Einleitung

Die sachgerechte Bewertung kleiner Industrieimmobilien ist eine zentrale Voraussetzung für wirtschaftlich sinnvolle Investitionsentscheidungen. Gerade im Raum Bamberg und im umliegenden Landkreis zeigt sich, dass regionale Marktbedingungen, infrastrukturelle Unterschiede sowie planungsrechtliche Vorgaben maßgeblich zur Preisbildung beitragen. Der vorliegende Beitrag gibt einen systematischen Überblick über alle relevanten Einflussfaktoren, die für eine marktgerechte Kauf- und Mietpreisermittlung notwendig sind.

1. Standortfaktoren in Stadt und Landkreis Bamberg

Bamberg verfügt über eine historisch gewachsene Wirtschaftsstruktur mit einem zunehmenden Anteil an industrieller Produktion, Logistik und Technologie. Kleine Industrieimmobilien, insbesondere Hallen, Werkstätten oder Produktionsflächen, finden sich im Stadtgebiet hauptsächlich in den Gewerbegebieten Börstig, Hafen, Hallstadt-Ost sowie Bamberg-Nord. Diese Lagen profitieren von einer sehr guten Anbindung an die Autobahn A73 und die Bundesstraße B26.

Im Bamberger Land – also im Umland der Stadt – haben sich kleinere Gewerbestandorte etabliert, etwa in Gemeinden wie Stegaurach, Zapfendorf, Memmelsdorf, Scheßlitz, Hirschaid oder Burgebrach. Diese Orte bieten vergleichsweise niedrigere Grundstückspreise, verfügen jedoch teilweise über eine schwächere Infrastruktur und längere Wege zu den zentralen Verkehrsknotenpunkten. Dennoch bieten viele dieser Orte ein wachsendes Potenzial durch bestehende oder geplante Gewerbegebiete.

2. Grundstückswerte und bauliche Rahmenbedingungen

Die Bewertung kleiner Industrieimmobilien beginnt regelmäßig mit der Analyse des Grundstücks. In der Stadt Bamberg liegen die Bodenrichtwerte für gewerbliche Flächen je nach Lage zwischen 150 €/m² und über 600 €/m². Zentrale oder voll erschlossene Gewerbelagen wie im Hafengebiet oder nahe der Memmelsdorfer Straße verzeichnen höhere Werte. In Neubau- oder Randlagen der Stadt sind niedrigere Werte üblich.

Im Landkreis Bamberg bewegen sich die Bodenrichtwerte für vergleichbare Grundstücke meist zwischen 50 €/m² und 150 €/m². Je nach Gemeinde und Erschließungsgrad können Abweichungen nach oben oder unten auftreten. Grundstücke mit unmittelbarem Anschluss an überregionale Verkehrsachsen oder bestehende Gewerbezentren erzielen höhere Werte als unerschlossene Flächen mit eingeschränkter baulicher Nutzbarkeit.

Baurechtlich ist zu beachten, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, ob es voll erschlossen ist und welche gewerblichen Nutzungen zulässig sind. Faktoren wie zulässige Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Bebauungstiefe und Stellplatzanforderungen beeinflussen den Wert und die Nutzbarkeit erheblich.

3. Gebäudebeschaffenheit und technische Ausstattung

Die Bewertung des aufstehenden Gebäudes berücksichtigt Baujahr, Bauweise, Instandhaltungszustand sowie technische Ausstattungsmerkmale. Für kleine Industrieobjekte ist die Hallenhöhe ein zentrales Kriterium, ebenso wie die Tragfähigkeit des Bodens, die Anzahl und Qualität der Zufahrten (z. B. Rolltore, Andockstationen), vorhandene Büroflächen, Sanitäranlagen oder Kranbahnen.

Ein gut instandgehaltener, zeitgemäß ausgestatteter Bestand erhöht den Objektwert deutlich, während veraltete Anlagen mit Sanierungsstau oder eingeschränkter Nutzbarkeit deutliche Abschläge erfahren. Auch energetische Aspekte wie Dämmung, Heizsystem, Fensterqualität oder PV-Anlagen auf dem Dach wirken sich wertbestimmend aus.

4. Kaufpreisbewertung

Zur Kaufpreisermittlung kleiner Industrieimmobilien kommen grundsätzlich drei Bewertungsverfahren in Betracht:

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Voraussetzung ist eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Verkaufsfälle, idealerweise aus demselben Marktgebiet. In der Stadt Bamberg ist eine solche Vergleichbarkeit gegeben, im ländlichen Raum hingegen müssen Lageunterschiede durch Zu- oder Abschläge ausgeglichen werden. Wichtige Vergleichsparameter sind Flächengröße, Gebäudebeschaffenheit, Lagequalität und Nutzungsart.

Ertragswertverfahren

Hier steht die künftige Ertragserwartung im Vordergrund. Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete, die kapitalisiert wird. In Bamberg liegen typische Nettojahresmieten für kleinere Industrieobjekte bei etwa 60 €/m² bis 80 €/m². Bei Objekten im Landkreis reichen diese von 40 €/m² bis etwa 65 €/m².

Je nach Standort, Nutzungsdauer und Mietvertrag wird ein Liegenschaftszinssatz zwischen 4 % und 6,5 % angesetzt. Ein Objekt mit 500 m² Hallenfläche und einer Jahresnettomiete von 36 000 € führt bei einem Zinssatz von 5,5 % zu einem kapitalisierten Ertragswert von rund 655 000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist vor allem bei eigengenutzten Objekten oder in Märkten ohne ausreichende Vergleichswerte relevant. Hier wird der Bodenwert mit dem Wert der baulichen Anlagen (unter Berücksichtigung von Alter und Zustand) addiert. Die Baukosten orientieren sich an aktuellen Baupreisindizes. Für einfache Hallen oder Werkstätten liegt der Sachwert regelmäßig unter dem Ertragswert, es sei denn, die Immobilie weist besondere technische oder architektonische Merkmale auf.

5. Mietpreisbewertung

Die marktgerechte Mietpreisbewertung hängt eng mit dem Standort, der Ausstattung und dem baulichen Zustand zusammen. In der Stadt Bamberg liegt die monatliche Nettomiete für kleinere Industriehallen üblicherweise zwischen 5 €/m² und 7 €/m². Bei sehr gut ausgestatteten Flächen oder Neubauten in zentraler Lage sind bis zu 8 €/m² möglich.

Im Landkreis Bamberg fällt die Spanne deutlich niedriger aus. Hier bewegen sich die Nettomieten meist zwischen 3,50 €/m² und 6 €/m². In gut erschlossenen Gewerbegebieten wie Hirschaid oder Breitengüßbach sind leicht höhere Preise erzielbar, während in abgelegenen Lagen oder bei veraltetem Bestand Mietabschläge zu erwarten sind.

Weitere preisbildende Faktoren sind Laufzeit und Ausgestaltung des Mietvertrags, Mietanpassungsklauseln, Nebenkostenregelungen sowie Instandhaltungsverpflichtungen. Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern sichern höhere Marktwerte ab als kurzfristige Mietverhältnisse mit ungesicherter Vertragsbindung.

6. Typische Preisniveaus nach Objektgröße

Objekte bis 300 m²
Im Stadtgebiet liegen Kaufpreise in der Regel zwischen 250 000 € und 450 000 €, abhängig von Lage und Ausstattung. Mieten liegen bei rund 6 €/m² monatlich.
Im Landkreis reichen Kaufpreise von 150 000 € bis 280 000 €, Mieten meist bei 4–5 €/m².

Objekte zwischen 300 m² und 800 m²
In Bamberg: Kaufpreise zwischen 400 000 € und 1 Mio €, Mieten 5–7 €/m².
Im Landkreis: Kaufpreise 250 000 € bis 700 000 €, Mieten 3,50–5,50 €/m².

Objekte über 800 m²
In der Stadt können Preise bis 1,5 Mio € oder mehr erreicht werden.
Im Landkreis werden bei ähnlicher Fläche, aber schwächerer Anbindung, deutlich geringere Preise zwischen 500 000 € und 1 Mio € gezahlt.

7. Entscheidungskriterien: Kauf oder Miete?

Ob der Kauf oder die Miete einer kleinen Industrieimmobilie vorteilhafter ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Kapitalverfügbarkeit: Der Kauf bindet Kapital und erfordert meist eine hohe Eigenkapitalquote.

• Nutzungshorizont: Langfristige Eigenbedarfsnutzung spricht für Kauf, kurzfristige Nutzung oder unsicherer Bedarf eher für Miete.

• Steuerliche Aspekte: Abschreibungen beim Kauf versus sofortige Betriebsausgabe bei der Miete.

• Renditeerwartung: Käufer kalkulieren typischerweise mit Nettoanfangsrenditen zwischen 5 % und 7 %.

8. Marktentwicklung und Ausblick

Die Nachfrage nach kleinen Industrieflächen im Raum Bamberg ist stabil, wobei sich ein zunehmender Trend zur Nachverdichtung und Modernisierung abzeichnet. Neubauten in gut angebundenen Gewerbegebieten werden bevorzugt, da sie bessere energetische Standards erfüllen und langfristig niedrigere Betriebskosten versprechen.

Zugleich besteht auf dem Mietmarkt ein wachsendes Interesse an flexibel teilbaren Flächen. Eigentümer, die Hallen oder Werkstätten mit modularer Struktur anbieten, können hier höhere Preise erzielen. Im ländlichen Raum dürfte das moderate Preisniveau für Investoren weiterhin attraktiv bleiben, sofern infrastrukturelle Defizite ausgeglichen werden können.

Fazit

Die Kauf- und Mietpreisbewertung kleiner Industrieimmobilien im Raum Bamberg und im Bamberger Land erfordert eine differenzierte Betrachtung. Grundstückswerte, baurechtliche Rahmenbedingungen, technische Ausstattung, Vertragsinhalte und infrastrukturelle Lage wirken direkt auf die Preisbildung ein. Während die Stadt Bamberg höhere Boden- und Mietpreise aufweist, punktet das Umland mit günstigeren Einstiegskosten. Der Einsatz geeigneter Bewertungsverfahren und aktueller Marktkenntnis ist essenziell, um fundierte Entscheidungen für Kauf, Verkauf oder Vermietung zu treffen.