalen Besonderheiten sind Lebensmittelhandwerksbetriebe gut gerüstet, um in der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen passende kleine Industrieimmobilien zu erwerben oder zu mieten.