Die Vermietung einer Gewerbehalle unter 1.000 Quadratmetern ist für viele Eigentümer in Nürnberg, Fürth und Erlangen eine attraktive Möglichkeit, eine stabile Einnahmequelle zu schaffen. Doch neben den Mieteinnahmen sollten Vermieter auch die anfallenden Kosten genau kennen. Nur wer die Gesamtkosten realistisch einschätzt, kann den Ertrag optimieren und böse Überraschungen vermeiden. Besonders in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen, die durch eine hohe Dichte an kleinen und mittleren Unternehmen geprägt ist, lohnt sich eine detaillierte Betrachtung der Kostenstrukturen bei der Vermietung von kleineren Industrieimmobilien. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Kosten im Rahmen der Vermietung auf Sie zukommen und wie Sie diese optimal managen.

1. Vorbereitung der Gewerbehalle – Kosten vor der Vermietung

Bevor Sie Ihre Gewerbehalle erfolgreich vermieten können, ist es wichtig, die Immobilie auf den aktuellen Stand zu bringen. Gerade bei älteren Hallen unter 1.000 m² fallen häufig Kosten für Instandhaltung und kleinere Modernisierungen an.

• Sanierung und Reparaturen: Bei Immobilien, die bereits einige Jahre auf dem Buckel haben, sind oft Reparaturen an Dach, Fassade, Hallentoren oder der Haustechnik nötig. Diese Maßnahmen können von wenigen hundert Euro bei kleinen Instandhaltungen bis zu mehreren Tausend Euro bei umfangreicheren Sanierungen reichen.

• Reinigung und Außenanlagen: Ein gepflegtes Erscheinungsbild ist entscheidend, um Interessenten anzuziehen. Die Halle sowie die Zufahrtswege, Parkplätze und Grünflächen sollten vor der Vermarktung gründlich gereinigt und ggf. aufgewertet werden. Kosten hierfür variieren je nach Objektgröße und Zustand, liegen aber häufig zwischen 500 und 3.000 Euro.

• Technische Dokumente und Energieausweis: Seit einigen Jahren ist ein gültiger Energieausweis Pflicht bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Die Ausstellung kostet meist zwischen 200 und 600 Euro. Zudem sollten sämtliche technischen Unterlagen wie Pläne, Wartungsnachweise oder Brandschutzkonzepte bereitliegen oder aktualisiert werden. Das kann ebenfalls mit Kosten verbunden sein, die Sie einplanen sollten.

• Wertermittlung und Marktanalyse: Um eine realistische Mietpreisvorstellung zu entwickeln, ist oft eine professionelle Wertermittlung oder Marktanalyse sinnvoll. Gutachterkosten liegen hier typischerweise zwischen 1.000 und 2.500 Euro.

2. Maklerkosten bei der Vermietung

Nicht selten beauftragen Vermieter einen Makler, um ihre Gewerbehalle in Nürnberg, Fürth oder Erlangen zu vermieten. Gerade in einem wettbewerbsintensiven Markt erleichtert ein erfahrener Makler die Suche nach passenden Mietern.

• Maklerprovision: Die Provision ist üblicherweise verhandelbar, liegt aber häufig bei drei bis vier Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer. In der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen wird die Provision oft vom Vermieter oder vom Mieter getragen, je nach Vereinbarung. Für den Vermieter bedeutet das, dass je nach Mietpreis mehrere tausend Euro an Maklergebühren anfallen können.

• Vermarktungskosten: Neben der Provision können zusätzliche Kosten für professionelle Fotos, Exposés, Online-Inserate oder Anzeigen in Fachzeitschriften entstehen. Diese liegen oft im Bereich von einigen Hundert bis 1.500 Euro.

3. Laufende Kosten während der Vermietung

Nach der erfolgreichen Vermittlung entstehen als Vermieter laufende Kosten, die den Ertrag aus der Vermietung beeinflussen.

• Grundsteuer: Diese kommunale Steuer ist vom Eigentümer zu zahlen und richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie sowie dem Hebesatz der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. In Nürnberg liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B bei etwa 490 %, in Fürth bei rund 440 % und in Erlangen bei etwa 410 %. Die Grundsteuer kann bei Gewerbeimmobilien mehrere tausend Euro pro Jahr betragen.

• Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und andere Gefahren. Die Kosten variieren je nach Größe, Lage und Ausstattung der Halle, liegen aber bei kleineren Gewerbeimmobilien oft zwischen 800 und 2.000 Euro jährlich.

• Haftpflichtversicherung: Empfehlenswert ist zudem eine Vermieterhaftpflichtversicherung, die Sie vor Schadensersatzansprüchen schützt. Die Kosten hierfür betragen häufig zwischen 200 und 600 Euro im Jahr.

• Instandhaltung und Reparaturen: Auch während der Vermietung sind kleinere Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen unvermeidlich. Dazu zählen zum Beispiel die Wartung von Toranlagen, Beleuchtung oder Heizsystemen. Für eine Gewerbehalle unter 1.000 m² können jährliche Rücklagen von etwa 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter sinnvoll sein, also insgesamt zwischen 1.000 und 2.000 Euro.

• Verwaltungskosten: Wenn Sie einen Hausverwalter oder eine Immobilienverwaltung beauftragen, fallen dafür Verwaltungskosten an. In Nürnberg, Fürth und Erlangen betragen diese je nach Leistung meist zwischen 10 und 20 Prozent der Jahresnettomiete.

• Nebenkosten und Betriebskosten: Je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart ist, übernehmen Vermieter häufig gewisse Nebenkosten wie Müllabfuhr, Wasser, Abwasser oder Straßenreinigung. Diese Ausgaben sollten in Ihre Kalkulation eingeplant werden, auch wenn Sie diese meist an den Mieter weitergeben.

4. Steuerliche Kosten und Pflichten für Vermieter

Die Vermietung einer Gewerbehalle zieht verschiedene steuerliche Verpflichtungen und potenzielle Kosten nach sich.

• Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder Vermietung. Sie sind einkommensteuerpflichtig, abzüglich der abzugsfähigen Kosten wie Abschreibungen, Reparaturen, Versicherungen und Zinsen.

• Gewerbesteuer: Unter bestimmten Umständen kann die Gewerbevermietung gewerbesteuerpflichtig sein. Dies ist dann der Fall, wenn zusätzliche gewerbliche Leistungen erbracht werden oder die Vermietung Teil eines gewerblichen Unternehmens ist.

• Umsatzsteuer: Vermieter von Gewerbeimmobilien können zur Umsatzsteuer optieren, was insbesondere dann sinnvoll ist, wenn hohe Vorsteuerbeträge (z. B. bei Renovierungen) geltend gemacht werden sollen. Die Umsatzsteuer beträgt 19 % und kann auf die Nettomiete aufgeschlagen werden. Hier ist eine sorgfältige steuerliche Beratung wichtig.

• Abschreibung: Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Halle über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Die übliche AfA für gewerblich genutzte Immobilien beträgt 3 % pro Jahr.

5. Besondere Kosten durch regionale Besonderheiten in Nürnberg, Fürth und Erlangen

Die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen zeichnet sich durch eine hohe wirtschaftliche Dynamik aus, was auch die Vermietungskosten beeinflusst.

• Hohe Nachfrage und Mietpreise: Gerade in Stadtteilen wie Nürnberg-Gebersdorf, Fürth-Atzenhof oder Erlangen-Bruck ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien stabil bis steigend. Dies ermöglicht zwar höhere Mietpreise, kann aber auch die Kosten für Instandhaltung und Versicherung steigern.

• Unterschiedliche Hebesätze: Wie bereits erwähnt, variieren die kommunalen Hebesätze für die Grundsteuer in den drei Städten, was die laufenden Kosten beeinflusst.

• Infrastrukturkosten: In Bereichen mit guter Verkehrsanbindung, beispielsweise in Nürnberg-Hasenbuck oder Fürth-Sack, können höhere Kosten für Parkflächen oder Zufahrtswege entstehen, die vom Vermieter getragen werden müssen.

• Wirtschaftsförderung und Förderprogramme: In manchen Stadtteilen gibt es Förderprogramme für Modernisierung oder energieeffiziente Sanierung, die Vermietern Kosten sparen können. Eine sorgfältige Recherche lohnt sich hier.

6. Sonstige potenzielle Kosten und Risiken

Neben den genannten Kosten sollten Vermieter auch folgende Faktoren einkalkulieren:

• Leerstandsrisiko: Sollte die Halle vorübergehend unvermietet sein, fallen weiterhin Kosten für Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung an, ohne dass Einnahmen generiert werden. Rücklagen zur Abdeckung dieser Zeiten sind essenziell.

• Rechtsstreitigkeiten: Im Mietverhältnis kann es zu Konflikten kommen, die im schlimmsten Fall rechtliche Beratung oder gerichtliche Verfahren erfordern. Die Kosten hierfür können erheblich sein.

• Modernisierungspflichten: Gesetzliche Vorgaben, z.B. im Bereich Brandschutz oder Umweltschutz, können Kosten für Anpassungen verursachen, die Vermieter tragen müssen.

7. Fazit: Kosten realistisch kalkulieren – Vermietung erfolgreich gestalten

Die Vermietung einer Gewerbehalle unter 1.000 m² in Nürnberg, Fürth und Erlangen bringt eine Reihe von Kosten mit sich, die Sie als Vermieter sorgfältig kalkulieren sollten. Von der Vorbereitung der Immobilie, über Makler- und Vermarktungskosten bis zu laufenden Ausgaben für Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung – jede Ausgabe wirkt sich auf die Nettorendite aus.

Eine solide Planung beinhaltet:

• Die frühzeitige Erfassung aller Kostenpositionen, auch der versteckten

• Eine Einschätzung der regionalen Besonderheiten und Mietpreisentwicklungen

• Eine Rücklagenbildung für unvorhergesehene Reparaturen und Leerstände

• Die Einbindung von Experten wie Maklern, Steuerberatern und Verwaltern

Nur so sichern Sie eine wirtschaftlich erfolgreiche und nachhaltige Vermietung Ihrer Gewerbehalle. Informieren Sie sich regelmäßig über Veränderungen im Immobilien- und Steuerrecht sowie über die Marktsituation in Nürnberg, Fürth und Erlangen, um flexibel und vorausschauend agieren zu können.

Mit diesem Wissen ausgestattet, sind Sie bestens gerüstet, um Ihre Gewerbehalle unter 1.000 m² erfolgreich und kosteneffizient zu vermieten und von den Vorteilen der starken Wirtschaftsregion Nürnberg-Fürth-Erlangen zu profitieren.