Die Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen zählt zu den wirtschaftlich stabilen und dynamischen Ballungsräumen Bayerns. Für Eigentümer von gewerblichen Immobilien stellt sich dabei immer wieder die Frage, wie rentabel insbesondere kleinere Werkstatthallen mit einer Fläche unter 1.000 Quadratmetern sind – vor allem, wenn es sich um ältere Bestandsgebäude handelt. Diese Hallen spielen eine wichtige Rolle für Handwerksbetriebe und kleine Produktionsunternehmen, die häufig auf erschwingliche und funktionale Flächen angewiesen sind. Doch wie sieht die aktuelle Situation aus? Lohnt sich die Vermietung alter Werkstatthallen in dieser Region noch? Dieser Beitrag analysiert Chancen und Herausforderungen und gibt praxisnahe Tipps, wie Eigentümer den Wert ihrer Immobilien optimal nutzen können.

1. Marktumfeld in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen

Die wirtschaftliche Struktur der Region ist geprägt von einer starken mittelständischen Wirtschaft, einem großen Handwerkssektor sowie zahlreichen technologie- und forschungsnahen Unternehmen. Kleine Industriehallen und Werkstatthallen unter 1.000 m² sind gefragte Flächen, da sie genau den Bedarf vieler Handwerksbetriebe und kleiner Produktionsfirmen bedienen.

1.1 Stabile Nachfrage nach kleinen Gewerbeflächen

Handwerksunternehmen benötigen vor allem flexible, robuste und preislich moderate Hallen mit integrierten Büro- und Sozialräumen. Gerade kleine bis mittelgroße Betriebe aus Bereichen wie Metallverarbeitung, Elektrik, Sanitär, Heizung und Klima setzen auf Hallen, die ihren Betrieb effizient ermöglichen. Hinzu kommen Start-ups und Kleinproduzenten, die häufig günstigere Flächen mit flexibler Nutzung suchen. Gleichzeitig prägt die Logistikbranche das Bild, indem kleine Lager- und Umschlagflächen für regionale Lieferdienste benötigt werden.

Diese Nachfrage wirkt sich positiv auf den Markt aus – insbesondere für Immobilien, die in gut angebundenen Gewerbegebieten liegen. Gebiete wie Nürnberg-Langwasser, Fürth-Poppenreuth oder Erlangen-Bruck bieten daher vielversprechende Standorte.

1.2 Begrenztes Angebot

Neubauflächen sind im Stadtgebiet begrenzt und mit steigenden Baukosten verbunden. Bestandsimmobilien, insbesondere ältere Werkstatthallen, füllen die Lücke im Markt und bieten oftmals den einzigen Zugang zu bezahlbaren Gewerbeflächen. Gleichzeitig ist die Anzahl verfügbarer kleiner Industriehallen knapp, sodass Leerstände selten sind und Flächen schnell wieder vermietet werden.

2. Vorteile der Vermietung alter Werkstatthallen

Auch wenn ältere Werkstatthallen gewisse Herausforderungen mit sich bringen, bieten sie für viele Unternehmen klare Vorteile.

2.1 Standortqualität

Oft liegen diese Hallen in etablierten Gewerbegebieten mit guter Infrastruktur: Autobahnanschlüsse, Nähe zu Kunden und Lieferanten sowie vorhandene Versorgungsanschlüsse machen sie attraktiv. Handwerksbetriebe profitieren von kurzen Wegen und einer funktionierenden Nachbarschaft.

2.2 Günstigere Mietpreise

Im Vergleich zu modernen Neubauten sind die Mietpreise bei alten Werkstatthallen meist niedriger. Das ermöglicht es insbesondere kleinen Betrieben mit begrenztem Budget, eine passende Immobilie zu finden. Ein günstiger Mietpreis kann die Vermietung beschleunigen und eine stabile Auslastung sichern.

2.3 Flexibilität in der Nutzung

Viele ältere Hallen verfügen über einfache, robuste Bausubstanz, die sich für verschiedene Gewerken eignet. Metallverarbeitung, Holzbearbeitung oder Montagearbeiten lassen sich häufig ohne großen Aufwand realisieren. Außerdem können viele Hallen modular unterteilt oder mit überschaubarem Aufwand modernisiert werden.

3. Herausforderungen bei der Vermietung alter Werkstatthallen

Trotz der genannten Vorteile sollten Eigentümer die typischen Schwierigkeiten nicht außer Acht lassen.

3.1 Technischer Zustand und Modernisierung

Oft sind alte Hallen technisch veraltet: Dächer sind undicht oder schlecht isoliert, Heizungssysteme ineffizient, Hallenhöhen niedrig und die Elektrik entspricht nicht mehr dem aktuellen Standard. Der fehlende Breitbandanschluss oder keine E-Ladestationen für Elektrofahrzeuge können weitere Nachteile sein. Diese Faktoren wirken sich direkt auf die Attraktivität und den Mietpreis aus.

3.2 Wettbewerb durch Neubauten

Moderne Industrie- und Gewerbeimmobilien bieten häufig bessere Rahmenbedingungen: höhere Hallen, energiesparende Bauweise, moderne Büroflächen und ausgefeilte Logistikflächen. Für potenzielle Mieter sind diese Vorteile oft entscheidend, was die Nachfrage nach älteren Hallen reduzieren kann.

3.3 Instandhaltungsaufwand

Der Erhalt einer alten Werkstatthalle verursacht laufende Kosten. Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen binden Kapital und mindern die Rendite. Zudem ist es oft schwierig, unvorhergesehene Kosten bei älteren Immobilien präzise einzuschätzen.

4. Mietpreise und Renditechancen

4.1 Aktuelle Mietpreisspanne

In der Metropolregion liegen die Mietpreise für kleine Industriehallen zwischen etwa 8 und 11 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Ältere Werkstatthallen mit Sanierungsbedarf werden eher am unteren Ende dieser Spanne angeboten, teilweise sogar noch günstiger. Für Eigentümer bedeutet das eine geringere Nettomiete, aber dafür ist die Vermietbarkeit oft leichter.

4.2 Renditeerwartungen

Die Rendite einer alten Werkstatthalle hängt von mehreren Faktoren ab: dem Kaufpreis, den laufenden Kosten, dem Vermietungsgrad und der Miethöhe. Günstige Mietpreise können durch eine hohe Auslastung und niedrige Finanzierungskosten kompensiert werden. Entscheidend ist eine realistische Einschätzung der Marktchancen und eine kluge Bewirtschaftung.

5. Strategien für eine erfolgreiche Vermietung

Damit sich die Vermietung einer alten Werkstatthalle lohnt, sind gezielte Maßnahmen sinnvoll.

5.1 Investitionen in Modernisierung

Schon kleine Modernisierungen können die Attraktivität deutlich steigern. Beispiele sind:

• Austausch der Beleuchtung gegen energiesparende LED-Technik

• Sanierung von Dach und Fenstern zur Verbesserung der Energieeffizienz

• Modernisierung der Sanitäranlagen und Sozialräume

• Nachrüstung von Starkstromanschlüssen und Breitbandinternet

• Einrichtung von Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge

Solche Maßnahmen erhöhen die Nutzbarkeit, erlauben höhere Mietpreise und sprechen ein breiteres Mieterklientel an.

5.2 Flexibles Mietvertragsmanagement

Kürzere Laufzeiten, Staffel- und Indexmieten oder flexible Flächengrößen erhöhen die Vermietungsquote. Gerade Start-ups oder wachsende Handwerksbetriebe schätzen Mietverträge, die mit ihrem Geschäft mitwachsen können.

5.3 Zielgruppenorientiertes Marketing

Die Ansprache geeigneter Zielgruppen ist entscheidend. Handwerksbetriebe, Kleinproduzenten, Serviceunternehmen oder Start-ups suchen ganz unterschiedliche Rahmenbedingungen. Die Kenntnis der regionalen Branchenstruktur und die gezielte Bewerbung über lokale Netzwerke, Makler oder Verbände helfen bei der Vermarktung.

6. Alternative Nutzungskonzepte und Umnutzung

Wenn eine reine Vermietung schwierig ist, bieten sich alternative Wege an.

6.1 Teilung der Immobilie

Die Aufteilung der Halle in kleinere Einheiten ermöglicht die Vermietung an mehrere Mieter mit unterschiedlichen Bedürfnissen. So werden Leerstände reduziert und die Zielgruppe erweitert.

6.2 Umnutzung

Je nach Lage und baulichem Zustand kann eine Umnutzung für andere Gewerbearten oder sogar Mischformen sinnvoll sein. Büro- oder Atelierräume in Kombination mit Werkstattflächen gewinnen an Bedeutung, gerade bei kreativwirtschaftlichen oder technologieorientierten Unternehmen.

6.3 Verkauf als Alternative

Steht der Vermietungsaufwand in keinem Verhältnis mehr zur Rendite, kann ein Verkauf der Immobilie eine Option sein – besonders bei anhaltendem Modernisierungsstau oder wenn eine Nachnutzung durch den Eigentümer selbst geplant ist.

7. Zukunftsaussichten und Trends

Die Region Nürnberg-Fürth-Erlangen bleibt ein starker Wirtschaftsraum mit hohem Flächenbedarf. Kleine Industriehallen werden weiterhin gesucht, allerdings steigen die Anforderungen an Energieeffizienz, digitale Infrastruktur und nachhaltige Gebäudetechnik. Eigentümer alter Werkstatthallen sollten deshalb künftig verstärkt in Modernisierung investieren und flexible Nutzungskonzepte anbieten.

Die steigende Bedeutung von Elektromobilität und Digitalisierung verlangt nach moderner Ladeinfrastruktur und schnellen Internetanschlüssen. Gleichzeitig wächst der Trend zu modularen Flächen, die an wechselnde Anforderungen angepasst werden können.

8. Fazit: Vermietung alter Werkstatthallen – mit Strategie zum Erfolg

Die Vermietung einer alten Werkstatthalle unter 1.000 m² in Nürnberg, Fürth und Erlangen lohnt sich auch heute noch. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Standortqualität, der gezielten Anpassung des Immobilienzustands und einem flexiblen Mietkonzept.

Eigentümer sollten die Chancen der stabilen Nachfrage für kleine, funktionale Gewerbeflächen nutzen, zugleich aber die Herausforderungen alter Gebäude durch Modernisierungen und clevere Bewirtschaftung meistern. Wer seine Immobilie strategisch aufstellt, kann Leerstände vermeiden und eine langfristig attraktive Rendite erzielen.

Wenn Sie als Eigentümer Unterstützung bei der Bewertung, Vermarktung oder Modernisierung Ihrer alten Werkstatthalle wünschen, lohnt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Immobilienprofis, die den regionalen Markt genau kennen und Sie zielgerichtet beraten können.