Einleitung

Amberg – eine Stadt mit rund 42.000 Einwohnern in der Oberpfalz – ist wirtschaftlich geprägt von mittelständischer Industrie, Handwerksbetrieben und traditionellen Gewerbezweigen. Als kreisfreie Stadt liegt sie zentral in der Nordoberpfalz und hat sich durch ihre Nähe zur A6 und die gut ausgebaute B85 als interessanter Standort für kleine Industrieimmobilien etabliert.

Das sogenannte Amberger Land, also das Umland im Landkreis Amberg-Sulzbach, besteht aus ländlich geprägten Gemeinden wie Kümmersbruck, Ursensollen, Sulzbach-Rosenberg, Hahnbach oder Freudenberg. Diese Orte sind für Handwerksunternehmen, Kleinproduzenten und lagerorientierte Gewerbe besonders attraktiv – nicht zuletzt wegen günstiger Grundstückspreise und der Nähe zu Amberg selbst.

Dieser Beitrag liefert eine fundierte Übersicht zur Kauf- und Mietpreisbewertung kleiner Industrieimmobilien in Amberg und den umliegenden Gemeinden. Sie erfahren, welche Preise aktuell marktüblich sind, welche Faktoren den Wert bestimmen und welche regionalen Unterschiede bestehen.

1. Amberg als Industriestandort

Amberg ist überregional nicht nur als Verwaltungs- und Schulstadt bekannt, sondern auch als Standort für Industrie und Gewerbe. Die Metallverarbeitung, Elektrotechnik, Kunststofftechnik und das Baugewerbe bilden starke wirtschaftliche Säulen. Kleine Industrieimmobilien sind im Stadtgebiet von Amberg vor allem in den Gewerbegebieten „Industriegebiet West“, „Gewerbepark Nord“ und entlang der B85 zu finden.

Marktsituation

Die Nachfrage nach kleinen Hallen und Werkstattgebäuden ist in Amberg konstant. Viele Betriebe befinden sich seit Jahrzehnten im Eigentum, der Markt ist deshalb vergleichsweise ruhig und wird stark durch Eigennutzer geprägt. Investoren, die vermietbare Gewerbeobjekte suchen, stoßen auf ein begrenztes Angebot – was stabile Preise zur Folge hat.

2. Kaufpreise in Amberg

Die Kaufpreise für kleine Industrieimmobilien – also Hallen zwischen 200 und 1.500 Quadratmetern – liegen in Amberg derzeit im Bereich zwischen 650 und 1.100 Euro pro Quadratmeter Hallenfläche, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Gewerbegebiet West (Nähe B299)

• Kaufpreise: 750 bis 1.100 €/m²

• Modernisierte Objekte mit Bürotrakt und guter Verkehrsanbindung erreichen Spitzenwerte

• Grundstückspreise: ca. 120 bis 180 €/m²

Gewerbepark Nord (Nähe Bundesstraße 85)

• Kaufpreise: 700 bis 1.000 €/m²

• Solide Nachfrage durch Handwerks- und Technikbetriebe

• Infrastruktur, Parkflächen und Sichtbarkeit wirken preistreibend

Ältere Gewerbelagen im Stadtgebiet (z. B. Raigering)

• Kaufpreise: 600 bis 850 €/m²

• Oftmals einfache Bauweise, teils Modernisierungsbedarf

Immobilien in Amberg, die auf technische Betriebe zugeschnitten sind (z. B. mit Starkstromanschluss, Kranbahn, Werkstattbereichen), sind besonders gefragt. Ebenso gefragt sind Objekte mit Erweiterungspotenzial auf großen Grundstücken.

3. Mietpreise in Amberg

Die Mietpreise orientieren sich stark am Zustand und der Funktionalität der Immobilie. Der Markt ist lokal geprägt – große Logistik oder überregionale Gewerbestrukturen spielen kaum eine Rolle.

• Einfache Bestandsobjekte (unsaniert): 3,50 bis 5,00 €/m²

• Gut erhaltene Hallen mit Büroflächen: 5,00 bis 6,50 €/m²

• Neuwertige Gewerbeeinheiten oder Spezialobjekte: 6,50 bis 8,00 €/m²

Objekte mit mehreren Nutzungsmöglichkeiten (Produktion, Lager, Verwaltung) und hohem energetischem Standard erzielen höhere Mieten. Mietverträge werden häufig langfristig abgeschlossen – meist mit kleinen, ortsansässigen Handwerksunternehmen.

4. Kaufpreise im Amberger Land

Das Amberger Land (Landkreis Amberg-Sulzbach) zeigt eine deutlich differenziertere Preisstruktur. In verkehrsgünstig gelegenen Gemeinden nahe der Stadt Amberg sind die Preise ähnlich wie in der Stadt selbst. In abgelegeneren Ortschaften hingegen sinken die Kaufpreise teils deutlich.

Kümmersbruck

• Direkt an Amberg angrenzend, hervorragende Lage

• Kaufpreise: 700 bis 1.000 €/m²

• Grundstückspreise: 100 bis 140 €/m²

• Gewerbegebiet Haidweiher besonders gefragt

Ursensollen

• An der A6 gelegen, gute überregionale Anbindung

• Kaufpreise: 650 bis 950 €/m²

• Besonders geeignet für Logistik oder expandierende Handwerksbetriebe

Sulzbach-Rosenberg

• Größte Stadt im Landkreis, historisch industriell geprägt

• Kaufpreise: 600 bis 850 €/m²

• Teils große Grundstücke mit Altbestand

Hahnbach, Freudenberg, Ensdorf

• Deutlich ländlicher, geringe Nachfrage nach Gewerbeflächen

• Kaufpreise: 400 bis 700 €/m², je nach Zustand

• Viel Altbestand, einfache Bauweise, teilweise sanierungsbedürftig

Insgesamt zeigt sich: Je näher an Amberg, desto stabiler und höher der Kaufpreis. Gemeinden entlang der Bundesstraßen oder mit Anbindung an die Autobahn A6 haben in der Regel bessere Marktchancen.

5. Mietpreise im Amberger Land

Die Mieten sind im Landkreis niedriger als in Amberg selbst. Die Nachfrage ist stark lokal geprägt, die Mietverhältnisse häufig langfristig.

• Einfach ausgestattete Hallen: 2,50 bis 4,50 €/m²

• Durchschnittliche Objekte mit Büroanteil: 4,50 bis 5,50 €/m²

• Moderne Gewerbeimmobilien (selten): bis 6,00 €/m²

In Gemeinden wie Ursensollen oder Kümmersbruck sind die Mieten etwas höher, da die Nähe zur Stadt Amberg und die gute Anbindung den Standort attraktiver machen.

6. Bewertungsrelevante Faktoren

Bei der Preisermittlung von kleinen Industrieimmobilien spielen verschiedene Merkmale eine zentrale Rolle:

6.1 Lage

Je näher am Zentrum von Amberg oder an Verkehrsknotenpunkten wie der A6, desto höher der Wert. In Randlagen oder ländlich abgelegenen Dörfern sinken die Preise spürbar.

6.2 Zustand und Baujahr

Sanierte oder neuwertige Hallen mit zeitgemäßer Gebäudetechnik erzielen bessere Werte. Unsanierte Bestandsobjekte, vor allem aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, liegen deutlich darunter.

6.3 Ausstattung

Heizsysteme, elektrische Infrastruktur, Hallenhöhe, Rolltore, Sozialräume und Büroflächen sind entscheidend. Immobilien mit einfacher Lagerfunktion ohne technische Ausstattung erzielen niedrigere Preise.

6.4 Grundstücksgröße und Nutzbarkeit

Ein ausreichend großes Grundstück mit Ausbaumöglichkeiten, Zufahrten für LKW oder befestigten Außenflächen erhöht den Wert.

6.5 Vermietungssituation

Ist die Immobilie vermietet, fließt die Jahresmiete in die Bewertung ein. In Amberg liegt der marktübliche Kaufpreisfaktor bei 12 bis 14 Jahresmieten für standardisierte, langfristig vermietete Objekte.

7. Marktentwicklung und Ausblick

Die Nachfrage nach kleinen Industriehallen in Amberg bleibt stabil. Die Stadt wächst moderat, profitiert von einem soliden Mittelstand und verfügt über kommunal gesteuerte Gewerbeflächenpolitik. Neubauten sind selten – was bestehende Immobilien tendenziell aufwertet.

Im Landkreis ist das Bild differenziert: Gute Lagen wie Ursensollen oder Kümmersbruck könnten in den nächsten Jahren leicht steigende Preise sehen. In abgelegeneren Orten dagegen sind Stagnation oder leichte Rückgänge bei Kaufpreisen möglich – besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten.

Die Mieten entwickeln sich langsam, aber stetig. Es gibt kaum Leerstand bei kleinen Hallen, da lokale Unternehmen meist langfristige Nutzungsverhältnisse anstreben.

Fazit

Wer eine kleine Industrieimmobilie in Amberg oder dem Amberger Land bewerten, verkaufen oder vermieten möchte, sollte die regionalen Unterschiede genau kennen. In Amberg selbst lassen sich für moderne oder gut erhaltene Hallen Kaufpreise bis zu 1.100 €/m² erzielen. Im Umland beginnt die Preisspanne teilweise bereits bei 400 €/m², abhängig von Zustand und Lage.

Bei Mieten zeigt sich ein ähnliches Bild: In Amberg liegen die Mieten meist zwischen 5 und 7 €/m², während im Umland 3 bis 5 €/m² üblich sind. Professionelle Ausstattung, gute Erreichbarkeit und flexible Nutzungsmöglichkeiten erhöhen in beiden Fällen den Wert.

Eine fundierte Bewertung, angepasst an Standort, Nutzung und Zustand, ist die Basis für eine erfolgreiche Vermarktung oder Investition in kleine Industrieimmobilien in dieser Region.