Die Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen gehört zu den wirtschaftlich dynamischsten Regionen in Deutschland. Zahlreiche Handwerksbetriebe, kleine Produktionsunternehmen und Start-ups prägen hier das Stadtbild und sorgen für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen – insbesondere nach kleinen Industriehallen zwischen 100 und 1.000 Quadratmetern. Als Eigentümer einer solchen Immobilie stellt sich deshalb schnell die Frage: Soll ich meine kleine Industriehalle verkaufen oder langfristig vermieten?

Die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung ist nicht trivial und sollte gut durchdacht sein. Sie hängt von individuellen Zielen, der Marktlage, steuerlichen Überlegungen und nicht zuletzt von der Beschaffenheit der Immobilie ab. In diesem Beitrag erläutere ich Ihnen die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen und helfe Ihnen, die passende Strategie für Ihre kleine Industriehalle in Nürnberg, Fürth oder Erlangen zu finden.

1. Überblick über den regionalen Immobilienmarkt für kleine Industriehallen

Vor jeder Entscheidung sollten Sie den Markt in der Region genau kennen. Nürnberg, Fürth und Erlangen bilden zusammen einen starken Wirtschaftsraum mit differenzierten Anforderungen an Gewerbeimmobilien.

• Nürnberg ist mit seinen großen Industrie- und Gewerbegebieten, wie dem Gewerbepark Nürnberg-Nordwest oder dem „Schwarzen Weg“, ein Zentrum für produzierende Unternehmen und Handwerksbetriebe. Kleine Hallen mit guter Verkehrsanbindung sind hier besonders gefragt.

• Fürth punktet mit zahlreichen kleineren Gewerbegebieten, die oft günstigere Preise bieten, aber trotzdem verkehrstechnisch gut angebunden sind. Hier ist die Nachfrage vor allem im Mittelstand und Handwerk stabil.

• Erlangen profitiert von der Nähe zur Universität und einer starken Hightech- und Start-up-Szene. Industriehallen mit moderner Ausstattung und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten werden zunehmend gesucht.

Insgesamt ist die Nachfrage nach kleinen Industriehallen in der Region hoch – sowohl zum Kauf als auch zur Miete. Die Preise haben in den letzten Jahren kontinuierlich angezogen. Das sorgt für gute Voraussetzungen, um mit Ihrer Immobilie entweder eine attraktive Rendite aus der Vermietung zu erzielen oder beim Verkauf hohe Preise zu realisieren.

2. Vorteile und Nachteile des Verkaufs kleiner Industriehallen

Vorteile des Verkaufs

• Sofortige Liquidität: Der Verkauf generiert eine einmalige, große Summe Geld, die für neue Investitionen, Tilgung von Krediten oder persönliche Zwecke genutzt werden kann.

• Keine Vermieterrisiken: Mit dem Verkauf entfällt das Risiko von Mietausfällen, Leerstand oder aufwendigen Instandhaltungen.

• Marktnutzung: In einem Markt mit steigenden Immobilienpreisen können Sie durch einen Verkauf von Wertsteigerungen profitieren.

• Zeitersparnis: Eigentümer, die keine Zeit oder Erfahrung mit der Verwaltung von Gewerbeimmobilien haben, können sich durch den Verkauf entlasten.

Nachteile des Verkaufs

• Kein laufendes Einkommen: Nach dem Verkauf fließen keine regelmäßigen Mieteinnahmen mehr.

• Steuerliche Belastungen: Je nach Haltedauer und persönlicher Steuerlage kann der Verkauf zu erheblichen Steuerzahlungen führen, etwa durch Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer.

• Verzicht auf Wertsteigerungen: Wenn die Preise weiter steigen, partizipieren Sie nicht mehr an der Entwicklung.

• Verlust der Kontrolle: Nach dem Verkauf haben Sie keinen Einfluss mehr auf die Nutzung und Entwicklung der Immobilie.

3. Vorteile und Nachteile der Vermietung kleiner Industriehallen

Vorteile der Vermietung

• Regelmäßiges Einkommen: Mietzahlungen bieten eine stabile, laufende Einnahmequelle, die zur Altersvorsorge oder Reinvestition dienen kann.

• Wertsteigerungspotenzial: Durch steigende Mieten oder Aufwertung der Immobilie profitieren Sie langfristig von der Wertentwicklung.

• Steuerliche Vorteile: Abschreibungen, Betriebskosten und Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden, was die Belastung mindert.

• Flexibilität: Sie können Ihre Immobilie behalten und bei Bedarf später verkaufen, wenn die Marktlage günstiger ist.

Nachteile der Vermietung

• Vermieterrisiken: Leerstand, Mietausfälle oder Schäden an der Immobilie können Ihre Rendite schmälern.

• Verwaltungsaufwand: Die Vermietung erfordert Zeit und Know-how, etwa für die Mietersuche, Vertragsgestaltung oder Instandhaltung.

• Kapitalbindung: Immobilienvermögen ist langfristig gebunden und nicht ohne Weiteres liquidierbar.

• Marktrisiken: Mietpreise können stagnieren oder fallen, was sich negativ auf die Rendite auswirkt.

4. Wichtige Faktoren für Ihre Entscheidungsfindung

Persönliche und finanzielle Ziele

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie Ihre persönlichen Ziele definieren:

• Möchten Sie kurzfristig Kapital freisetzen oder langfristig ein stabiles Einkommen erzielen?

• Brauchen Sie Liquidität für andere Investitionen oder ist Ihnen eine regelmäßige, planbare Einnahmequelle wichtiger?

• Sind Sie bereit, sich um Verwaltung und Instandhaltung zu kümmern, oder bevorzugen Sie eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung?

Immobilienzustand und Lage

Der Zustand und die Lage Ihrer kleinen Industriehalle haben erheblichen Einfluss auf Verkaufspreis und Vermietbarkeit.

• Top gepflegte, modern ausgestattete Hallen erzielen höhere Mieten und Verkaufspreise.

• Objekte in Gewerbeparks mit guter Verkehrsanbindung (z.B. in Nürnberg nahe der A3, A6 oder A73) sind bei Mietern und Käufern begehrt.

• Immobilien in weniger attraktiven Lagen oder mit Sanierungsbedarf sind schwieriger zu verkaufen und vermieten.

Marktlage und Wirtschaftsentwicklung

Auch die aktuelle Marktsituation beeinflusst die Entscheidung stark:

• Steigende Preise: Wenn die Immobilienpreise in der Region weiter steigen, kann ein Verkauf profitabel sein.

• Hohe Nachfrage nach Mietflächen: In Zeiten knappen Angebots erzielen Sie hohe Mieten und sichere langfristige Einnahmen.

• Zinsniveau: Niedrige Zinsen machen Finanzierungen attraktiv und erhöhen die Nachfrage nach Kaufobjekten. Steigende Zinsen hingegen können den Kaufmarkt abkühlen.

Steuerliche Aspekte

Steuern spielen bei Immobilienentscheidungen eine große Rolle. Verkauf und Vermietung werden steuerlich unterschiedlich behandelt:

• Beim Verkauf können Spekulationssteuern anfallen, wenn die Immobilie nicht mindestens zehn Jahre im Besitz war.

• Vermietung erlaubt Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie, was die Steuerlast mindert.

• Einnahmen aus Vermietung müssen versteuert werden, sind aber planbar.

• Eine individuelle steuerliche Beratung ist hier unverzichtbar.

Rechtliche und administrative Faktoren

Der Aufwand für Verwaltung und Recht ist unterschiedlich:

• Verkauf bedeutet: Einmaliger Aufwand für notarielle Beurkundung und Übergabe.

• Vermietung erfordert regelmäßige Betreuung der Immobilie, Mietvertragsmanagement, Betriebskostenabrechnung und ggf. Konfliktmanagement.

• Manche Eigentümer bevorzugen eine professionelle Hausverwaltung, was zusätzliche Kosten verursacht.

5. Entscheidungshilfen: Wann verkaufen, wann vermieten?

Verkauf empfiehlt sich, wenn:

• Sie kurzfristig Kapital benötigen.

• Der Immobilienmarkt hohe Verkaufspreise bietet.

• Die Immobilie Sanierungsbedarf hat und Sie keine Investitionen tätigen wollen.

• Sie keine Zeit oder Lust auf Vermietung und Verwaltung haben.

• Sie Ihre Investitionen diversifizieren wollen, z.B. in andere Anlageklassen.

Vermietung empfiehlt sich, wenn:

• Sie eine stabile, regelmäßige Einnahmequelle wünschen.

• Sie langfristig von Wertsteigerungen profitieren möchten.

• Die Immobilie gut vermietbar ist (gute Lage, Zustand, Ausstattung).

• Sie bereit sind, Vermieterpflichten zu übernehmen oder professionelle Unterstützung zu nutzen.

• Sie steuerliche Vorteile durch Abschreibungen nutzen wollen.

6. Besonderheiten der drei Städte im Überblick

Nürnberg

Nürnberg bietet mit seiner hervorragenden Infrastruktur und den großen Gewerbegebieten eine hohe Nachfrage nach kleinen Industriehallen. Die Nähe zu Autobahnen und der Flughafen machen den Standort sehr attraktiv für produzierende Unternehmen und Logistikbetriebe.

• Verkauf: Hohe Nachfrage und steigende Preise begünstigen Verkaufserlöse.

• Vermietung: Gute Chancen auf stabile Mieteinnahmen, vor allem bei modernisierten Objekten in beliebten Gewerbeparks.

Fürth

Fürth zeichnet sich durch eine etwas günstigere Preisstruktur aus, ist aber durch seine Nähe zu Nürnberg gut erschlossen. Kleine Handwerksbetriebe bevorzugen hier oft den Standort, da er gute Verkehrsanbindung und günstige Mietpreise bietet.

• Verkauf: Leicht etwas niedrigere Preise als in Nürnberg, aber stabil.

• Vermietung: Attraktiv für regionale Handwerksbetriebe, gute Chancen auf langfristige Mieter.

Erlangen

Erlangen profitiert vom wissenschaftlichen Umfeld und einer wachsenden Tech-Szene. Die Nachfrage nach flexiblen und modernen Industrieflächen steigt.

• Verkauf: Gute Chancen durch wachsende Nachfrage und Wertsteigerungen.

• Vermietung: Innovative Start-ups suchen oft kurzfristig flexible Flächen, was flexible Vermietungsmodelle erfordert.

7. Praxis-Tipps für Eigentümer

• Marktbeobachtung: Informieren Sie sich regelmäßig über Preise und Nachfrage in der Region.

• Professionelle Bewertung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Experten bewerten, um realistische Preisvorstellungen zu erhalten.

• Vermietungsstrategie entwickeln: Falls Vermietung geplant ist, optimieren Sie Ausstattung und Vertragsbedingungen.

• Steuerliche Beratung: Nutzen Sie einen Steuerberater für individuelle Planung.

• Netzwerken: Knüpfen Sie Kontakte zu Maklern, Handwerkskammern und Wirtschaftsverbänden.

• Flexibilität bewahren: Denken Sie daran, dass Sie auch später noch zwischen Verkauf und Vermietung wechseln können.

Fazit

Die Entscheidung, ob Sie Ihre kleine Industriehalle in Nürnberg, Fürth oder Erlangen verkaufen oder vermieten sollten, hängt von vielen Faktoren ab. Persönliche Ziele, Marktsituation, Zustand der Immobilie und steuerliche Aspekte sind dabei entscheidend. Beide Wege bieten Chancen und Risiken.

Verkauf bringt sofortige Liquidität und Sicherheit, Vermietung sichert langfristige Einnahmen und potenzielle Wertsteigerungen. Am besten wägen Sie Ihre individuelle Situation sorgfältig ab und ziehen Experten zu Rate.

So können Sie die für Sie optimale Strategie entwickeln und Ihre kleine Industriehalle erfolgreich im regionalen Markt positionieren.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung!