Einführung

Die Stadt Regensburg und das umliegende Regensburger Land zählen zu den wirtschaftlich stabilsten Regionen in Bayern. Insbesondere kleine Industrieimmobilien, also Hallen, Werkstätten, Produktionsstätten und Lager mit einer Nutzfläche von bis zu etwa 1.000 Quadratmetern, stellen eine wichtige Immobilienklasse für Handwerksbetriebe, mittelständische Unternehmen und Gewerbedienstleister dar. Ihre Bewertung erfordert eine detaillierte Betrachtung der Lage, technischen Ausstattung, Bausubstanz sowie der marktüblichen Miet- und Kaufpreise in Stadt und Landkreis.

Regionale Struktur und Standortunterschiede

Die Stadt Regensburg verfügt über mehrere etablierte Gewerbegebiete. Dazu zählen unter anderem das Gewerbegebiet Burgweinting im Südosten der Stadt, das Gewerbegebiet am Weinweg in Reinhausen, das Gewerbegebiet Haslbach im Norden sowie Flächen entlang der Ladehofstraße im Osten nahe des Güterbahnhofs. Diese Standorte sind infrastrukturell gut erschlossen, bieten teilweise Autobahnanbindung zur A3 und A93 sowie Nähe zu Hauptverkehrsachsen wie der Bundesstraße B15 und der Osttangente.

Im Regensburger Land verteilen sich kleinere Gewerbestandorte über zahlreiche Gemeinden. Zu nennen sind hier Neutraubling, Regenstauf, Wörth an der Donau, Obertraubling, Donaustauf, Beratzhausen, Hemau, Lappersdorf, Nittendorf und Sinzing. Diese Orte bieten häufig erschwinglichere Kaufpreise, jedoch mit unterschiedlicher Erschließungsqualität und Marktliquidität. Die Verkehrsanbindung reicht von direkter Autobahnnähe in Neutraubling und Obertraubling bis zu abgelegeneren Lagen in Laaber oder Altenthann.

Lagequalität und Verkehrsanbindung

In der Bewertung einer Industrieimmobilie spielt die Mikrolage eine entscheidende Rolle. In Regensburg sind besonders die Flächen nahe der Ladehofstraße sowie im Gewerbepark Burgweinting gefragt. Sie bieten gute Zufahrten für LKW, moderne Infrastruktur, Versorgungsanschlüsse und meist eine ausreichende Grundstücksgröße für Anlieferung und Parkflächen. Die Nähe zur A3 über die Anschlussstelle Regensburg-Burgweinting sowie zur A93 bei Regensburg-Nord wirkt sich wertsteigernd aus.

Im Landkreis sind vor allem Neutraubling, Obertraubling und Regenstauf für Industrieansiedlungen interessant. Diese Orte profitieren von ihrer Nähe zur Stadtgrenze und Autobahnanschlüssen. In Neutraubling befinden sich gewerbliche Flächen im Umfeld der Pommernstraße und der Borsigstraße. In Regenstauf ist das Gewerbegebiet westlich der Staatsstraße 2149 verkehrsgünstig gelegen. Dagegen bieten Gemeinden wie Hemau oder Beratzhausen zwar günstigere Grundstückspreise, aber eingeschränkte logistische Erreichbarkeit, was sich auf Miet- und Kaufwerte auswirkt.

Technische Ausstattung und baulicher Zustand

Industrieimmobilien lassen sich stark in Wert und Nutzbarkeit unterscheiden – abhängig von ihrer Ausstattung. Moderne Hallen verfügen über Sektionaltore, Deckenhöhen ab fünf Metern, Starkstromanschlüsse, Hallenkräne, LED-Beleuchtung und gegebenenfalls Brandmeldeanlagen. Auch getrennte Sanitärbereiche, beheizbare Hallenflächen, Büroräume mit Glasfaseranschluss sowie eine durchdachte Erschließung für Kunden und Lieferverkehr erhöhen den Nutzwert und somit den Marktwert.

In Regensburg ist der technische Standard in neuen Objekten, vor allem in Burgweinting oder in der Nähe des Westhafens, hoch. Ältere Objekte, etwa in der Ladehofstraße oder im Gewerbegebiet am Weinweg, weisen häufig noch Nachrüstbedarf auf, etwa bei Heizungssystemen oder energetischer Gebäudehülle.

Im Regensburger Land sind viele kleinere Industrieimmobilien in gemischt genutzten Gebieten angesiedelt. Dort sind Kombinationen von Lager, Werkstatt und Wohnen keine Seltenheit. Die Ausstattung ist oft einfacher, zum Beispiel mit Rolltoren, einfacher Deckenbeleuchtung, Ölheizung oder sogar noch ungedämmten Außenwänden. Dies hat Auswirkungen auf die Bewertung, insbesondere wenn Investitionsbedarf besteht.

Grundstücksgrößen und Erweiterungspotenziale

In städtischen Gebieten bewegen sich die Grundstücksgrößen für kleine Industrieobjekte meist zwischen 800 und 2.000 Quadratmetern. Durch die dichte Bebauung sind Erweiterungsmöglichkeiten begrenzt. Dies gilt besonders in den Gewerbegebieten im Stadtwesten. In Randlagen wie Burgweinting sind Grundstücke mit Flächen von über 3.000 Quadratmetern jedoch keine Seltenheit. Freiflächen oder überdachte Außenlager erhöhen den Nutzwert und können als Reserven bei zukünftiger Expansion berücksichtigt werden.

Im Landkreis Regensburg sind größere Grundstücke für kleine Industrieeinheiten häufiger. So finden sich in Neutraubling, Regenstauf oder Nittendorf Gewerbeflächen von 2.000 bis 4.000 Quadratmetern mit einfachen Hallen. Dort ist die Ausnutzung oft geringer, was Flexibilität bei Umbauten oder Anbauten ermöglicht. Ein bedeutender Bewertungsfaktor ist, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist und ob es planungsrechtlich als Industrie- oder Gewerbefläche klassifiziert ist. Nutzungsbeschränkungen, etwa durch angrenzende Wohngebiete oder Naturschutzflächen, beeinflussen die Nutzbarkeit negativ.

Kaufpreisbewertung

Die Kaufpreise kleiner Industrieimmobilien in Regensburg unterscheiden sich stark nach Lage, Alter und Zustand. In zentralen oder stark gefragten Gewerbelagen wie der Ladehofstraße, in Burgweinting oder am Weinweg werden für gut ausgestattete Hallen Preise zwischen 1.200 und 1.800 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche aufgerufen. Für neuwertige Gebäude mit Bürotrakt, Heizung, Hallenhöhen über sechs Metern und modernen Rampen sind auch Werte über 2.000 Euro je Quadratmeter erzielbar.

In städtischen Randlagen mit einfacher Ausstattung oder bei älteren Gebäuden liegt der Preis zwischen 900 und 1.200 Euro je Quadratmeter. Wenn umfassender Sanierungsbedarf besteht oder die verkehrliche Erschließung eingeschränkt ist, kann der Preis auch unter 900 Euro je Quadratmeter sinken.

Im Regensburger Land sind die Kaufpreise in Neutraubling und Regenstauf mit 1.000 bis 1.400 Euro je Quadratmeter vergleichsweise hoch, insbesondere bei moderner Ausstattung. In Orten wie Donaustauf, Obertraubling oder Sinzing werden einfache Hallen mit geringerer Ausrüstung für 700 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt. In ländlichen Gebieten wie Beratzhausen, Altenthann oder Hemau können Hallen mit geringer Ausstattung auch unter 700 Euro pro Quadratmeter bewertet werden.

Mietpreisbewertung

Die monatlichen Nettokaltmieten für kleine Industrieimmobilien in Regensburg liegen in gefragten Gewerbegebieten wie Burgweinting, Haslbach oder Ladehofstraße zwischen 6,00 und 9,00 Euro je Quadratmeter. Für Hallen mit Bürotrakt, Rampen und technischer Ausstattung sind Mieten bis 10,00 Euro je Quadratmeter erreichbar.

In Randlagen mit einfacher Ausstattung liegen die Mieten bei 4,50 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter. Nicht beheizte Hallen oder reine Lagerflächen werden zum Teil auch für 3,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter vermietet, insbesondere wenn keine Nebenflächen wie Büro oder Sanitär zur Verfügung stehen.

Im Landkreis bewegen sich die Mieten in Orten wie Neutraubling, Regenstauf und Obertraubling zwischen 5,00 und 7,50 Euro je Quadratmeter. In kleineren Gemeinden oder in einfacheren Gewerbegebieten – beispielsweise in Hemau oder Laaber – sind Mieten von 3,50 bis 5,00 Euro üblich. Die Preisunterschiede ergeben sich aus Standortattraktivität, baulichem Zustand, Hallenhöhe, Infrastruktur sowie der Erreichbarkeit für LKW-Verkehr.

Bewertungsmethoden

Zur Ermittlung eines marktgerechten Wertes kommen in der Praxis drei Bewertungsmethoden zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren:
Dieses Verfahren basiert auf tatsächlichen Marktpreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage und Ausstattung. Es eignet sich vor allem für Regensburg und größere Orte im Landkreis mit ausreichend Transaktionen. Aufgrund der relativ hohen Markttiefe lassen sich belastbare Vergleichswerte ermitteln.

Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien verwendet. Es ermittelt den Wert auf Grundlage der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, abzüglich Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung eines marktüblichen Kapitalisierungszinssatzes. Für kleine Hallen liegt dieser Zinssatz in Regensburg meist zwischen 5,5 und 6,5 Prozent.

Sachwertverfahren:
Wenn keine vergleichbaren Objekte oder Mieten vorliegen, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hierbei werden die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung und der Bodenwert getrennt ermittelt und addiert. Diese Methode eignet sich besonders bei Eigennutzung oder älteren Gebäuden ohne marktgerechte Mietdaten.

Zusammenfassung und Ausblick

Der Markt für kleine Industrieimmobilien in Regensburg und im Regensburger Land ist heterogen. In der Stadt sorgen Nachfrage und Flächenknappheit für stabile bis steigende Preise, insbesondere in gut erreichbaren Gewerbegebieten wie Burgweinting, Reinhausen oder Haslbach. Mieten zwischen 6 und 9 Euro pro Quadratmeter sowie Kaufpreise über 1.500 Euro pro Quadratmeter sind dort keine Seltenheit.

Im Landkreis bieten Orte wie Neutraubling oder Regenstauf attraktive Bedingungen für kleine bis mittlere Hallen. Preise liegen hier zwar unter dem Stadtniveau, aber über dem Schnitt ländlicher Regionen. In Gemeinden wie Laaber, Altenthann oder Beratzhausen lassen sich einfache Hallen günstig erwerben, allerdings mit längerer Vermarktungsdauer und gegebenenfalls höherem Investitionsaufwand.

Eine fundierte Bewertung sollte stets Lage, Ausstattung, Erschließung, Nutzungsmöglichkeiten und baulichen Zustand gleichermaßen berücksichtigen. Nur durch eine systematische Vorgehensweise lässt sich der Marktwert einer kleinen Industrieimmobilie realistisch und tragfähig bestimmen.