Der Verkauf einer Industrieimmobilie unter 1.000 m² – sei es eine kleine Halle, eine Werkstatt oder ein Mischobjekt mit Lagerbereich – erfordert mehr als einen schicken Prospekt und einen guten Makler. In Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen muss alles stimmen: professionelles Auftreten, transparente Daten und fundierte Unterlagen. Oft entscheidet nicht die Lage allein, sondern die Art und Qualität der bereitgestellten Dokumente darüber, ob Käufer Vertrauen fassen oder Abstand nehmen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterlagen für Sie als Verkäufer essenziell sind – und warum jede einzelne Akte Ihre Verkaufschancen verbessert.
1. Grundbuchauszug & Lastenverzeichnis
Warum relevant: Käufer möchten Gewissheit über Ihre Rechtsposition erlangen. Wer den Grundbuchauszug vorlegt, signalisiert Seriosität – mögliche Grundschulden, Wegerechte oder Baulasten sind transparent.
Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
Lastenverzeichnis: weist z. B. Grundschulden, Leitungs-, Wegerechte nach
Flurkarte digitale Kopie – zur Übersicht über Position, Zuschnitte und Wege
Effekt: Käufer können sofort prüfen, ob Baulasten, Wegerechte oder Hypotheken den Kaufwert beeinflussen.
2. Flurkarte, Lageplan und Katasterkarte
Warum relevant: Die Lagekarte zeigt den genauen Zuschnitt der Grundstücksfläche, Nachbarschaftsverhältnisse und Zufahrtsverhältnisse. In Nürnberg etwa sind Halle und Zufahrt in Langwasser andere Thema als in Fürth-Burgfarrnbach.
Flurkarte mit Grenzsolidaritäten, Zufahrten, beschatteten Flächen
Lageplan mit Maßen, Gebäudemaßen, Außenanlagen
Parzellendaten: Zuschnitt erfassen, Partizipation an Erschließungsstraßen sichtbar machen
Effekt: Potenzielle Käufer erkennen auf einen Blick, ob die Fläche für ihre Logistik, Andienung oder späteren Erweiterung geeignet ist.
3. Baupläne, Schnittzeichnungen und Grundrisse
Warum relevant: Für Käufer spielt die Nutzbarkeit eine zentrale Rolle. Daher sind Pläne entscheidend:
Ursprungsbaupläne und genehmigte Erweiterungen
Schnittpläne zur Deckenhöhe (wichtiger als Alter der Halle)
Grundriss mit Büro-, Lager-, Büroflächen
Brandschutzbereiche, Fluchtwege, Toranlagen
Effekt: Interessenten sehen sofort, wie sie die Halle intern strukturieren können – als Werkstatt, Lager, Produktion oder Teilnutzung.
4. Baugenehmigungen & Nutzungsrechtliche Nachweise
Warum relevant: Insbesondere bei älteren Hallen oder gemischten Nutzungen ist die langfristige Rechtssicherheit entscheidend:
Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Genehmigung für Toranlagen
Bestätigungen zur Höhe der Halle, Stellflächen, Erweiterungen
Nachweise zur letzten Bauabnahme oder Nutzungsänderung
Effekt: Käufer müssen sich nicht mit Antragstellung und Investitionsrisiken beschäftigen – das drückt Kaufpreis und Verkaufsdauer.
5. Technische Unterlagen & Prüfberichte
Warum relevant: Der technische Zustand ist für viele Käufer entscheidend – je schneller Klarheit, desto eher der Abschluss.
Prüfberichte zu Elektrik (DGUV V3), Heizung, Tore, Feuerlöschanlagen
Prüfbücher für Elektroschaltungen oder Starkstrom (400 V)
Dach- und Fassadenzustand, Gullys und Drainagen
Protokolle zur Wartung, insbesondere bei technischen Anlagen
Effekt: Technisch versierte Käufer (z. B. Maschinenbauunternehmen oder Handwerksbetriebe) möchten wissen, welche Investitionen zu erwarten sind. Eine solide Dokumentation ersetzt teure Gutachten.
6. Energieausweis & Nebenkostenabrechnungen
Warum relevant: Seit 2025 sind auch Industrieimmobilien bei Vermietung und Verkauf voll energieausweispflichtig. Käufer fragen gezielt nach Betriebskosten.
Energieausweis (bedarfs- oder verbrauchsorientiert)
Werte für Heizbedarf, CO₂-Emissionen
Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre (Strom, Wasser, Abfall, Versicherungen)
Effekt: Käufer sichern sich ab, ob sich Heizkosten oder Betriebskosten stark verändern. Das schützt vor bösen Überraschungen und beschleunigt die Finanzierung.
7. Brandschutz- und Umweltgutachten
Warum relevant: Vor allem bei Werkstätten oder Lackierbetrieben prüft der Käufer Emissionsschutz.
Brandschutzkonzept, Flucht- und Rettungspläne
Nachweise zu Belüftung, Rauchabzugsanlagen
Emissionsgutachten bei Öl, Gefahrstoffen, Lacken
Abluftreinigung oder Filtersysteme
Effekt: Käufer bauen ihren Betrieb auf Basis der bestehenden Genehmigung; dadurch entfallen Auflagen und Investitionsrisiken.
8. Boden- & Altlastengutachten
Warum relevant: Gerade in Nürnberg-Peripherie oder Altsiedlungen existieren Belastungen im Boden. Ein Gutachten gibt Sicherheit.
Altlastenuntersuchung, Grundwasseranalysen
Probenanalyse und Bewertung als unbedenklich
Deponiezertifikate bei Bodenbewegung
Effekt: Käufer können Projektierung und Versicherungskosten abschätzen – und kalkulieren, ob Sanierungskosten anfallen.
9. Mietverträge, Pachtverträge & Nachbarmietungen
Warum relevant: Käufer bewerten „ready-to-use“, wenn mit bestehenden Mietverhältnis der Übergang klappt.
Aktuelle Mietverträge, Nebenkostenvereinbarungen
Kündigungsfristen, Staffelmieten, Optionsrechte
Übergabevereinbarung, Statusbericht
Effekt: Käufer mit Eigennutz nutzen Übergangszeit zur Organisation etc. Bei Bestand hält sich kurzfristiger Leerstand oft in Grenzen.
10. Fotos, Videos, Präsentationsmaterial
Warum relevant: Visuelle Dokumente sind heute unverzichtbar. Käufer erwarten Protokollierungen ohne Überraschung.
Fotos der Hallenräume, Tore, Büros, Sozialräume
Außenaufnahmen: Zufahrt, Parkplatz, Umgebung
Nutzbarkeit: Licht, Höhe, Technik
Eventuell Videos oder 360°-Rundgänge
Effekt: Interessenten sortieren sich früh – Sie sparen Zeit und fokussieren Verkauf auf geeignete Käufer.
11. Umgang mit Sonderausstattungen
Warum relevant: Technik wie Krananlagen ist entscheidend, wird schnell zum Budget-Faktor.
Nachweise zur Krananlage: Traglast, Wartung, Zertifikat
Angaben zu eingebauten Maschinen, Hebebühnen, Ölauffanganlagen
Technische Betriebsanleitungen und Installationspläne
Effekt: Käufer sehen, ob bestehende Infrastruktur genutzt oder entfernt wird – teure Überraschungen entfallen.
12. Betriebskostenübersicht & Versicherungsauszug
Warum relevant: Liquiditätsspielraum hängt bei Käufern auch vom Kostenblock Betrieb ab.
Betriebskostenspiegel für Wasser, Heizkosten, Abfall
Versicherung: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, technische Anlagen
Versicherungsumfang: Feuer, Leitungswasser, Sturm, Elementar
Effekt: Käufer können direkt hochrechnen, wo laufende Kosten liegen – finanzieller Aufwand wird nachvollziehbar.
13. Steuerliche Besonderheiten & Abschreibungen
Warum relevant: Käufer mit Gewerbebetrieb denken steuerlich. Abschreibungspotenziale sind Verkaufsargumente.
Information zur AfA (Abschreibung): lin. 3 % bei Nutzungsdauer von 33 Jahren
Investitionshistorie (Zusatzausstattungen, Dacherneuerung)
Vorabkalkulation steuerlicher Effekte bei Eigennutzung
Effekt: Wenn Sie Nutzen für Steuerbilanz vermitteln, steigt das Interesse von Produktionsunternehmen.
14. Wirtschaftliche Kennzahlen & Lageanalyse
Warum relevant: Standortfaktoren beeinflussen Kaufentscheidungen:
Anbindung: Verkehrsachsen, ÖPNV, A3, A73, Südwesttangente
Nähe zu Lieferanten, Zulieferketten und Wohnraum
Stadtteilinfo: Gewerbefläche vs. Wohngebiet, Erweiterungspotenzial
Effekt: Käufer umgehen später lange Erschließungsprobleme, Genehmigungsrisiken oder fehlende Infrastruktur.
15. Zeitlicher Ablauf & Projektplan
Warum relevant: Käufer kalkulieren Ablauf – vom Besichtigungstermin bis zur Übergabe muss jeder Schritt sitzen.
Skizze: Zeit bis zur Kaufpreiszahlung, Übergang Mietverhältnis, Übergabeobjekt, Notartermin
Zeitpunkt der Übergabe (z. B. Q4 2025 verfügbar)
Übergangsoption für Mieter
Effekt: Mit präziser Planung auf Ihrer Seite stabilisieren Sie Verhandlungen – Prozesse laufen glatt.
16. Checkliste für Sie als Verkäufer
Grundbuchauszug & Flurkarte (Aktualität entscheidend)
Baupläne & Genehmigungen (Kopie aller Anträge & Bescheide)
Technische Prüfberichte (DGUV V3, Heizung, Dachpauschale)
Energieausweis & Nebenkosten (inkl. Strom-, Heiz-, Wasserabrechnung)
Brandschutz- & Emissionsgutachten (bei Lärm, Lack, Öl, etc.)
Bodendaten / Altlasten (falls relevant)
Miet- oder Pachtverträge (Aktuell & vollständig)
Fotos & audiovisuelle Medien (Strukturiert benannt)
Sonderausstattungen Dokumentation (Kräne, Einbauten usw.)
Kostenübersicht inkl. Versicherungen (transparent)
Steuerliche Daten zur AfA (Info-Sheet)
Lageanalyse & Infrastruktur (Eigene Liste)
Projekt-/Übergabeplan (klar definierte Schritte)
Präsentationsmappe digital und printbereit
Abschluss: Mehr Erfolg mit transparenter Vorbereitung
Wer seine Industriefläche unter 1.000 m² in Nürnberg, Fürth oder Erlangen professionell vermarkten möchte, wartet nicht auf die erste Interessentenfrage. Stattdessen zeigt er mit vollständigen Unterlagen: „Ich bin bereit – und Sie können sofort planen.“ Dieser professionelle Eindruck schafft Vertrauen. Komplizierte Details entfallen, die Kaufentscheidung wird beschleunigt.
Investieren Sie also in eine gute Dokumentenfülle – es ist Ihre Eintrittskarte für erfolgreiche Verhandlungen, reibungslose Prozesse und faire Kaufpreise. Denn Käufer schätzen Klarheit – und bereitwillige Partner.
Wenn Sie Unterstützung bei der Zusammenstellung Ihrer Verkaufsunterlagen oder bei der Materialaufbereitung wünschen – ich helfe Ihnen gern dabei, Ihre Immobilie optimal vorzubereiten und zielgerichtet zu präsentieren.
