Einleitung

Für viele Handwerksbetriebe in Nürnberg, Fürth und Erlangen wird irgendwann eine Gewerbeimmobilie mit integriertem Büro interessant – sei es für Verwaltung, Kundenempfang, Planung oder Teamarbeit. Die Nähe von Produktion und Büro kann Abläufe effizient gestalten und den professionellen Auftritt stärken. Doch nicht jede Kombination aus Halle und Büro ist wirklich sinnvoll. Die Entscheidung hängt ab von betrieblichem Bedarf, Kostenrahmen, technischer Ausstattung und Zukunftsperspektive.

1. Vorteile einer Industrieimmobilie mit Büroanteil

1.1 Nähe von Werkstatt und Verwaltung

Werke, Projekte und Aufträge laufen oft effektiver, wenn Monteur und Meister direkt zusammenarbeiten. Kommunikation wird schneller, Abstimmungen unkomplizierter – das spart Zeit und schont Nerven.

1.2 Starker Außenauftritt

Ein separater Empfangs- oder Besprechungsraum schafft Vertrauen bei Kunden und Lieferanten. Professionell eingerichtete Arbeitsplätze in sichtbarer Lage signalisieren Seriosität und Auftragsstärke.

1.3 Reduzierte Infrastrukturkosten

Strom, Heizung, Sicherheitsanlagen, Reinigung – gemeinsame Nutzung zwischen Werkstatt und Büro spart Kosten im Unterhalt. Die Aufteilung belastet das Budget weniger als zwei separate Immobilien.

1.4 Raum für Wachstum

Ein bestehender Büroanteil ermöglicht später Erweiterung des Teams, Schulungsräume oder digitales Arbeiten – ohne auf Monaten erzwingen flexibler Umbauten oder Kompromisse.

2. Wann eine kombinierte Immobilie sinnvoll ist

2.1Moderater Bürobedarf

Wenn ein paar Arbeitsplätze ausreichen – Meisterbüro, Planung, Verwaltung – ist die Kombination mit Werkstatt hervorragend geeignet. Insbesondere bei Kundenprojekten profitieren kleine Teams von gemeinsamer Fläche.

2.2 Kundenkontakt vor Ort

Firmen, die regelmäßig Kunden vor Ort empfangen, brauchen Empfang, Wartebereich oder Besprechungsraum. Ein integriertes Büro spart Aufwand, Infrastruktur und Zusatzräume.

2.3 Digitale Prozesse im Fokus

Betriebe, die ihre Organisation, Zeiterfassung oder Maschinensteuerung digital abwickeln, benötigen stabile IT- und Netzwerkinfrastruktur. Ein Büroanteil mit Datenausstattung ist hier essentiell.

2.4 Zukünftige Erweiterung geplant

Für Betriebe mit langfristigem Wachstum macht es Sinn, bereits beim Erwerb einer kombinierten Fläche zukünftige zusätzliche Bürofläche oder interne Trennwände einzuplanen.

3. Wann es eher unpassend ist

3.1 Geringer oder unregelmäßiger Bürobedarf

Wenn lediglich einmal wöchentlich Unterlagen bearbeitet oder Versand vorbereitet wird, lohnt sich ein eigener Bürobereich kaum. Kurzfristig gemietete Büros, Coworking oder Home‑Office sind teurer, aber flexibler.

3.2 Kosten gegen Flächennutzen

Büroflächen sind in der Region meist pro Quadratmeter teurer. Reichen klein gehaltene 20 – 30 m² nicht aus, belastet das Aufpreisbudget – insbesondere bei begrenzten monatlichen Gesamtflächen.

3.3 Trennung von Arbeit und Produktion erwünscht

Wenn Lärmschutz, Geruch oder Staub wichtige Rollen spielen – z. B. beim Schweißen, Lackieren oder Holzarbeiten – ist eine strikte Trennung von Büro- und Werkstättennutzung ratsam. Ein Büroanteil in derselben Halle wird dann oft zum Störfaktor.

4. Standortfaktoren in der Region

4.1 Nürnberg

Gewerbegebiete wie Langwasser, Reichelsdorf und Schweinau bieten kombinierte Flächen häufig – allerdings zu Top‑Preisen. Die zentrale Lage lohnt sich bei Kundenverkehr, aber flexible Lösung sind seltener.

4.2 Fürth

Teilweise günstiger als Nürnberg, insbesondere in Dambach oder Poppenreuth. Büroanteile bestehen hier oft als Nachrüstmöglichkeiten – Projektplanung ist oft noch modular möglich.

4.3 Erlangen

Büroqualität meist in Frauenaurach, Bruck oder Büchenbach vorhanden – allerdings deutlich teurer. Für technologieorientierte oder digital aufgestellte Betriebe ist das oft langfristig ratsam, bei reinen Werkstattbetrieben weniger.

4.4 Umland (Zirndorf, Oberasbach, Herzogenaurach, Baiersdorf)

Viele Hallen hier sind reine Produktionsflächen; Büroanteile werden meist durch Container oder Aufsatzlösungen realisiert. Günstiger, aber weniger ansprechend.

5. Technik & Ausstattung: Worauf es ankommt

5.1 Raumhöhe und Statik

Büro ist meist maximal 3 – 4 m hoch, Maschinenbereiche deutlich höher. Wenn ein Büro in reduzierte Fläche umgebaut wird, sollte auf Wärme- und Schalldämmung geachtet werden.

5.2 Elektro- und IT‑infrastruktur

Ein Büro erfordert separate Stromkreise, LAN‑Anschlüsse, Telefon, Netzwerk und ggf. Klimaanlage. Wichtig: früh in Planung einbinden.

5.3 Lüftung, Heizung, Klima

Büros benötigen andere Klimaziele – weniger Staub, bessere Luft. Klimaanlagen oder Lüftungszonen sind oft Nachrüst-Themen.

5.4 Brandschutz & Sicherheit

Separater Zugang, Brandschutztüren oder Zugangsüberwachung stärken ein modernes Zentrum. Auch evtl. Alarmanlage oder Zutrittskontrolle sollten integriert sein.

6. Vertragsfragen, Finanzierung & Förderung

6.1 Mietverträge

Auf Büro-Anteile und Lager/Werkstattbereiche sollte im Vertrag genau definiert werden:

• Anteil und Aufteilung

• separate Nebenkosten

• Kündigungsmöglichkeiten für Bürobereich

• Möglichkeit zur späteren Erweiterung

6.2 Kauffinanzierung

Im Kaufpreis schlägt Büro pro Quadratmeter oft mit 1.500–2.000 €/m² zu Buche. Die kalkulierte Gesamtauslastung sollte mehrfach geprüft werden. Förderungen für Digitalisierung oder Energiesparmaßnahmen (KfW‑/BAFA‑Programme, Digitalbonus Bayern) sind sinnvoll.

6.3 Förderprogramme

Zuschläge für Digitalisierung und Energie (LED‑Beleuchtung, Dämmung, Büroräume klimafreundlich gestalten). Für Büro im Industrieobjekt: KfW‑Programme zur Sanierung/Nutzungsmodernisierung, Digitalbonus Bayern für IT‑Infrastruktur.

7. Nutzungskonzepte nach Branche

7.1 Metall- und Maschinenbau

✓ Büro als Auftragsbüro, technische Planung, Auftragsabwicklung sinnvoll.
✗ Gerätehallengeruch, Lärm: klare Trennung nötig.

7.2 Elektriker, Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik

✓ Büro für Empfang, Materialverwaltung, Auftragsorganisation sinnvoll.
✗ Büro in zweiter Etage: zusätzliche Investition in Sicherheit und Zugang notwendig.

7.3 Trockenbau, Maler, Fliesenleger

✓ Büro für Präsentationszwecke möglich.
✗ Viel Transportbewegung, Materialnotiz: Büro sollte nicht zu weit abseits liegen.

7.4 Smart-Home, Digitaltechnik, Elektrotechnik

✓ Verstärkte Bürofläche für Schulung, Konzeptentwicklung, Digitalisierung.
✗ Werkstattanteil bleibt gering – Büroanteil sollte etwa 30–40 % betragen.

8. Kostenbeispiel (vereinfacht)

Eine 500 m² Industriehalle mit 50 m² Bürofläche:

• Kaufpreis: 1.500 €/m² → Gesamt: 750.000 €

• Büroanteil verursacht oft 20 % höheren Preis → ca. 1.650 €/m² → Bürowert: 82.500 € (anstelle 75.000 €)

• Anbaukosten Büro (Klimaanlage, Verkabelung, Schnittstellen): ca. 20.000–30.000 €

• Laufende Nebenkosten für Bürofläche (Strom, Reinigung, Versicherung etc.) höher kalkulieren

Nach Abzug von Förderung (Digitalbonus, Energieanteil KfW, BAFA) amortisiert sich Büroanteil in 8–10 Jahren – vorausgesetzt, Bürobedarf und Nutzung bleiben konstant.

9. Umsetzungstipps für eine sinnvolle Entscheidung

1. Bürobedarf realistisch einschätzen – lieber leicht zu wenig als zu viel.

2. Klare Trennung planen – baulich, akustisch und klimatisch.

3. Technik schon mitgedacht – Elektro, Netzwerk, Klimatisierung.

4. Modular bleiben – Büro in Nutzzonenplan enthalten, aber anpassbar.

5. Fördertiefe prüfen – Energiesparmaßnahmen + Digitalisierung zahlt sich aus.

6. Miet- oder Kaufvertrag flexibel gestalten – Büroanteil aus- oder eindrosselbar.

7. Reale Aufenthaltsqualität bieten – Tageslicht, Belüftung, Möbel, Empfang.

10. Fazit

Eine Industrieimmobilie mit Büroanteil bietet Handwerksbetrieben in der Metropolregion viele Vorteile – wenn Bürogröße, Ausstattung und Lage zum Geschäftsmodell passen. Der Schlüssel besteht darin, Bürofläche als strategischen Baustein zu betrachten – nicht als Mode-Anhängsel. Wenn der Bestandteil Betreibern echten Nutzen bringt – Kommunikation, Präsentation, Wachstum, Digitalisierung – dann ist er gut investiertes Geld. Wenn er jedoch aus Angst vor Zukunft oder als Optik-Lösung zweckentfremdet eingesetzt wird, entstehen finanzielle und organisatorische Ballaststellen.