Einleitung

Die Stadt Weißenburg in Bayern sowie das umliegende Weißenburger Land zählen zu den wirtschaftlich aktiven Regionen in Mittelfranken. Kleinere Industrieimmobilien – definiert durch eine Nutzfläche von etwa 200 bis 1.000 Quadratmetern – spielen dabei eine wichtige Rolle für Handwerksbetriebe, Produktionsunternehmen und Logistikdienstleister. In dieser Größenordnung sind Flächen besonders gefragt bei inhabergeführten Betrieben, regional tätigen Dienstleistern oder spezialisierten Fertigungsbetrieben. Für Investoren, Eigentümer oder Mieter stellt sich regelmäßig die Frage nach einer marktrealistischen Kauf- oder Mietpreisbewertung. Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Überblick über die relevanten Faktoren, die den Wert von kleinen Industrieimmobilien in Weißenburg sowie in den umliegenden Gemeinden beeinflussen.

Regionale Lage und wirtschaftliche Bedeutung

Weißenburg liegt rund 45 Kilometer südlich von Nürnberg, im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen. Die Stadt ist über die Bundesstraße B2 sehr gut an das überregionale Straßennetz angeschlossen. Im Norden führt die B13 Richtung Treuchtlingen und Ansbach, im Westen verbindet die B16 Weißenburg mit Donauwörth und Regensburg. Durch diese günstige Verkehrsanbindung ist Weißenburg als Standort für Unternehmen interessant, die logistische Reichweite mit vergleichsweise niedrigen Flächenkosten verbinden möchten.

Die angrenzenden Gemeinden wie Treuchtlingen, Ellingen, Pleinfeld, Gunzenhausen, Alesheim, Theilenhofen, Ettenstatt, Röttenbach, Burgsalach und Dittenheim bilden das wirtschaftliche Rückgrat des Weißenburger Landes. Auch kleinere Orte wie Höttingen, Meinheim oder Westheim verfügen über kleinere Gewerbegebiete, die Flächen für Handwerksbetriebe und Produktionsstätten bieten.

Lagequalität innerhalb der Stadt und im Umland

Die Lage einer Immobilie innerhalb der Region hat entscheidenden Einfluss auf ihren Marktwert. In Weißenburg selbst gelten insbesondere die Gewerbegebiete im Westen der Stadt – etwa entlang der Birkenallee oder im Bereich des ehemaligen Kasernengeländes am Kasernenberg – als besonders gefragte Standorte. Dort befinden sich zahlreiche moderne Produktionshallen, Lagerflächen und Mischbetriebe mit Verwaltungs- und Technikräumen. Die Nähe zur B2 und zur Innenstadt, die gute Versorgungsinfrastruktur und die Nähe zu Dienstleistungen machen diese Lagen besonders attraktiv. Dementsprechend bewegen sich die Kaufpreise dort auf einem höheren Niveau als im Umland.

In den umliegenden Gemeinden sind kleinere Gewerbegebiete zu finden, etwa in Treuchtlingen im Bereich der Industriestraße, in Gunzenhausen entlang der Albert-Schweitzer-Straße oder in Pleinfeld in Ottmarsfeld. In Ellingen ist das Gewerbegebiet entlang der Staatsstraße Richtung Stopfenheim zu nennen. Diese Standorte profitieren zwar nicht immer von direktem Autobahnanschluss, bieten aber attraktive Konditionen für Unternehmen mit regionalem Wirkungskreis. Je weiter sich eine Immobilie jedoch vom Verkehrsknotenpunkt entfernt, desto geringer fällt in der Regel der Kauf- oder Mietpreis aus.

Bauliche und technische Faktoren

Neben der Lage spielen bauliche Merkmale eine zentrale Rolle bei der Bewertung kleiner Industrieimmobilien. Dazu zählen unter anderem die Hallenhöhe, die Traglast des Bodens, die Verfügbarkeit von Laderampen, Rolltoren und Stellplätzen sowie die Möglichkeit, Büroräume zu integrieren.

In Weißenburg sind viele Hallenbauten aus den 1990er- und 2000er-Jahren vorhanden, die meist über moderne technische Infrastruktur verfügen. Die Gebäude bieten lichte Höhen von fünf bis sieben Metern, sind oft mit Sektionaltoren, Betonböden, Brandmeldeanlagen und IT-Verkabelung ausgestattet. Auch Solaranlagen und effiziente Heizsysteme sind zunehmend vorhanden, was sich positiv auf die Bewertung auswirkt.

Im Umland ist die Bausubstanz stärker durchmischt. In Orten wie Alesheim, Theilenhofen oder Westheim finden sich Hallen, die teilweise noch aus den 1970er- oder 1980er-Jahren stammen. Diese Gebäude sind in der Regel einfacher gebaut und verfügen seltener über zeitgemäße Technik. Auch der energetische Zustand ist oft verbesserungswürdig. Investoren müssen hier mit Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf rechnen, was sich preisreduzierend auswirkt. Allerdings bieten solche Immobilien auch Potenzial zur Wertsteigerung, sofern Investitionen gezielt getätigt werden.

Grundstücksgrößen und Erschließung

Die Grundstücksgrößen variieren stark. In Weißenburg verfügen viele Industriegrundstücke über Flächen zwischen 800 und 2.000 Quadratmetern. Eine typische kleinere Halle mit 400 Quadratmetern Nutzfläche steht häufig auf einem Grundstück mit 1.000 Quadratmetern, sodass ausreichend Platz für Anlieferung, Parkplätze und ggf. Erweiterungsbauten besteht.

In den ländlichen Gemeinden sind größere Grundstücke oft zu niedrigeren Preisen verfügbar. In Treuchtlingen, Röttenbach oder Dittenheim etwa finden sich Hallen auf Flächen von 2.000 Quadratmetern oder mehr, was eine flexible Nutzung und Ausbauoptionen ermöglicht. Allerdings ist dort die Nachfrage geringer, was sich auf die Preisentwicklung auswirkt.

Auch die Erschließung mit Strom, Wasser, Gas und Breitband ist ein wesentlicher Faktor. Während in Weißenburg die technische Erschließung weitgehend als Standard gilt, ist sie in kleineren Orten nicht immer vollständig vorhanden oder muss nachträglich verbessert werden.

Kaufpreise im Vergleich

In Weißenburg selbst bewegen sich die Kaufpreise für kleinere Industriehallen mit guter Ausstattung und moderner Technik derzeit im Bereich von etwa 950 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. In gefragten Lagen wie an der Paul-Metz-Straße oder an der Birkenallee werden gelegentlich auch höhere Preise erzielt. Bei älteren Objekten mit einfachem Ausstattungsniveau liegen die Preise im Bereich von 700 bis 900 Euro pro Quadratmeter.

In Treuchtlingen, Pleinfeld oder Gunzenhausen bewegen sich die Kaufpreise je nach Alter, Zustand und Ausstattung zwischen 600 und 850 Euro pro Quadratmeter. In einfacher gelegenen Orten wie Röttenbach, Höttingen oder Dittenheim liegen die Werte in der Regel zwischen 500 und 700 Euro pro Quadratmeter. Sanierungsbedürftige Objekte oder ehemalige landwirtschaftliche Gebäude, die als Industriefläche umgenutzt wurden, sind teilweise noch günstiger zu erwerben.

Mietpreise und Mietverhältnisse

Die Mieten für kleinere Industrieflächen in Weißenburg hängen stark von Lage und Ausstattung ab. Für moderne Hallen mit entsprechender Infrastruktur sind Mieten zwischen fünf und sieben Euro pro Quadratmeter monatlich üblich. In besonderen Fällen, etwa bei hochwertigen Objekten mit Büroanteil oder exponierter Lage, sind auch acht Euro pro Quadratmeter möglich.

Einfache Hallen oder Lagerflächen, die funktional, aber technisch nicht auf dem neuesten Stand sind, werden zu Mietpreisen zwischen vier und fünf Euro pro Quadratmeter vermietet. In ländlichen Gegenden wie Ellingen, Ettenstatt oder Westheim liegen die Mietpreise tendenziell niedriger – meist zwischen drei und vier Euro pro Quadratmeter. Die Zahlungsbereitschaft von Mietern hängt hier stark von der Nutzung, der Flexibilität des Vermieters und den vorhandenen Betriebskosten ab.

Bewertungsverfahren

Bei der Bewertung kleiner Industrieimmobilien werden in der Praxis unterschiedliche Verfahren angewendet. Das Vergleichswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn ausreichend Referenztransaktionen aus ähnlichen Lagen vorhanden sind. In den Gewerbegebieten von Weißenburg ist das in der Regel gegeben. Schwieriger wird es in kleinen Orten, in denen kaum Verkäufe vergleichbarer Objekte stattgefunden haben.

In diesen Fällen wird oft auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen. Dabei wird der Wert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Der Kapitalisierungszinssatz hängt vom Standort, dem Objektzustand und der Bonität der Mieter ab. In Weißenburg liegt der übliche Zinssatz derzeit zwischen fünf und sechs Prozent. In weniger gefragten Lagen kann der Zinssatz auch darüber liegen, was den errechneten Ertragswert senkt.

Das Sachwertverfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn keine Mieteinnahmen vorliegen oder das Objekt eigengenutzt wird. Es basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich technischer und wirtschaftlicher Alterswertminderung, zuzüglich des Bodenwerts. Dabei ist zu beachten, dass die Herstellungskosten je nach Ausstattung und Bauweise stark schwanken können. Für eine moderne kleine Industriehalle liegt der Ansatz bei rund 1.300 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter.

Perspektiven der Preisentwicklung

Die Kauf- und Mietpreise in Weißenburg und im Weißenburger Land haben sich in den vergangenen Jahren stabil entwickelt. Während es in Großstädten zu starken Preissteigerungen kam, verlief die Entwicklung hier moderater, aber stetig. Die Nachfrage nach flexiblen, kleinen Industrieflächen bleibt bestehen, insbesondere durch Handwerksbetriebe, Online-Händler, Zulieferunternehmen und Start-ups mit technischem Hintergrund.

In den ländlicheren Gemeinden sind moderate Preissteigerungen zu beobachten, insbesondere wenn dort infrastrukturelle Verbesserungen vorgenommen wurden – etwa der Ausbau von Glasfaser oder die Modernisierung von Zufahrtsstraßen. Solche Entwicklungen stärken die Marktposition dieser Standorte langfristig.

Fazit

Die Bewertung kleiner Industrieimmobilien in Weißenburg und dem Weißenburger Land erfordert ein genaues Verständnis regionaler Unterschiede. Innerhalb der Stadt Weißenburg dominieren höhere Preise, die durch gute Infrastruktur, moderne Gebäude und zentrale Lage begründet sind. Im Umland – etwa in Treuchtlingen, Gunzenhausen, Ellingen, Röttenbach oder Pleinfeld – finden sich preiswertere Alternativen, die vor allem für kostenbewusste Nutzer und Investoren attraktiv sind.

Für Eigentümer, Käufer und Mieter empfiehlt sich eine individuelle Bewertung auf Basis der konkreten Objektmerkmale, der Lage und der vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten. Nur so lässt sich der reale Marktwert zuverlässig bestimmen und wirtschaftlich sinnvoll investieren.