Der Markt für kleine Industrieimmobilien verändert sich, insbesondere im Bereich von Gewerbehallen unter 1.000 m². Wer Eigentümer einer solchen Halle in Nürnberg, Fürth oder Erlangen ist, steht häufig vor der Frage: Wie viel ist die Immobilie wirklich wert? Die Antwort darauf hängt von verschiedenen Faktoren ab – Lage, Zustand, Nachfrage, Erreichbarkeit und zukünftige Entwicklungspotenziale. Gerade im urbanen Ballungsraum Mittelfranken, wo Raum zunehmend knapp wird, kann eine kleine Halle einen überraschend hohen Marktwert haben – oder auch enttäuschend niedrig ausfallen. Eine fundierte Betrachtung lohnt sich.

1. Bedeutung von Hallengrößen unter 1.000 m²

Hallen unterhalb der 1.000-m²-Grenze sind besonders für kleine und mittelständische Betriebe, Handwerksunternehmen, Start-ups und Logistiker im Nahbereich interessant. Diese Größenordnung ermöglicht flexible Nutzung – sei es für Produktion, Lager, Montage oder als Mischform. Die Nachfrage ist konstant, teils sogar steigend, da viele Unternehmen gerade keine großen Flächen benötigen, sondern kompakte Einheiten mit guter Infrastruktur.

Doch auch Investoren und Projektentwickler richten ihren Blick zunehmend auf diese kleineren Flächen. Der Grund liegt in der Nutzungsvielfalt und in der Tatsache, dass sich kleinere Hallen leichter und schneller vermieten oder verkaufen lassen. In Zeiten volatiler Märkte werden solche Immobilien zu einem stabilen Baustein im Portfolio.

2. Nürnberg: Heterogener Markt mit lokalen Unterschieden

Nürnberg ist mit rund 520.000 Einwohnern das wirtschaftliche Zentrum der Region. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist hier besonders aktiv, die Nachfrage hoch, das Angebot begrenzt. Doch nicht jede Halle hat den gleichen Wert. Die genaue Lage entscheidet maßgeblich.

Im Stadtteil Langwasser etwa sind zahlreiche Hallen in früheren Gewerbegebieten untergebracht. Der Wert liegt hier oft niedriger als in Höfen, wo die Anbindung an die Südwesttangente und die Nähe zu Logistikzentren eine größere Rolle spielt. In Nürnberg-Schweinau wiederum profitiert man von der zentralen Lage und der Nähe zur Innenstadt, was sich wertsteigernd auswirkt, während Randlagen wie Fischbach oder Boxdorf eher durch moderate Preise auffallen.

Besonders wertstabil zeigen sich Hallen in Gebieten wie Nürnberg-Sandreuth, wo sich Industrie und Stadtentwicklung zunehmend überschneiden. Hier führen Modernisierungsdruck und hohe Grundstückspreise zu einem steigenden Marktwert, selbst bei älteren Objekten mit einfachem Ausbaustandard.

3. Fürth: Kleiner Markt, starke Konkurrenz

Fürth liegt direkt westlich von Nürnberg und hat etwa 130.000 Einwohner. Der Markt für Gewerbehallen unter 1.000 m² ist hier deutlich enger. Es gibt weniger Angebot, aber auch eine hohe Nachfrage – besonders von regional tätigen Unternehmen, die von der Nähe zur Metropolregion profitieren wollen, jedoch nicht die Nürnberger Preise zahlen möchten.

In Stadtteilen wie Burgfarrnbach oder Ronhof sind kleinere Hallen teils in Wohngebiete integriert oder in gemischten Baugebieten untergebracht. Der Wert hängt hier stark von der Lärm- und Verkehrsbelastung ab. In Dambach und Poppenreuth hingegen existieren klassische Gewerbeflächen mit stabiler Nachfrage. Insbesondere in den Randbereichen, etwa in Richtung Oberfürberg oder Atzenhof, lassen sich attraktive Preise erzielen – vorausgesetzt, die Erreichbarkeit über die Südwesttangente ist gewährleistet.

Eine Besonderheit in Fürth: Viele ältere Hallen wurden ursprünglich für Handwerksbetriebe gebaut, sind heute aber untergenutzt oder überdimensioniert. Wer eine solche Immobilie besitzt, sollte genau prüfen, ob eine Umnutzung oder Teilsanierung den Wert steigern kann.

4. Erlangen: Wenig Angebot, hohe Preise

Erlangen unterscheidet sich deutlich von Nürnberg und Fürth. Die Stadt mit rund 120.000 Einwohnern ist stark von Forschung, Medizin und Hightech geprägt. Der Raum für klassische Industrieimmobilien ist begrenzt, was dazu führt, dass selbst kleine Hallen unter 1.000 m² teilweise hohe Marktpreise erzielen.

Insbesondere in Tennenlohe, Eltersdorf und im Stadtteil Büchenbach sind solche Flächen stark nachgefragt. Die Nähe zur A3 sowie die gute Anbindung an den Frankenschnellweg spielen dabei eine zentrale Rolle. In Alterlangen oder im Röthelheimpark hingegen sind Gewerbeflächen rar und meist von Büro- oder Laborimmobilien dominiert. Wer hier eine kleine Produktions- oder Lagerhalle besitzt, profitiert von der strukturellen Knappheit.

Kleinere Dörfer im Einzugsgebiet wie Kosbach, Frauenaurach oder Kriegenbrunn rücken daher stärker in den Fokus. Hier ist Bauland günstiger, allerdings sinkt auch die Nachfrage – es sei denn, die Halle bietet Besonderheiten wie Krananlagen, hohe Decken oder ausreichende Rangierflächen.

5. Werttreiber im Detail

Der Marktwert einer Halle unter 1.000 m² wird durch mehrere konkrete Faktoren beeinflusst. Zuerst ist die Verkehrsanbindung zu nennen. Eine Halle nahe der A73, der A3 oder mit Zugang zur Bahnstrecke hat klare Vorteile. Auch die Nähe zu Zulieferern oder Kunden ist entscheidend.

Ein weiterer Faktor ist die Nutzbarkeit: Hallenhöhe, Anzahl der Rolltore, Belastbarkeit des Bodens, Hallenform und -ausstattung spielen direkt in den Marktwert hinein. Eine Halle mit 800 m² Fläche, 6 Metern Deckenhöhe und zwei ebenerdigen Toren wird anders bewertet als eine 950 m² große Halle mit nur 3 Metern Deckenhöhe und ohne moderne Heizungsanlage.

Auch der Zustand ist entscheidend. Sanierungsbedürftige Hallen in guter Lage können zwar Wertpotenzial bergen, sind jedoch schwerer vermittelbar. Umgekehrt kann eine neuwertige Halle in ungünstiger Lage nur begrenzt punkten. Die beste Konstellation ist also ein gepflegter Bau mit flexibler Nutzung in gut erreichbarer Umgebung.

6. Preiseinschätzung: Wie viel ist realistisch?

Im aktuellen Marktumfeld (Stand 2025) bewegen sich die Quadratmeterpreise für kleine Hallen in Nürnberg je nach Lage zwischen 800 und 2.000 Euro, teils auch darüber, wenn Grundstücksanteile knapp sind oder Sonderausstattungen vorhanden sind. In Fürth sind die Werte etwas moderater, liegen aber auch oft zwischen 700 und 1.600 Euro pro Quadratmeter. Erlangen bildet die Spitze – Preise von über 2.200 Euro je Quadratmeter sind für kleinere Hallen in zentraler Lage keine Seltenheit mehr.

In ländlicheren Ortsteilen oder Dörfern wie Kleinsendelbach, Kalchreuth oder Obermichelbach sinkt der Preis hingegen deutlich. Hier liegen realistische Marktpreise teils nur bei 500 bis 900 Euro pro Quadratmeter – mit Ausnahme von Sonderlagen oder Hallen mit Alleinstellungsmerkmalen.

7. Zukunftsaussichten und Marktentwicklung

Die Region Nürnberg-Fürth-Erlangen befindet sich in einem strukturellen Wandel. Der Bedarf an kleinen, flexiblen Industrieimmobilien steigt weiter, während neue Flächen schwer zu erschließen sind. Die Kommunen setzen auf Nachverdichtung, Konversion und Umnutzung – klassische Gewerbegebiete entstehen kaum noch. Wer bereits Eigentümer ist, kann von dieser Entwicklung profitieren.

Allerdings steigen auch die Anforderungen: Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, Brandschutz, digitale Infrastruktur – all das beeinflusst künftig den Wert. Eine Halle ohne energetische Sanierung oder moderne Ausstattung wird schwerer vermittelbar sein, auch wenn die Lage stimmt. Wer den Marktwert erhalten oder steigern will, muss investieren.

8. Fazit: Genau hinschauen lohnt sich

Eine Gewerbehalle unter 1.000 m² ist kein unbedeutender Besitz – im Gegenteil. Gerade in den Städten und kleineren Gemeinden rund um Nürnberg, Fürth und Erlangen können solche Immobilien zu wertvollen Kapitalanlagen oder gefragten Betriebsstandorten werden. Doch pauschale Aussagen sind wenig hilfreich. Nur eine genaue Analyse unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und regionalen Besonderheiten bringt Klarheit.

Wer den Marktwert realistisch einschätzen möchte, sollte sich mit den Gegebenheiten vor Ort auseinandersetzen – ob in Fürths Süden rund um Unterfürberg, im Norden Nürnbergs bei Kraftshof oder im Erlanger Westen bei Hüttendorf. Die Unterschiede sind oft größer als vermutet – und die Chancen ebenso.