Kleine Industrieimmobilien spielen eine entscheidende Rolle im wirtschaftlichen Gefüge vieler Regionen. In Bayreuth und dem umliegenden Bayreuther Land bilden solche Immobilien das Rückgrat für kleinere und mittlere Unternehmen aus Handwerk, Produktion, Logistik und technischer Dienstleistung. Eine fundierte Bewertung dieser Immobilien ist sowohl für Investoren als auch für Eigentümer und potenzielle Mieter von zentraler Bedeutung. Ziel dieses Beitrags ist es, die maßgeblichen Faktoren für Kauf- und Mietpreisbewertung zu beleuchten und die örtlichen Gegebenheiten differenziert darzustellen – mit Fokus auf kleinere Industrieflächen bis ca. 1.000 m² Nutzfläche.
Bayreuth liegt im Regierungsbezirk Oberfranken, zentral zwischen Nürnberg und Hof. Die Stadt ist ein regionales Oberzentrum mit direkter Anbindung an die Autobahn A9 sowie die Bundesstraßen B2, B22 und B85. Die Gewerbegebiete der Stadt konzentrieren sich insbesondere auf den südlichen Bereich entlang der Justus-Liebig-Straße, der Christian-Ritter-von-Popp-Straße sowie im Stadtteil Laineck. Bedeutende Lagen bestehen auch im Bereich der Bernecker Straße.
Im Bayreuther Land sind umliegende Gemeinden wie Bindlach, Pegnitz, Creußen, Gefrees, Goldkronach, Hollfeld, Mistelgau, Eckersdorf und Weidenberg von Bedeutung. Auch kleinere Orte wie Seybothenreuth, Glashütten oder Ahorntal verfügen über örtliche Gewerbegebiete, in denen kleine Industrieimmobilien angesiedelt sind. Diese Standorte bieten häufig niedrigere Einstiegspreise und Flächenreserven, stehen aber teils in schwächerer Verkehrsanbindung zur Stadt.
Die Qualität der Mikrolage ist ein zentraler Werttreiber. Innerstädtische Gewerbegebiete in Bayreuth – beispielsweise südlich der Aichigstraße oder entlang der Riedingerstraße – verfügen über eine ausgereifte Infrastruktur, schnelle Anbindung an die A9 und eine gute Versorgung mit Strom, Gas und Telekommunikation. Diese Faktoren führen zu einem höheren Kauf- und Mietniveau. In diesen Gebieten liegen auch vermehrt moderne Hallen und Mischobjekte mit integrierten Büroeinheiten.
Im Umland, etwa in Bindlach im Gewerbegebiet „Am Technologiepark“, in Pegnitz im Gewerbegebiet „Am Zankelstein“ oder in Creußen an der Hofer Straße, finden sich kleinere Objekte, die insbesondere für handwerkliche oder produzierende Betriebe ausgelegt sind. Die Flächenverfügbarkeit ist hier größer, die infrastrukturelle Ausstattung jedoch häufig einfacher. Ländlichere Standorte wie Plankenfels, Gesees oder Mehlmeisel bieten ebenfalls Industrieflächen, jedoch mit deutlich reduzierter Nachfrage und eingeschränkter logistischer Erreichbarkeit.
Für die Bewertung einer kleinen Industrieimmobilie ist die Bausubstanz ebenso wichtig wie die Nutzbarkeit. Relevante Kriterien sind:
Baujahr und technischer Zustand: Immobilien aus den 1990er- und 2000er-Jahren weisen in der Regel eine bessere energetische Ausstattung auf als Hallen aus den 1970er-Jahren. Neuere Objekte verfügen oft über moderne Heiztechnik, LED-Beleuchtung und Dämmung.
Hallenausstattung: Die lichte Höhe von mindestens vier Metern, Stahlbetonböden mit hoher Traglast, ausreichend breite Tore, Andockmöglichkeiten für LKW und die Anzahl an Stellplätzen beeinflussen die Bewertung maßgeblich.
Nutzungsflexibilität: Immobilien, die sich sowohl für Produktion als auch Lagerung oder leichte Montage eignen, sind höher einzuschätzen. Hallen mit Bürotrakt und Sanitäranlagen bieten zusätzliches Bewertungspotenzial.
In Bayreuth selbst sind die Objekte überwiegend gemischt genutzte Gewerbeeinheiten mit Flächen von 300 bis 800 Quadratmetern. Im Umland dominieren einfachere Bauten mit eingeschränkter technischer Ausstattung, häufig freistehend, manchmal kombiniert mit Wohnhaus oder kleinem Büroanbau.
Die Grundstücksgrößen sind ein weiterer preisbildender Faktor. In Bayreuth liegen kleinere Industrieimmobilien meist auf Grundstücken zwischen 800 und 2.000 m². In Gebieten wie dem Gewerbepark Laineck oder an der Theodor-Schmidt-Straße sind Grundstücksflächen häufig bereits vollständig bebaut oder durch Zufahrten und Stellplätze genutzt.
Im Umland sind größere Grundstücke verfügbar. In Bindlach oder Weidenberg finden sich auch Hallen auf 3.000 bis 5.000 m² großen Grundstücken. Die Bebaubarkeit, Zufahrtsmöglichkeiten für LKW, Begrenzungen durch Nachbarschaft oder topografische Gegebenheiten sind entscheidend. Unbebaute oder teilversiegelte Flächen gelten als Erweiterungspotenzial und erhöhen bei entsprechender Nachfrage den Objektwert.
Die Kaufpreise kleiner Industrieimmobilien in Bayreuth sind stark abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung. In der Regel bewegen sich die Preise zwischen 850 € und 1.200 € pro Quadratmeter Nutzfläche. In guten Lagen wie dem Gewerbepark südlich der Universität oder an der Bernecker Straße werden auch bis zu 1.300 € pro Quadratmeter erzielt, insbesondere bei neu errichteten Hallen mit energieeffizientem Standard.
In Gemeinden wie Pegnitz, Mistelgau oder Goldkronach liegen die Kaufpreise für kleine Hallen zwischen 600 € und 850 € pro Quadratmeter. In einfacheren Lagen oder bei älteren Gebäuden, etwa in Creußen, Glashütten oder Weidenberg, liegen die Preise meist zwischen 450 € und 650 € pro Quadratmeter. Sehr einfache Objekte ohne moderne Technik oder mit erheblichem Instandhaltungsbedarf sind teils für unter 400 € pro Quadratmeter erhältlich.
Auch im Mietmarkt zeigen sich deutliche Unterschiede. In Bayreuth betragen die monatlichen Nettokaltmieten je nach Objektqualität zwischen 5,00 € und 7,50 € pro Quadratmeter. Höhere Mieten von 8,00 € bis 9,00 € sind bei hochwertigen Objekten mit modernem Bürotrakt, Klimatisierung und guter Verkehrsanbindung möglich.
In Bindlach, Pegnitz, Eckersdorf oder Hollfeld liegen die Mieten meist zwischen 4,00 € und 6,00 € pro Quadratmeter. Bei einfacheren Objekten in kleineren Gemeinden wie Seybothenreuth oder Ahorntal liegen die Mieten zwischen 3,00 € und 4,50 €, abhängig von Ausstattung, Erschließung und Nachfrage.
Drei Bewertungsverfahren sind in der Praxis üblich:
Vergleichswertverfahren: Besonders geeignet in Bayreuth, da es ausreichend Markttransaktionen gibt. Es wird mit tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien gearbeitet.
Ertragswertverfahren: Relevanz bei vermieteten Objekten. Es basiert auf der nachhaltig erzielbaren Jahresnettomiete, abgezinst mit einem Kapitalisierungszinssatz (meist zwischen 5 % und 7 %, abhängig von Lage und Bonität der Mieter).
Sachwertverfahren: Anwendung bei eigengenutzten Immobilien oder mangelhafter Vergleichsdatenlage. Der Wert ergibt sich aus Bodenwert plus Gebäudewert (abzüglich technischer und wirtschaftlicher Altersminderung).
Die Wahl des geeigneten Verfahrens richtet sich nach Objektart, Nutzung und Marktsituation. In vielen Fällen ist eine Kombination sinnvoll.
Der Markt für kleine Industrieimmobilien in Bayreuth ist seit Jahren stabil. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten blieb die Nachfrage solide, was unter anderem an der gut entwickelten Mittelstandsstruktur und der Nähe zur Universität liegt. Projekte im Bereich Forschung und Entwicklung erhöhen die Attraktivität des Standorts auch für technologieaffine Gewerbezweige.
Im Bayreuther Land ist die Entwicklung differenzierter. In Standorten mit guter Anbindung wie Bindlach oder Pegnitz zeigen sich leichte Preissteigerungen. Dörflich geprägte Gebiete verzeichnen hingegen eine stabile, aber tendenziell rückläufige Nachfrage. Dort wirken sich demografische Veränderungen, Strukturwandel im Handwerk sowie fehlende digitale Infrastruktur preisdämpfend aus.
Langfristig wird sich die Nachfrage weiter auf gut erreichbare, technisch gut ausgestattete Objekte konzentrieren. Immobilien mit einfacher Ausstattung ohne Erweiterungsoptionen dürften an Marktattraktivität verlieren, sofern keine Nachnutzungskonzepte vorliegen.
Bei der Bewertung kleiner Industrieimmobilien im ländlichen Raum ist besondere Aufmerksamkeit auf folgende Punkte zu legen:
Verwertungsperspektive: In manchen Orten ist ein Weiterverkauf mittelfristig nur eingeschränkt möglich, was den Beleihungswert senkt.
Baurechtliche Nutzung: In kleineren Gemeinden können Mischgebiete mit Wohnnutzung Einschränkungen in Lärm, Emissionen oder Betriebszeiten mit sich bringen.
Investitionsstau: Viele Hallen im Umland wurden seit Jahrzehnten nicht modernisiert. Kosten für Dachsanierungen, Heizungserneuerung oder Torersatz müssen in die Bewertung einbezogen werden.
Die Bewertung von kleinen Industrieimmobilien in Bayreuth und im Bayreuther Land ist vielschichtig. In der Stadt sind gut erschlossene Objekte mit moderner Ausstattung besonders gefragt und erzielen Kaufpreise zwischen 850 € und 1.200 € je Quadratmeter. Mieten bewegen sich meist zwischen 5,00 € und 7,50 € pro Quadratmeter. Im Umland bieten Orte wie Pegnitz, Bindlach oder Weidenberg niedrigere Preisniveaus, die sich jedoch stark an Lage und Ausstattung orientieren.
Für eine realistische Bewertung ist eine genaue Betrachtung der Objektmerkmale, der technischen Ausstattung, der Erschließung und der örtlichen Nachfrage erforderlich. Werthaltige Standorte bleiben langfristig attraktiv – insbesondere dann, wenn sie über digitale Infrastruktur, Erweiterungsflächen und solide Gebäudetechnik verfügen.
Wenn Sie Unterstützung bei der Wertermittlung Ihrer Industrieimmobilie in Bayreuth oder im Landkreis wünschen, können individuelle Gutachten oder Standortanalysen helfen, realistische Werte zu definieren und strategisch richtige Entscheidungen zu treffen.
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Als studierter Immobilienökonom mit einem Bachelor of Science in Immobilienwirtschaft von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt bringe ich die fachliche Qualifikation und Marktkenntnis mit, um kleine und mittelständische Unternehmen bei der Suche nach der passenden Industrieimmobilie professionell zu begleiten. Mein Schwerpunkt liegt auf der Vermittlung und Beratung im Bereich Lager-, Produktions- und Logistikimmobilien – speziell zugeschnitten auf die Anforderungen mittelständischer Betriebe.
Meine Tätigkeit verbindet fundiertes immobilienwirtschaftliches Know-how mit einem tiefen Verständnis für die operativen Bedürfnisse von Unternehmen. Ich weiß, worauf es bei Industrieimmobilien wirklich ankommt – von effizienter Flächenaufteilung und technischer Ausstattung bis hin zu Anbindung, Genehmigungslage und strategischer Standortwahl. Dabei berücksichtige ich nicht nur aktuelle Anforderungen, sondern auch zukünftige Wachstumsziele und Entwicklungsperspektiven.
Durch meine Erfahrung in der Vermietung und im Verkauf von Gewerbeimmobilien bei zwei renommierten regionalen Maklerhäusern sowie bei einem international tätigen Immobilienmakler habe ich ein breites Marktverständnis entwickelt. Diese Kombination aus lokaler Expertise und überregionaler Marktkenntnis ermöglicht es mir, individuelle Lösungen für unterschiedliche Branchen und Nutzungskonzepte zu entwickeln.
Ich begleite meine Kunden von der ersten Bedarfsanalyse über die Objektakquise bis hin zur Vertragsverhandlung – transparent, engagiert und zielgerichtet. Mein Anspruch ist es, nicht nur Flächen zu vermitteln, sondern Werte zu schaffen: durch passgenaue Immobilienlösungen, die zum Geschäftsmodell, zur Unternehmensstruktur und zur Zukunftsstrategie meiner Kunden passen.
Dabei stehe ich für einen strukturierten, analytischen und lösungsorientierten Arbeitsstil. Diskretion, Verlässlichkeit und ein professionelles Netzwerk sind für mich selbstverständlich – ebenso wie der Anspruch, für jede Immobilie den passenden Nutzer und für jedes Unternehmen den optimalen Standort zu finden.
Ob Produktionshalle, Logistikstandort oder innerstädtisches Gewerbeobjekt – ich unterstütze Sie mit Marktkenntnis, Verhandlungskompetenz und dem Blick für das Wesentliche. Gemeinsam finden wir die Immobilie, die Ihr Unternehmen voranbringt.
Wenn Sie als Inhaber oder Geschäftsführer eines kleinen oder mittelständischen Unternehmens auf der Suche nach einer passenden Industrieimmobilie zur Eigennutzung oder als Investition im Raum Nürnberg, Fürth und Erlangen sind – und dabei Wert auf fundierte Beratung abseits des klassischen Maklermarktes legen – freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme.
Ich nehme mir Zeit für ein vertrauliches Erstgespräch, in dem wir Ihre betrieblichen, wirtschaftlichen und strategischen Anforderungen gemeinsam analysieren – ohne Verkaufsdruck, aber mit einem klaren Blick für realistische, nachhaltige Lösungen.
Ob Produktionshalle, Lagerfläche oder gemischt genutztes Gewerbeobjekt: Ich unterstütze Sie dabei, eine Immobilie zu finden, die nicht nur zu Ihren aktuellen Anforderungen passt, sondern auch zukünftige Entwicklungen Ihres Unternehmens sinnvoll mitdenkt. Dabei profitieren Sie von meinem spezialisierten Branchenwissen, einem professionellen Netzwerk und einem Beratungsansatz, der den Mittelstand und seine Besonderheiten versteht.
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