Einleitung

Die Metropolregion Nürnberg, bestehend aus den Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen, erlebt im Jahr 2025 einen bemerkenswerten Wandel im Immobilienmarkt. Während große Logistik- und Industrieflächen nach wie vor Bedeutung haben, zieht ein anderes Segment verstärkt das Interesse auf sich: kleine Industrieimmobilien. Diese kompakten Gewerbeeinheiten, oft zwischen 300 und 2 000 Quadratmetern, verzeichnen eine deutlich steigende Nachfrage. Doch warum ist gerade dieses Segment so begehrt? Welche Faktoren treiben die Entwicklung an? Und welche Chancen ergeben sich daraus für Investoren, Kommunen und Unternehmen? Diese Marktanalyse gibt einen umfassenden Blick auf die Hintergründe für die starke Nachfrage nach kleinen Industrieimmobilien in Nürnberg, Fürth und Erlangen.

1. Die wirtschaftliche Ausgangslage der Region

1.1 Industrielle Stärke mit regionalem Bezug

Die Region Nürnberg–Fürth–Erlangen weist eine beeindruckende industrielle Vielfalt auf. Nürnberg ist stark geprägt durch Automobilzulieferer, Maschinenbau sowie Elektrotechnik. Fürth gilt als Zentrum für Spielwarenproduktion, Kunststofftechnik und Verpackungsindustrie. Erlangen setzt seinen Schwerpunkt auf Medizintechnik, Forschung und Gesundheitswirtschaft.

Diese Struktur sichert konstantes Wachstum und eine dynamische Unternehmensentwicklung in allen drei Städten. Zahlreiche global agierende Unternehmen wie Siemens Healthineers, MAN Energy Solutions, Adidas, Schaeffler, BSH Hausgeräte und DATEV bringen Stabilität und Innovationskraft. Daneben florieren Mittelständler und Start-ups – häufig mit kleinteiligen Produktionsbedarfen.

1.2 Demographische Entwicklung und Strukturwandel

Die Region hat in den letzten Jahren ein beständiges Bevölkerungswachstum erlebt. Nürnberg zählt derzeit über 550 000 Einwohner, Fürth liegt bei etwa 130 000, Erlangen bei rund 115 000 Menschen. Insbesondere Erlangen wächst stark, im Zuge der Ansiedlung von Forschung und Technologie. Zuzüge aus dem In- und Ausland, Fachkräfte, Studierende und junge Familien stellen steigende Anforderungen an das Angebot an Gewerbe- und Industrieflächen.

Das Umfeld ist damit im Wandel: Dies fördert nicht nur Wohn- und Büroimmobilien, sondern erhöht gleichzeitig den Bedarf an kleineren Produktions- oder Lagerflächen. Start-ups und junge Mittelständler benötigen keine riesigen Hallen, sondern bezahlbare Einheiten mit guter Infrastruktur.

2. Gründe für die hohe Nachfrage nach kleinen Industrieeinheiten

2.1 Flexibilität und Skalierung

Nach den Erfahrungen der vergangenen Jahre legen viele Unternehmen mehr Wert auf flexible Raumlösungen. Die Zeiten langfristiger Mietverträge für Großhallen sind vorbei. Stattdessen zieht man modulare Lösungen vor, die sich erst an Wachstum anpassen lassen und später erweitert oder verkleinert werden können.

Kleine Flächen zwischen 300 und 2 000 Quadratmetern bieten dafür optimale Voraussetzungen. Sie ermöglichen Unternehmen einen Einstieg ohne hohe Investitionskosten und vermeiden langfristige Bindungen. Die Corona-Pandemie und volatile Lieferketten haben diesen Trend nochmals beschleunigt: Wer eine kurzfristige Expansion plant, kann unkompliziert umziehen oder erweitern.

2.2 Kostenminimierung in Zeiten hoher Zinsen

Die aktuelle Zinslage und hohe Baukosten beeinflussen Investments stark. Große Immobilienprojekte bedeuten hohe Finanzierungssumme, hohe Zinsbelastung und hohen Kapitalbedarf. Kleine Immobilien können dagegen mit deutlich kleineren Investitionsvolumen realisiert werden. Das senkt nicht nur das Risiko, sondern erleichtert die Kapitalbeschaffung. Bei Zinsen von mehreren Prozentpunkten werden Flächen mit moderatem Finanzierungsbedarf deutlich attraktiver.

2.3 Logistikvorteile durch verkehrsgünstige Lagen

Ein stärkerer Fokus auf kleine Einheiten begleitet auch die Nachfrage nach verkehrsgünstigen Gewerbegebieten. Standorte wie Hohe Marter in Fürth oder Röthenbach südlich von Nürnberg liegen direkt an der A 73 und der A 6. Diese Nähe zu Autobahnanschlüssen, Güterbahnhöfen und S-Bahn-Stationen steigert die Attraktivität enorm. Kurze Flugzeiten für Paketzusteller, schnelle Zulieferung für Maschinenbauer, günstige Pendelverhältnisse für Mitarbeiter – all das spricht klar für kompakte Immobilien mit guter Anbindung.

Ein Beispiel: südlich von Erlangen entstand ein neuer Gewerbeansiedlungsbereich mit direktem Anschluss an die B 4 und A 73. Hier werden Einheiten von 500 bis 1 500 Quadratmetern gebaut – ideal für Logistik, Montage und Handwerksbetriebe.

2.4 Nachhaltigkeit und moderne Anforderungen

Nachhaltigkeit gewinnt auch im kleinen Gewerbemarkt zunehmend an Bedeutung. Eigentümer setzen ihre Immobilien energieeffizient und umweltfreundlich um. Photovoltaik auf hallendächern, wärmegedämmte Hallen und LED-Beleuchtungen sind keine Seltenheit mehr. Einige Neubauten verfügen bereits über Gold-Stufe DGNB-Zertifikate.

Kleine Unternehmen legen Wert auf niedrige Betriebskosten und grüne Standards – etwa in Nürnberg-Steinbühl und Fürth-Bayernstraße sind solche Kleinflächenobjekte bereits gefragt. Nachhaltige Technik erhöht zudem die Attraktivität für Mieter und lässt sich oft zu höheren Mietpreisen vermitteln.

3. Standortanalyse nach Städten

3.1 Nürnberg

Nürnberg ist das ökonomische Herz der Region. Neben großer Industrie entstehen hier zunehmend kleine Gewerbeparks.

• Industriegebiet Steinbühl: unweit der A 6, moderne Hallen von 400 bis 1 200 Quadratmetern, optimal für Logistik und kleinere Produktionsbetriebe.

• Flughafenstraße/ Lichtenreuth: Mix aus Büro, Forschung und Handel. Kleine Einheiten mit Lagerflächen und Büroanteil erfreuen sich wachsender Nachfrage wegen der Nähe zu Universitäten und Versorgungseinrichtungen.

Die Stadt bietet durch Planungspolitik Präzision: Kleinere Gewerbegebiete werden gezielt ausgewiesen, um Investoren und Unternehmern passende Flächen anbieten zu können. Gemeindliche Förderung, teilweise günstige Erschließungskosten und schnelle Genehmigungsprozesse machen Nürnberg besonders attraktiv.

3.2 Fürth

Fürth punktet mit einer langen industriellen Tradition und vielfältiger Mittelständlerstruktur. Die A 73 im Osten, Anbindung an Nürnberg und Güterbahntrasse machen Fürth logistisch sehr attraktiv.

• Gewerbepark Fischergasse: kompakte Einheiten ab 500 Quadratmetern.

• Südstadt/Fischbach: Logistik, Montage und Dienstleistung mischen sich hier mit modernen Büroflächen und Start-up-Flächen.

Für klein- und mittelständische Betriebe aus Kunststoff, Verpackung, Spielwaren, Elektronik sind solche kompakten Einheiten optimal. Die Stadt verfolgt eine Strategie kleiner Gewerbeblöcke mit guter Infrastruktur statt großer Hallen – so bleibt ein breit gestreuter, dynamischer Nutzermix möglich.

3.3 Erlangen

Erlangen steht für Forschung, Medizintechnik und Hochschulumfeld. Die Nähe zur Friedrich-Alexander-Universität und zu Technologieunternehmen wie Siemens Healthineers schafft zusätzlichen Platzbedarf für kompakte, spezialisierte Flächen.

• Tennenlohe/Im Gewerbepark Nord: kleine Hallen und Labore mit Flächen zwischen 300 und 1 000 Quadratmetern sind hier begehrt, etwa für Start-ups aus dem Medical Valley EMN.

• Im Stadtteil Buckenhof: Vermietungen für Labore nachgefragt, gelegentliche Umbauten von ehemaligen Büroflächen in Kleinlaborräume.

Hier entsteht verstärkt ein Mikro-Markt für Handwerk und Forschung – Labores kombiniert mit Produktion auf kleinem Industriegrundstück. Die Universität selbst fördert dieses Modell, indem sie Flächen kooperativ bereitstellt.

4. Preisentwicklung 2025

1. Mieten
   Kleine Logistikflächen mit einfacher Ausstattung liegen bei 6,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Kleinlabore oder hochmoderne Einheiten mit Technik, PV-Anlage und guter Ausstattung können bis zu 10 Euro erreichen.

2. Kaufpreise
   Grundstückspreise bewegen sich je nach Lage zwischen 400 und 700 Euro pro Quadratmeter. Hinweise deuten auf steigende Preise in Teilbereichen wie Nürnberg-Lichtenreuth und Erlangen-Tennenlohe.

3. Renditeerwartung
   Nettoanfangsrenditen für kleine Industrieeinheiten liegen bei 4 bis 5 Prozent. Damit befinden sie sich im gleichen Rahmen wie größere Logistikflächen, bei deutlich geringerem Kapitalbedarf und höherer Flexibilität.

5. Marktkräfte im Zusammenspiel

5.1 Angebot und nachfrage

Das Angebot an kleinen Industrieflächen ist begrenzt, aber wächst gezielt in allen drei Städten. Eigentümer und Entwickler reagieren auf Nachfrage durch Zonenplanungen, Neubauerschließungen und gezielte Baumaßnahmen. Trotz dieses Wachstums bleibt das Angebot hinter den Anforderungen zurück.

5.2 Heterogene Nutzerstruktur

Die Nachfrage stammt aus einer breitgefächerten Nutzerschaft:

• Handwerks- und Produktionsunternehmen mit klassischem Gewerbebedarf

• Logistikdienstleister mit Zwischenlagern

• Start-ups und Mittelständler aus Forschung und Technologie (z. B. Medizintechnik, Automatisierung)

• Dienstleister mit Lager-Butik-Komplex (z. B. Verpackung, Ersatzteillager)

Damit entsteht ein stabiler Mietermix, der das Risiko für Investorengemeinschaften und Banken streut.

5.3 Infrastrukturentwicklung

In allen drei Städten laufen große Infrastrukturprogramme:

• Ausbau der S-Bahn-Verbindung Nürnberg–Fürth–Erlangen (u. a. S-Bahnstrecke nördlich Erlangen)

• Neue Güterzuganbindung und Tunnelanlagen (z. B. Tunnel Kleinreuth–Eltersdorf südöstlich Nürnberg)

• Ausbau von Gewerbeerschließungen im Süden Nürnbergs und in Fürth-Ost

Diese Maßnahmen erhöhen den Flächenmarktwert kleiner Einheiten nachhaltig.

6. Chancen und Risiken für Investoren

Chancen

• Geringer Kapitaleinsatz: kleine Investitionen ermöglichen Einstieg in den Gewerbemarkt ohne große Finanzlast.

• Hohe Nachfrage: breite Nutzergruppen schaffen schnell Auslastung.

• Premium durch Nachhaltigkeit: moderne, grüne Objekte erzielen höhere Mieten.

• Regionale Stabilität: wirtschaftliche Basis durch Mittelstand, Forschung und internationale Unternehmen.

• Clusterdialoge: Standortvorteile durch Nähe zu Universitäten, Forschungseinrichtungen und Technologiern.

Risiken

• Technische Veralterung: fehlende Modernisierung kann die Flächennachfrage reduzieren.

• Genehmigungsaufwand: B-Planverfahren dauern weiterhin Monate bis Jahre.

• Wettbewerb: andere Metropolregionen (z. B. München, Stuttgart, Rhein-Main) wollen ebenfalls flexible Gewerbeblöcke fördern.

• Preisrisiken: Grundstückspreise und Baukosten können Investitionsrechnung verändern.

7. Perspektive: 2025 bis 2030

1. Verstärktes Wachstum: Die Region wird weiter zulegen – Bevölkerungs- und Fachkräftezuzug bleiben dynamisch.

2. Weitere Gewerbeerschließungen: Neue Quartiere entstehen, gezielt mit Einheiten für kleine Industriebedarf.

3. Ökologische Standards: Nachhaltigkeit wird weiter zentral – PV, E-Mobilität, Zertifikate als Muss.

4. Digitalisierung: Industry 4.0-Lösungen bedingen spezielle Kleinflächen wie Demonstrationslabore, kollaborative Fabriken, Streetlabs.

5. Städteübergreifende Kooperation: Nürnberg, Fürth und Erlangen werden ihr Konzept gemeinsamer Gewerbeparks stärker zusammenführen – Interkommunaler Flächenpool.

8. Handlungsempfehlungen für Marktteilnehmer

• Investorenseite

  • Fokus auf kleinteilige Einheiten mit nachhaltiger Ausstattung

  • Standorte wählen mit guter Verkehrsanbindung und Umfeldstruktur

  • Mietpreise strategisch nach technischer Ausstattung differenzieren

• Unternehmensseite

  • Nutzen prüfen: Labore, Montageflächen, Logistikzellen statt Großhallen

  • Technische Ausstattung dort vorhalten, wo Kosten-Nutzen höchste Effizienz zeigt

  • Ausbauoptionen halten: Erweiterbarkeit oder Splittbarkeit von Einheiten

• Kommunalseite

  • Bauleitpläne so entwickeln, dass flexible Nutzung möglich bleibt

  • Nachhaltigkeits- und Förderprogramme für energieeffiziente Gewerbeimmobilien stärken

  • Infrastruktur weiterentwickeln (S-Bahn, Güterbahnanbindung, Ladestationen)

Fazit

Die Nachfrage nach kleinen Industrieimmobilien in Nürnberg, Fürth und Erlangen 2025 ist Ausdruck eines strukturellen Wandels: Weg von großen Logistik- und Produktionshallen, hin zu flexiblen, gut angebundenen, nachhaltigen Kleinflächen. Treiber sind wirtschaftliche Flexibilität, Zinslage, Infrastrukturentwicklung, Nachhaltigkeitsansprüche und eine wirtschaftlich starke Region geprägt von Industrie, Forschung und Technologie.

Für Anleger bieten sich solide Renditen bei überschaubarem Risiko, für bestehende und neue Unternehmen Chancen für Wachstum auf passgenauen Flächen, und die Kommunen profitieren durch hohe Flächenumschlagserfolge bei moderater Flächennutzung. Kleine Industrieeinheiten erweisen sich als Schlüssel zu einem agil nutzbaren Gewerbeimmobilienmarkt – und sind damit 2025 mehr als ein Nischensegment. Sie stehen beispielhaft für die Zukunft moderner Standortentwicklung in Mittel- und Südbayern.