Die Bewertung von kleinen Industrieimmobilien ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand, Infrastruktur und Marktnachfrage berücksichtigt. Im Fall von Eichstätt und dem Eichstätter Land kommt noch die Besonderheit hinzu, dass es sich um eine Region mit einer starken Verbindung zur Natur, der Kultur sowie einer mittelständischen Wirtschaft handelt. Dies beeinflusst sowohl die Kauf- als auch Mietpreise in erheblichem Maße. In diesem Beitrag analysieren wir detailliert die aktuellen Preise für Industrieimmobilien in Eichstätt und der Umgebung und werfen einen Blick auf die Faktoren, die diese beeinflussen.

Geographische und wirtschaftliche Lage von Eichstätt

Eichstätt ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im oberbayerischen Regierungsbezirk Oberbayern. Die Stadt liegt im Altmühltal und gehört zum Naturpark Altmühltal, was ihr eine besonders reizvolle und naturnahe Lage verleiht. Mit rund 13.000 Einwohnern ist Eichstätt eine mittelgroße Stadt, die durch ihre historische Bedeutung als Zentrum der Diözese Eichstätt und ihrer Nähe zur Metropole Ingolstadt (ca. 30 km entfernt) eine wichtige Funktion im regionalen Wirtschaftsraum übernimmt.

In Eichstätt sind vor allem kleine und mittelständische Unternehmen in Branchen wie Maschinenbau, Metallverarbeitung, IT-Dienstleistungen, Handwerk sowie in der Lebensmittelproduktion tätig. Diese Wirtschaftsstruktur prägt den Bedarf an Industrieimmobilien und beeinflusst sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise. In den umliegenden Dörfern und kleineren Ortschaften im Eichstätter Land, wie etwa Pappenheim, Beilngries oder Hitzhofen, sind die Preise in der Regel günstiger, was die Region für kleine Unternehmen besonders attraktiv macht.

Einflussfaktoren auf die Kaufpreisbewertung

Die Kaufpreisbewertung für kleine Industrieimmobilien in Eichstätt und dem Eichstätter Land hängt von mehreren Faktoren ab. Diese umfassen die Lage der Immobilie, deren Zustand und Ausstattung, die Größe des Grundstücks sowie die wirtschaftliche Lage der Region.

1. Lage der Immobilie

Die Lage einer Immobilie ist der wichtigste Faktor für die Kaufpreisbewertung. Eichstätt als Zentrum der Region hat natürlich die höchsten Preise. Immobilien, die sich in der Nähe der Innenstadt oder in etablierten Gewerbegebieten wie dem Gewerbepark Eichstätt oder den Flächen entlang der B16 befinden, sind besonders begehrt. Diese Flächen bieten eine gute Anbindung an die wichtigsten Verkehrsadern und sind für Unternehmen, die auf eine stabile Infrastruktur angewiesen sind, besonders interessant.

In den ländlicheren Gebieten des Eichstätter Lands, wie Pappenheim, Beilngries oder Aiglsbach, liegen die Kaufpreise deutlich niedriger. Hier ist vor allem der Bedarf an großen Grundstücken für industrielle Nutzungen hoch, während die Erreichbarkeit von größeren Wirtschaftszentren wie Ingolstadt oder Nürnberg eine weniger große Rolle spielt.

2. Zustand und Ausstattung der Immobilie

Der bauliche Zustand der Immobilie spielt eine wesentliche Rolle bei der Bewertung. Neue oder modernisierte Industriegebäude, die mit aktuellen Technologien und einer flexiblen Raumaufteilung ausgestattet sind, erzielen in der Regel höhere Preise. In Eichstätt und Umgebung liegen die Preise für gut erhaltene oder neuere Immobilien in den Gewerbegebieten bei etwa 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter für Hallen oder Produktionsflächen.

Ältere, unrenovierte Gebäude, die in ländlicheren Gebieten wie Aiglsbach oder Kinding zu finden sind, kosten dagegen oft nur 1.200 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter. Der Zustand einer Immobilie, insbesondere die Gebäudetechnik (Heizung, Elektrik, Isolierung) und mögliche Sanierungsbedarfe, beeinflussen den Kaufpreis erheblich. Eine Immobilie in Pappenheim, die saniert werden muss, könnte zum Beispiel mit 1.400 Euro pro Quadratmeter veranschlagt werden, während eine vergleichbare, gut erhaltene Immobilie im Industriegebiet Eichstätts bei 2.200 Euro pro Quadratmeter liegen könnte.

3. Marktnachfrage und Angebot

In Eichstätt ist die Nachfrage nach Industrieimmobilien in den letzten Jahren leicht gestiegen, insbesondere durch die Ansiedlung neuer Unternehmen in den nahegelegenen Gebieten und die gute Erreichbarkeit von Ingolstadt. Dies führt zu einem stabilen Markt für Gewerbeimmobilien und entsprechend höheren Preisen. Auf der anderen Seite ist das Angebot an geeigneten Flächen in Eichstätt aufgrund der begrenzten verfügbaren Grundstücke und der hohen Nachfrage relativ knapp, was die Preise zusätzlich anhebt.

In den ländlicheren Gebieten wie Beilngries oder Kinding sind die Immobilienpreise tendenziell günstiger, da hier die Nachfrage nicht so hoch ist. Für Unternehmen, die auf der Suche nach großen Flächen für Lager oder Produktion sind, bieten diese Regionen kostengünstigere Alternativen. In Pappenheim etwa sind die Preise für Grundstücke und Industriegebäude deutlich niedriger als in Eichstätt, was es für kleinere Unternehmen mit begrenztem Budget attraktiv macht.

Einflussfaktoren auf die Mietpreisbewertung

Die Mietpreise für kleine Industrieimmobilien in Eichstätt und Umgebung hängen von der gleichen Grundstruktur ab, die auch für die Kaufpreise gilt. Weitere Faktoren, die die Mietpreise beeinflussen, sind jedoch vor allem die Dauer der Mietverträge, die Ausstattung der Immobilie und die Nachfrage nach Mietflächen in den jeweiligen Gebieten.

1. Mietpreise in Eichstätt und städtischen Gebieten

In Eichstätt liegen die Mietpreise für Industrieimmobilien im Jahr 2023 im Schnitt bei 5,50 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter für einfachere Lagerflächen oder Produktionshallen. Für modernere Objekte oder Gebäude in bevorzugten Lagen, wie dem Gewerbepark Eichstätt oder entlang der B16, sind Mietpreise von 8,00 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter üblich.

Für ein 200 Quadratmeter großes Gewerbeobjekt in Eichstätt, das in gutem Zustand ist, würde eine monatliche Miete zwischen 1.100 und 1.600 Euro anfallen, abhängig von Ausstattung und Lage. Neubauten oder modernisierte Hallen können auch eine Miete von 2.000 bis 2.500 Euro monatlich kosten, wenn sie in den besten Lagen der Stadt liegen.

2. Mietpreise in ländlichen Gebieten des Eichstätter Lands

In den ländlicheren Regionen wie Beilngries, Pappenheim oder Kinding sind die Mietpreise spürbar niedriger. Hier liegen die Mietpreise im Durchschnitt zwischen 3,50 und 5,50 Euro pro Quadratmeter für Lager- oder Produktionsflächen. Für ein 300 Quadratmeter großes Objekt in einem solchen Gebiet würde die monatliche Miete zwischen 1.050 und 1.650 Euro liegen.

In den am wenigsten erschlossenen Regionen des Eichstätter Lands, etwa in Aiglsbach oder Titting, können die Mietpreise für vergleichbare Flächen noch niedriger sein, mit Werten von 2,80 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter. Diese niedrigen Mietpreise machen diese Gebiete besonders attraktiv für Unternehmen, die große Flächen benötigen, aber auf niedrigere Betriebskosten angewiesen sind.

Besondere Einflüsse auf den Markt

Neben den allgemeinen Marktbedingungen gibt es spezifische Faktoren, die die Preise für Kauf und Miete in Eichstätt und dem Eichstätter Land beeinflussen.

1. Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Die Nähe zu den großen Wirtschaftszentren Ingolstadt und Nürnberg hat großen Einfluss auf die Preisbildung von Industrieimmobilien. Eichstätt liegt etwa 30 km von Ingolstadt entfernt, was eine gute Anbindung an die Autobahnen A9 und A93 sicherstellt. Diese hervorragende Verkehrsverbindung macht die Region für Unternehmen, die auf schnelle Logistik angewiesen sind, besonders attraktiv und steigert die Nachfrage nach Gewerbeflächen.

Die umliegenden Orte wie Beilngries oder Pappenheim profitieren zwar von der Nähe zur B2 und A9, sind aber nicht so gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden wie Eichstätt selbst. Dies wirkt sich direkt auf die Miet- und Kaufpreise in diesen ländlicheren Gegenden aus, die deutlich günstiger ausfallen.

2. Wirtschaftliche Entwicklungen und Branchenspezifika

Eichstätt hat eine stabile wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere im Bereich der Industrie und des Handwerks. Die Nachfrage nach Industrieimmobilien wird von der Ansiedlung neuer Unternehmen sowie dem Wachstum bestehender Firmen beeinflusst. Auch die Nähe zu Ingolstadt, einem Zentrum für die Automobilindustrie, trägt zur regionalen Wirtschaftskraft bei. Unternehmen aus der Automobilzulieferindustrie oder Maschinenbau haben in der Region gute Perspektiven und suchen dementsprechend nach geeigneten Immobilien.

Fazit

Die Kauf- und Mietpreisbewertung von kleinen Industrieimmobilien in Eichstätt und dem Eichstätter Land hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, insbesondere von der Lage und der Infrastruktur der jeweiligen Region. In Eichstätt, als wirtschaftlichem Zentrum der Region, liegen die Kaufpreise für Industrieimmobilien bei etwa 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, während die Mietpreise zwischen 5,50 und 8,00 Euro pro Quadratmeter schwanken. In den ländlicheren Gebieten des Eichstätter Lands, wie Pappenheim oder Beilngries, sind die Preise deutlich günstiger, sowohl beim Kauf (ca. 1.200 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter) als auch bei der Miete (ca. 3,50 bis 5,50 Euro pro Quadratmeter).

Für Unternehmen, die eine kostengünstige Alternative zu den teureren städtischen Märkten suchen, bieten sich die ländlichen Regionen des Eichstätter Lands als attraktive Standorte an. Die Verbindung von günstigen Immobilienpreisen mit einer soliden infrastrukturellen Anbindung ermöglicht es, die betrieblichen Kosten niedrig zu halten und gleichzeitig von der Nähe zu den Wirtschaftszentren zu profitieren.