Kauf- und Mietpreisbewertung von kleinen Industrieimmobilien in Schwabach und dem Schwabacher Land

Einleitung

Schwabach, als südlichste kreisfreie Stadt Mittelfrankens, hat sich in den letzten Jahren zu einem soliden Standort für Handwerk, Produktion und Gewerbe entwickelt. Trotz seiner überschaubaren Größe – mit etwa 41.000 Einwohnern – ist Schwabach ein wirtschaftlich gut aufgestellter Teil der Metropolregion Nürnberg. Der Immobilienmarkt für kleine Industrieimmobilien ist geprägt von lokalen Handwerksbetrieben, kleinen Produktionsunternehmen und eigengenutzten Gewerbeflächen.

Im Umland, dem sogenannten „Schwabacher Land“, zu dem insbesondere Orte wie Rednitzhembach, Kammerstein, Rohr und Abenberg zählen, gestaltet sich die Marktlage ähnlich – jedoch mit regionaltypischen Abweichungen bei Preisen, Nachfrage und Nutzungskonzepten.

Wenn Sie eine kleine Industriehalle vermieten, verkaufen oder bewerten möchten, sollten Sie die regionalen Preisstrukturen kennen. Dieser Beitrag liefert einen umfassenden Überblick über die aktuellen Kauf- und Mietpreise kleiner Industrieimmobilien in Schwabach und dem Umland – inklusive relevanter Standortfaktoren, Marktcharakteristika und regionaler Besonderheiten.


1. Schwabach als Industriestandort

Schwabach profitiert von seiner strategischen Lage zwischen Nürnberg und Roth, mit direkter Anbindung an die A6 sowie die Bundesstraßen B2 und B466. Die Stadt verfügt über mehrere Gewerbegebiete mit guter Verkehrsanbindung und solider Infrastruktur.

Die Nachfrage nach kleineren Hallen mit etwa 200 bis 1.000 Quadratmetern liegt in einem stabilen Bereich. Typische Nutzergruppen sind Metallbauer, Elektrobetriebe, Holzverarbeitung, Fahrzeugtechnik oder kleinere Logistikdienstleister. Auch eigengenutzte Immobilien spielen eine zentrale Rolle.


2. Kaufpreise für kleine Industrieimmobilien in Schwabach

Die Kaufpreise in Schwabach hängen wesentlich von Lage, Ausstattung und Baujahr ab. Der Markt unterscheidet zwischen älteren, funktionalen Bestandsgebäuden und modernen Hallen mit zeitgemäßer Infrastruktur.

Gewerbegebiet Süd (Nähe Penzendorfer Straße)

  • Kaufpreise: zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter Hallenfläche

  • Grundstückspreise: ca. 140 bis 200 Euro pro Quadratmeter

  • Zustand: überwiegend gepflegt bis neuwertig, gut erschlossen

Gewerbegebiet West (Nähe Rother Straße)

  • Kaufpreise: etwa 650 bis 950 Euro pro Quadratmeter

  • Nutzung: ältere Bestandsobjekte, teilweise mit Sanierungsbedarf

Gewerbegebiet Nord (Nähe Friedrich-Ebert-Straße)

  • Kaufpreise: ca. 600 bis 850 Euro pro Quadratmeter

  • Marktcharakter: durchmischte Nutzung, häufige Eigennutzung durch Handwerksbetriebe

Insgesamt sind Kaufpreise in Schwabach etwas niedriger als in Nürnberg, bleiben jedoch oberhalb des ländlichen Niveaus. Vor allem moderne Objekte mit Büro- und Sozialflächen sowie guter Verkehrsanbindung erzielen höhere Preise.


3. Mietpreise für kleine Industrieimmobilien in Schwabach

Mietpreise für Hallen mit 200 bis 1.000 Quadratmetern bewegen sich – je nach Lage, Zustand und Ausstattung – in folgenden Bereichen:

  • Einfache, ältere Hallen: 4,50 bis 5,50 Euro pro Quadratmeter

  • Durchschnittlich ausgestattete Hallen: 5,50 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter

  • Moderne Neubauten mit Büroanteil: 6,50 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter

Die Bruttomietrenditen bei vermieteten Objekten liegen in Schwabach meist zwischen 5,5 und 7,5 Prozent, abhängig von Bonität, Laufzeit des Mietvertrags und Lage.


4. Kaufpreise im Schwabacher Land

Das Umland von Schwabach bietet tendenziell günstigere Kaufpreise. Die Nachfrage ist vor allem lokal, getrieben von inhabergeführten Betrieben, Landwirtschaftsnahen Gewerben oder kleinen Verarbeitungsunternehmen.

Rednitzhembach

  • Kaufpreise: 600 bis 950 Euro pro Quadratmeter

  • Grundstücke: 100 bis 140 Euro pro Quadratmeter

  • Besonderheit: Gute Lage direkt südlich von Schwabach, an der B2

Kammerstein

  • Kaufpreise: 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter

  • Grundstücke: 80 bis 120 Euro pro Quadratmeter

  • Charakter: Ländlich, geeignet für Produktion mit geringem Publikumsverkehr

Rohr

  • Kaufpreise: 450 bis 750 Euro pro Quadratmeter

  • Objektstruktur: Häufig kleinere Hallen mit Nebenbauten oder Lagerflächen im Freien

Abenberg

  • Kaufpreise: 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter

  • Besonderheit: Randlage, teils eingeschränkte Nachfrage, aber günstige Investitionsmöglichkeiten

Insgesamt sind die Kaufpreise im Schwabacher Land bis zu 40 % niedriger als in Schwabach selbst. Eigentümer sollten bei Verkaufsabsicht darauf achten, realistische Preise entsprechend der örtlichen Nachfrage anzusetzen.


5. Mietpreise im Schwabacher Land

Die Mieten im Umland sind spürbar niedriger als in Schwabach. Die Flächen werden oft langfristig an lokale Gewerbetreibende vergeben.

  • Einfache Hallen (unsaniert): 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter

  • Durchschnittliche Hallen mit Anfahrt und Lagerfläche: 4,50 bis 5,50 Euro pro Quadratmeter

  • Moderne Objekte (selten): bis zu 6,00 Euro pro Quadratmeter

Die Nachfrage ist tendenziell stabil, aber standortabhängig. In Gemeinden mit Nähe zur A6 oder zur B2 sind Mietflächen meist schneller vermittelt.


6. Bewertungsrelevante Faktoren

Für Kauf- und Mietpreisbewertung kleiner Industrieimmobilien sind folgende Merkmale besonders entscheidend:

6.1 Lage und Verkehrsanbindung

Direkte Nähe zu Ausfallstraßen, Autobahnanschlüssen oder städtischen Knotenpunkten steigert sowohl Kauf- als auch Mietpreise deutlich. Schwabach-Süd und Rednitzhembach profitieren besonders von ihrer Lage.

6.2 Zustand und Ausstattung

Energetisch sanierte Hallen mit guter Belichtung, Toren, Heizung, Sozialräumen und Büroeinheiten erzielen sowohl höhere Kaufpreise als auch bessere Mieten. Der Zustand von Dach, Fassade und Installationen ist ebenfalls preistreibend.

6.3 Flächennutzung und Grundstücksgröße

Großzügige Grundstücke mit Parkplätzen, Rangierflächen oder zusätzlichen Lagerzonen im Außenbereich sind besonders begehrt. Auch Hallenhöhen über 4,5 Meter sowie bodenbelastbare Flächen erhöhen die Attraktivität.

6.4 Mietverhältnisse (bei Kaufobjekten)

Ist eine Halle bereits vermietet, orientiert sich der Kaufpreis häufig an der Nettokaltmiete multipliziert mit einem marktüblichen Faktor (12- bis 15-fach). Ein stabiler Mieter mit langfristigem Vertrag kann den Wert deutlich steigern.

6.5 Genehmigungslage und Baurecht

Bebauungspläne, Altlastenfreiheit, die Nutzungsart sowie vorhandene Genehmigungen (etwa für Produktion oder Lagerung gefährlicher Stoffe) beeinflussen den Marktwert stark.


7. Marktentwicklung und Perspektiven

Schwabach bleibt ein gesunder, wachstumsfähiger Wirtschaftsstandort mit Potenzial. Die Nähe zu Nürnberg, die stabile kommunale Entwicklung und die gute Verkehrsanbindung machen Schwabach langfristig attraktiv für kleine Gewerbebetriebe. Die Preisentwicklung verläuft derzeit moderat – ohne starke Anstiege, aber auch ohne Rückgänge.

Im Schwabacher Land hängt die Entwicklung stark von der jeweiligen Gemeinde ab. Orte mit moderner Gewerbepolitik und Infrastruktur wie Rednitzhembach profitieren weiterhin, während entlegene Dörfer mit leerstehenden Bestandsobjekten preislich eher stagnieren.


Fazit

Für eine fundierte Kauf- oder Mietpreisbewertung kleiner Industrieimmobilien in Schwabach und dem Schwabacher Land kommt es auf präzise Marktkenntnis und objektive Analyse an. Während moderne Objekte in Schwabach Kaufpreise von über 1.000 Euro pro Quadratmeter erzielen, beginnen ländliche Bestandsobjekte oft bereits unter 500 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten bewegen sich im Stadtgebiet zwischen 5,00 und 8,00 Euro, im Umland meist zwischen 3,00 und 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, empfiehlt sich die genaue Einwertung anhand Lage, Zustand, Größe und Nutzungsmöglichkeiten. Ebenso wichtig ist eine realistische Einschätzung, um Leerstand oder Verkaufsverzögerungen zu vermeiden.

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Über den Autor - Sigma Estate

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Meine Tätigkeit verbindet fundiertes immobilienwirtschaftliches Know-how mit einem tiefen Verständnis für die operativen Bedürfnisse von Unternehmen. Ich weiß, worauf es bei Industrieimmobilien wirklich ankommt – von effizienter Flächenaufteilung und technischer Ausstattung bis hin zu Anbindung, Genehmigungslage und strategischer Standortwahl. Dabei berücksichtige ich nicht nur aktuelle Anforderungen, sondern auch zukünftige Wachstumsziele und Entwicklungsperspektiven.

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