In der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen gewinnen Industrieimmobilien mit kleiner Fläche zunehmend an Bedeutung. Hallen unter 1.000 Quadratmetern sind gefragt wie selten zuvor – bei Handwerksunternehmen, kleinen Produzenten, Start-ups und lokalen Dienstleistern. Der Markt ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und regionalen Unterschieden in Preis, Lage und Ausstattung. Wer als Eigentümer eine solche Fläche verkaufen oder vermieten möchte, sollte die Besonderheiten genau kennen – ebenso wie Betriebe, die eine Fläche suchen.

1. Warum kleine Hallen so begehrt sind

Industriehallen unter 1.000 m² gelten als flexibel, bezahlbar und gut nutzbar. Sie passen perfekt zu den Anforderungen von kleineren Handwerksbetrieben, Start-ups oder spezialisierten Dienstleistern, die keine riesigen Logistikflächen benötigen, aber Raum für Produktion, Montage, Lager und Büro unter einem Dach suchen. Besonders gefragt sind Objekte, die ohne aufwendige Umbauten direkt bezogen werden können – also gepflegte, technisch solide Hallen mit funktionaler Andienung, Starkstrom, Heizung und gegebenenfalls Büroflächen.

Die steigenden Miet- und Kaufpreise in den großen Logistikmärkten sowie der Mangel an neuen Gewerbeflächen führen dazu, dass gerade Bestandsimmobilien mit überschaubarer Größe stark im Fokus stehen. Sie lassen sich schneller anpassen, genehmigen, finanzieren – und oft sogar innerhalb weniger Wochen nach Vertragsabschluss nutzen.

2. Lagevergleich: Nürnberg, Fürth und Erlangen im direkten Blick

In Nürnberg ist das Angebot traditionell am größten. Gewerbegebiete wie Langwasser, Südstadt, Höfen, Schweinau oder Schafhof bieten eine breite Auswahl. Kleine Hallen in verkehrsgünstiger Lage – insbesondere nahe der A3, A6 oder A73 – sind besonders begehrt. Die Preise sind entsprechend hoch, sowohl bei der Miete als auch beim Verkauf.

Fürth bietet etwas niedrigere Einstiegspreise, allerdings ein begrenzteres Flächenangebot. Besonders in Stadtteilen wie Poppenreuth, Dambach oder Burgfarrnbach kommen regelmäßig kleinere Hallen in den Markt. Wer dort eine Fläche findet, hat meist weniger Wettbewerb als in Nürnberg.

Erlangen hat eine besondere Dynamik. Hier treiben Forschungseinrichtungen, Technologiebetriebe und Hochschulnähe die Preise. Flächen in Bruck, Tennenlohe oder Frauenaurach sind schnell vergriffen. Die Käufer- und Mieternachfrage ist stark technologiegetrieben. Die Flächen sind knapp, entsprechend hoch ist die Zahlungsbereitschaft.

Im direkten Umland – etwa in Zirndorf, Oberasbach, Schwaig oder Herzogenaurach – liegen die Preise unter dem Stadtniveau. Dafür bieten diese Standorte größere Grundstücke und mehr Stellplätze, was für viele Handwerksbetriebe interessant ist.

3. Mietpreise für kleine Hallen

Wer eine Halle unter 1.000 m² mieten möchte, muss mit deutlichen Unterschieden je nach Lage und Ausstattung rechnen. In Nürnberg liegen gut ausgestattete Hallen mit Büroanteil in gefragten Gewerbegebieten im oberen Preissegment. Je besser die Lage und je moderner die Ausstattung – etwa durch LED-Beleuchtung, hochwertige Tore, Heizung oder Sozialräume –, desto näher rücken die Mieten an die Grenze dessen, was kleine Betriebe wirtschaftlich tragen können.

Fürth bietet leicht günstigere Konditionen, was besonders für Unternehmen mit regionalem Kundenstamm attraktiv ist. Auch dort sind Hallen in gutem Zustand schnell vermietet. Wer eine einfache Lagerhalle oder eine unbeheizte Produktionsfläche sucht, findet dort mit etwas Glück ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis.

Erlangen liegt preislich oft gleichauf mit Nürnberg – vor allem, wenn die Nähe zu Technologieparks oder Universitätsclustern gegeben ist. Hier gibt es eine starke Nachfrage von spezialisierten, wachstumsorientierten Firmen. Preislich unterscheiden sich einfache Bestandsflächen mit einfacher Ausstattung deutlich von Hallen mit hochwertigen Büroflächen oder technischer Infrastruktur.

4. Verkaufspreise – was Eigentümer erzielen können

Beim Verkauf kleiner Industrieimmobilien gilt: Lage, Zustand und Ausstattung bestimmen den Preis. In Nürnberg erzielen moderne, gut gepflegte Hallen in zentraler oder verkehrsgünstiger Lage Spitzenpreise. Auch in Erlangen lassen sich hohe Verkaufspreise realisieren – dort insbesondere durch technologieorientierte Käufer, die gut angebundene, zukunftssichere Flächen suchen.

In Fürth und dem näheren Umland sind die Verkaufspreise moderater. Käufer profitieren hier oft von großzügigeren Grundstücken und weniger Konkurrenz. Gerade für Handwerksbetriebe, die in Eigentum investieren wollen, sind diese Regionen interessant. Wer sich auf moderne Anforderungen einstellt – etwa mit gutem Internetanschluss, Stellplätzen, optionaler Erweiterbarkeit – kann mit stabiler Nachfrage rechnen.

Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf lassen sich in der Regel günstiger veräußern, erzielen aber ebenfalls gute Preise, wenn sie durch Lage oder Substanz überzeugen. Wichtig ist, dass Genehmigungslagen geklärt und technische Mindeststandards erfüllt sind.

5. Angebot und Nachfrage – aktuelle Marktbewegung

In allen drei Städten ist die Nachfrage nach kleinen Hallen hoch. Das Angebot ist dagegen knapp – besonders bei sofort verfügbaren Flächen. Neubauten im kleinen Segment sind selten, weil sich größere Projekte für Entwickler wirtschaftlich oft mehr lohnen. Eigentümer gut erhaltener Hallen haben daher eine starke Verhandlungsposition.

Auf Mieterseite stehen vor allem etablierte Handwerksbetriebe, kleinere Industrieunternehmen, wachstumsorientierte Start-ups und technische Dienstleister. Sie suchen Flächen zwischen 300 und 800 Quadratmetern, oft mit zusätzlichem Büroanteil, Parkplätzen und guter Andienung. Viele sind bereit, Kompromisse beim Baujahr einzugehen, wenn der Standort stimmt.

Auch auf Käuferseite ist Bewegung: In Zeiten hoher Baukosten entscheiden sich viele Unternehmen dafür, lieber eine Bestandsimmobilie zu erwerben, als selbst zu bauen. Das Interesse an funktionalen, bereits genutzten Flächen mit schneller Nutzbarkeit ist deutlich gestiegen.

6. Was Vermieter und Verkäufer beachten sollten

Wer vermieten oder verkaufen will, sollte seine Immobilie gut vorbereiten. Kleine Optimierungen – wie die Instandsetzung von Toren, eine saubere Fassade, funktionierende Heizsysteme oder gepflegte Sanitäranlagen – wirken sich positiv auf den Eindruck aus. Käufer und Mieter erwarten heute mehr als nur eine leere Halle.

Ein detailliertes Exposé mit Grundriss, Flächenaufstellung, technischen Daten und Fotos schafft Vertrauen. Besonders wichtig sind Informationen zu Stromanschlüssen, Hallenhöhe, Zufahrtsbreite, Bodenlast und eventuell vorhandener Netzwerk-Infrastruktur.

Beim Verkauf spielt die rechtliche Situation eine entscheidende Rolle. Lastenfreier Grundbucheintrag, Klarheit über bauliche Genehmigungen, kein Altlastenrisiko – diese Punkte erleichtern und beschleunigen den Verkaufsprozess erheblich.

Auch steuerliche Aspekte sind relevant. Wer eine Halle verkauft, sollte die Spekulationsfrist im Auge behalten, gegebenenfalls mit einem Steuerberater sprechen und den Verkauf so strukturieren, dass steuerliche Nachteile vermieden werden.

7. Zukunftsausblick

Die Nachfrage nach kleinen Hallen in Nürnberg, Fürth und Erlangen wird voraussichtlich stabil bleiben – unabhängig von Konjunkturschwankungen. Kleine Betriebe, spezialisierte Dienstleister und lokale Produzenten sind weniger volatil als große Logistikfirmen. Der Bedarf an Werkstatt- und Produktionsflächen bleibt in einer wachsenden Wirtschaftsregion konstant.

Gleichzeitig ist absehbar, dass moderne Anforderungen zunehmen. Betriebe suchen Flächen, die digital aufrüstbar sind – mit Glasfaseranschluss, Platz für Ladeinfrastruktur oder Photovoltaiknutzung. Wer seine Immobilie darauf vorbereitet, steigert die Chancen auf Verkauf oder Vermietung.

Auch Umbaufähigkeit wird wichtiger: Eine Halle, die sich flexibel in Abschnitte gliedern, beheizen oder für verschiedene Produktionsprozesse umrüsten lässt, hat klare Vorteile gegenüber starren, unflexiblen Grundrissen.

Fazit

Der Markt für Industrieimmobilien unter 1.000 m² in Nürnberg, Fürth und Erlangen ist in Bewegung. Wer vermieten oder verkaufen möchte, kann von einer hohen Nachfrage profitieren – wenn er sein Objekt marktgerecht vorbereitet und realistisch bewertet. Für Mieter und Käufer gilt: Wer eine funktionale, gut gelegene Halle sucht, muss schnell sein – gute Objekte sind selten lange verfügbar. Die Zukunft gehört flexiblen, gut ausgestatteten Bestandsflächen mit Potenzial – und genau diese finden sich zunehmend in den Stadträndern und kleinen Industriearealen der Region.